【正文】 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 目錄： 第一部分 市場研析 …………………………………………………………………………………………………….4 一、 市場狀況分析 二、 南京商務樓產(chǎn)品力分析 三、 新街口 CBD 商務區(qū)分析 四、 競爭樓盤分析 第二部分 項目營銷策略 ………………………………………………………………………………………………25 一、 項目概況 二、 總體策略 策略導向 項目定位 三、 產(chǎn)品改造及裝修標準建議 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 四、 營銷策略細化 推盤時機 推售原則 正式推盤必備條件 五、 銷售手段 六、價格策略 定價原則 分階段租售計劃 付款方式建議 第三部分 項目推廣策略 …………………… ……………………………………………………………………….53 一、 推廣策略導向 二、 廣告推廣主題 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 三、 宣傳包裝建議 形象包裝 租售中心包裝 樣板房 四、 廣告推廣思路 五、 SP 策略 第四部分 廣告推廣計劃 ………………………………………………………………………………………………67 一、背景導入 二、受眾分析 三、推廣定位 四、媒體策略 五、分階段廣告計劃 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 第一部分 市 場 研 析 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 一、 市場狀況分析 (一 ) 宏觀狀況分析 1． 市場現(xiàn)狀 自 20xx 年年初，我國宏觀經(jīng)濟逐步邁入一個相對溫和、中速、持久 的增長通道，至今年上半年，中房景氣指數(shù)一直運行于景氣空間、市場空前活躍，房市徹底擺脫前幾年“爆炒”造成的“泡沫”陰影，走出了低谷，呈現(xiàn)出投資大增、產(chǎn)銷兩旺的良好局面。今年，國家政策不斷完善，經(jīng)濟形勢普遍看好， WTO 的加入在即、申奧成功等利好因素，使上半年房地產(chǎn)市場仍保持比較活躍的態(tài)勢。 由于銀行利率已連續(xù)七次下調并開征利息稅，引導居民將多余的資金從儲蓄轉向投資和消費，刺激了商品住宅市場需求的釋放。同時，房地產(chǎn)金融體系不斷完善。如放寬住房按揭年限，加大公積金放款額度，簡化辦理手續(xù)等，為個人購房提供了較為寬松 的資金環(huán)境。另外，國家加大推動房改政策的力度，如住房分配貨幣化的進一步順利進行，公房上市手續(xù)的簡化與稅費優(yōu)惠，大大提高了個人的購房意愿與支付能力。因此，在財經(jīng)政策和房改政策的共同推動下，全國房地產(chǎn)市場形勢十分喜人，中國的商品住宅市場，朝著十分令人鼓舞的方向發(fā)展。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 與商品住宅市場相比，商務樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著整個房地產(chǎn)市場的轉旺而出現(xiàn)啟動的熱銷苗頭，甚至國內部分大中城市已出現(xiàn)商務樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，中國經(jīng)濟的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展、 WTO 的臨近、申奧的成功、中國改革開放的深入等一系列利好消息，都將有利于中外經(jīng)濟合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務樓的需求，進而刺激并促進商務樓盤市場的開發(fā)與銷售。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近兩年的市場化運作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”，以市場為導向，做適合消費者口味的“精品”樓盤。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、低水平物管為榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學規(guī)劃、設計，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質服務等為新賣點。這些新盤無論是品質上還是功能設計上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務樓 市場帶來一股清新的風。但同時也顯現(xiàn)出，隨著市場供應量的進一步放大，未來競爭力將越來越大。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景及趨勢 據(jù)建設部預測，未來 5 年至 10 年，中國住宅建設仍將保持較高的增長速度，住宅市場需求潛力巨大。至 20xx年，中國城鎮(zhèn)居民住房基本目標為人均建筑面積 22 平方米，基本上實現(xiàn)平均每戶有一套功能基本齊全的住房；個人住房消費占總體消費的比重達到 15%?？缛?21 世紀后，中國的房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)將進入一個健康穩(wěn)定的發(fā)展時期。商務樓市場，在未來 510 年，將會保持適度增長的良好發(fā)展速度，中國加入 WTO 將一步促進中資企業(yè)的壯大，這些會產(chǎn)生實實在在的購買力與租賃需求，許多素質較好發(fā)的寫字樓項目必然會受到業(yè)主及投資者的追捧，市場的剛性需求及良好的客觀經(jīng)濟前景，必將引發(fā)商務樓市場的繁旺。 應該看到，中國的房地產(chǎn)市場尚未成熟，整體行業(yè)水平仍有待進一步提高，伴隨著國民經(jīng)濟的高速、穩(wěn)定發(fā)展和中國加入 WTO，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了新的特點。并由此進入一個新的發(fā)展階段。 在這個階段將出現(xiàn)以下趨勢： （ 1）住宅的大量開工與空置上升仍將共存，房價的漲幅略有下降。 （ 2）生產(chǎn)性房地產(chǎn)（如商廈、寫字樓、賓館等）近年只能保持適 度發(fā)展水平。 （ 3）商務樓盤將有較大的發(fā)展空間，低品質商務樓將被成批淘汰。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: （ 4）受全球經(jīng)濟一體化的沖擊，人們的消費結構與辦公方式向國際水平靠擾。這主要表現(xiàn)在節(jié)能建材、辦公理念、設計風格的改變、租賃市場及物業(yè)管理水平的進一步發(fā)展上。 （ 5）房地產(chǎn)企業(yè)將走上規(guī)模與品牌經(jīng)營之路。 總之，二十一世紀的房地產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、建設、流通和消費將逐步走向規(guī)范與成熟，住宅及商務樓市場都將得以完善，從外部環(huán)境到內部環(huán)境，都為房地產(chǎn)市場展現(xiàn)了美好的前景。 (二 ) 南京市房地產(chǎn)市場狀況分析 20xx 年上半年，南京市房地產(chǎn)市場 繼續(xù)延續(xù)去年的趨熱形勢，呈現(xiàn)供銷兩旺的市場態(tài)勢，市場化程度更高，市場主體更加成熟，開發(fā)商更具專業(yè)與規(guī)范，消費者日趨成熟與理性。各種市場數(shù)據(jù)表明，南京市房地產(chǎn)業(yè)正處于景氣狀態(tài)，房地產(chǎn)市場運行平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)日趨成為國民經(jīng)濟新的增長點。 ※ 20xx 年南京商務樓盤市場特征 ⑴ 宏觀經(jīng)濟形勢向好，政策支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 受國家擴大內需，拉動經(jīng)濟增長、積極的財政政策影響，房地產(chǎn)市場前景看好， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利的預期增強。金融政策的支持更堅定了發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的信心。 ⑵ 利好因素紛呈，商務樓盤供需兩旺。 WTO、華商會成功召開、十運會、地鐵開工等眾多利好因素使南京商務樓需求增大，銷售向好。 ⑶ 發(fā)展商更趨專業(yè)化 .市場化。 發(fā)展商力從專業(yè)與市場角度進行項目市場定位、產(chǎn)品設計，注重產(chǎn)品的個性與競爭力，重視公司形象與品牌的維護與建立。更加重視營銷策劃，或加強自身的營銷策劃實力，或尋求適合自己的營銷代理公司，已經(jīng)開始注重“全程營銷策劃”，使得開發(fā)減少許多盲目性。 ⑷ CBD(新街口中央商務區(qū) )已初具雛形。 由于新街口區(qū)域商務配套資源豐富，大型商場、高級酒店、銀行、郵局及超市云集密布，交通便利，區(qū)域商務南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 辦公條 件極好，因此該區(qū)域商務樓不但供應量將大幅度增加，且市場前景看好。 ⑸ 規(guī)模化開發(fā)、品牌化經(jīng)營趨勢突顯。 南京著名的幾家實力型開發(fā)公司如金鷹國際、蘇寧、盛茂、益來等公司所開發(fā)的項目不但規(guī)模大且起點高， 定會令南京的商務樓盤市場開發(fā)在短期內實現(xiàn)質的飛躍，并將帶動整個市場的發(fā)展與繁榮?？梢灶A言，南京房地產(chǎn)市場規(guī)?；_發(fā)、品牌化經(jīng)營時代即將到來。 ⑹ 土地供應更趨公平、合理，土地成本有所提升。 為規(guī)范南京房地產(chǎn)市場，建立公平、公正與合理的土地市場，南京市政府今年以來開始逐步按市場規(guī)則 ， 以市場競標的方式供應土地，由于土地供應的數(shù)量有限，開發(fā)商更加專業(yè)與市場化，致使土地價格更加市場化，避免以住“關系地價”的低廉性，有利于房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展與繁榮。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ⑺ 物業(yè)管理水平發(fā)生質的飛躍。 隨著消費都居住理念及辦公方式的更新以及向國際化水平的鄰近，消費者對商務樓的物業(yè)管理服務提出了更多要求，從而市場亦出現(xiàn)了諸多知名物業(yè)管理公司，如萬科、戴德梁行、金地物業(yè)等單位，本地物業(yè)管理公司亦大力加強學習與交流， 提高水平，從而使南京的物業(yè)管理水平有較大的發(fā)展。 南京中原房地產(chǎn)營銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費下載！海量地產(chǎn)資料庫，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學 VCD， 全套 風暴特價 680 元 ，貨到付款、誠信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 二、 南京商務樓產(chǎn)品力