【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “財(cái)富中心寫字樓”營銷推廣方案 （思路草案） 浙江裕興不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 1 月 一、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 （一）產(chǎn)業(yè)研究 工業(yè) 柯橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)近百家，工業(yè)構(gòu)成以輕紡、釀酒、建材和儀表為主，中外合資項(xiàng)目發(fā)展迅速，位于城市中心區(qū)兩翼的柯西、柯東兩個(gè)工業(yè)園區(qū)開發(fā)已獲較大進(jìn)展，并正逐步成為開發(fā)區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。兩個(gè)工業(yè)園區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)基本配套，來自美國、日本、英國、新加坡、香港等地的客商紛紛在園區(qū)內(nèi)投資建設(shè)工業(yè)項(xiàng)目，墻煌建材、越隆紡織、中國紹興酒城、永科熱電、朗莎爾 服裝以及浙江小小企業(yè)總公司等一系列大型現(xiàn)代化工業(yè)企業(yè)已在園區(qū)內(nèi)建成投產(chǎn) ,目前又有浙江精工集團(tuán)年產(chǎn) 2021 臺(tái)高檔無梭織機(jī)技改項(xiàng)目、中德合資鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)線項(xiàng)目等一批重大工業(yè)項(xiàng)目落戶于兩個(gè)工業(yè)園區(qū)。 農(nóng)業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近年以來，紹興縣大力發(fā)展 “一優(yōu)兩高 ”（優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效）農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)供銷、貿(mào)工農(nóng)一體化的路子，打破了封閉的自然經(jīng)濟(jì)模式，提高了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化程度。同時(shí)，積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持科技興農(nóng)，發(fā)展效益農(nóng)業(yè)，初步形成了平原、山區(qū)、海涂各具特色的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)格局。 外貿(mào) 在對(duì)外貿(mào)易方面，紹興縣堅(jiān)持以吸收外貿(mào)為重點(diǎn)、拓展外經(jīng)為 橋梁、發(fā)展外貿(mào)為目的的戰(zhàn)略，努力營造良好的投資環(huán)境，著力建設(shè)輕紡出口大基地。外向型經(jīng)濟(jì)取得驕人業(yè)績(jī)，成為浙江省外貿(mào)出口和利用外貿(mào) “雙十強(qiáng)縣 ”。據(jù)悉，紹興縣為鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)參與國際競(jìng)爭(zhēng)、提升企業(yè)的國際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，連續(xù)四年推出企業(yè)自營出口激勵(lì)政策，每年撥出１２００萬元以上的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)自營出口成績(jī)優(yōu)秀的企業(yè)。政府信守 “一個(gè)子都不少 ”、 “該獎(jiǎng)多少就獎(jiǎng)多少，不打白條不打折 ”的諾言，按照 “扶優(yōu)扶強(qiáng) ”的原則，對(duì)當(dāng)年自營出口在１００萬美元以上的企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超基數(shù)部分予以重獎(jiǎng)。在獎(jiǎng)勵(lì)政策的作用下，該縣規(guī)模企業(yè)積極擴(kuò)大產(chǎn)品出口， 提高國際市場(chǎng)的占有率，自營出口的新生力量也異軍突起，成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。該縣自營出口始終保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，增幅已連續(xù)三年居全省首位。特別是去年，該縣自營出口呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，排名攀升到全省第三位。據(jù)了解，有１１９家自營出口企業(yè)得到獎(jiǎng)勵(lì)，其中紡織品出口大戶 “永通染織 ”最多，獎(jiǎng)?lì)~達(dá)１８２萬元。平水鴻華茶廠等３家企業(yè)還各獲該縣首次設(shè)立的５萬元農(nóng)業(yè)企業(yè)自營出口起始獎(jiǎng)。實(shí)施境外品牌經(jīng)營的 “梅盛布業(yè) ”，也因成績(jī)優(yōu)秀獲得１１．２９萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)。另外還有４０家企業(yè)獲得６１萬余元的國際參展攤位補(bǔ)貼。 支柱產(chǎn)業(yè) 中國輕紡城： 中國輕紡 城始建于 1988 年 10 月 ,歷經(jīng)風(fēng)雨沐浴 ,已從一個(gè)原始的棚頂市場(chǎng)發(fā)展為由東、中、西、北四大市場(chǎng)七個(gè)交易區(qū)組成。占地 20余公頃、建筑面積達(dá) 32萬平方的亞洲最大的化纖布匹集散中心。市場(chǎng)現(xiàn)有上市品種 9000 余種、日客流量 7 萬人次 ,日均吞吐布匹 200 多萬米。市場(chǎng)通過 220 多條托運(yùn)線與全國緊密相連 ,其輻射面已覆蓋全國并波及部分周邊國家。在公開、公平、競(jìng)爭(zhēng)、有序的交易環(huán)境下 ,四海賓朋匯集、優(yōu)新精品登場(chǎng) ,目前的中國輕紡城真可謂 赤橙黃綠紫五彩繽紛、東西南北中萬商云集 。中國輕紡城的崛起和發(fā)展得益于紹興傳統(tǒng)的輕紡工業(yè) ,市場(chǎng)的 繁榮也進(jìn)一步推動(dòng)了紹興輕紡工業(yè)的整體進(jìn)步。迄今紹興縣已擁有織機(jī) 萬臺(tái) ,其中無梭織機(jī) ,年產(chǎn)各類面料布 18 億米 ,形成了原料、紡織、印染、制制衣、機(jī)械相銜接的完整的輕紡工業(yè)體系。旅游、餐飲、旅館、運(yùn)輸、娛樂、信息及建材、房地產(chǎn)、等相關(guān)產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展。市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展 ,是使紹興縣經(jīng)濟(jì)總 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 量連續(xù)十二年雄居全省之冠、綜合實(shí)力多次進(jìn)入全國十強(qiáng)縣的支柱所在。 （二）行業(yè)研究 目前柯橋最主要的幾個(gè)寫字樓情況主要如下： 寫 字樓個(gè)案調(diào)查 日期： 案名：精工商務(wù)大廈 樓盤地址：浙江紹興柯 橋云集路 公 司 組 成 情 況 發(fā)展商：浙江精工集團(tuán) 承建單位：華能輕型建筑工程公司 電話： 05754123128 開發(fā)商：紹興市華能房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 2元 /㎡ .月（待定） 基 本 資 建筑層數(shù) 總 層 數(shù) 建筑地上層： 23層 建筑地下層： 1層 總建筑面積： ㎡ 車位：地下 45個(gè)，地面 100個(gè) 裙 樓 功 能 分 布 一層：兩家銀行、寫字樓大廳 樓層功能分布 一至四層裙樓 五層以上寫字樓 二層：證券公司 三層：證券公司 四層：?jiǎn)T工餐廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 料 智能化 PDS綜合布線系統(tǒng) 每層面積： 900平方米 戶型分隔：大開間設(shè)計(jì) BAS大樓自控管理系統(tǒng) CAS通訊自動(dòng)化系統(tǒng) 均價(jià)： 600元 /平米 /年 銷售情況：基本出租完畢，余第 9層 OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng) SAS安全管理自動(dòng)化系統(tǒng) FAS消防報(bào)警系統(tǒng) 公 共 裝 修 外立面：進(jìn)口涂料、高級(jí)花崗巖 門窗：采用高級(jí)門窗、幕墻玻璃 公共部分：花崗巖地面 供電：雙路供電 供水：雙路供 水 電梯：四部（上海三菱） 消防系統(tǒng)：設(shè)手動(dòng)、自動(dòng)報(bào)警及噴淋系統(tǒng) 空調(diào)系統(tǒng)：無中央空調(diào)，預(yù)留單層安裝空調(diào)位置 區(qū)域環(huán)境：屬于市中心一流地段，位于中心大道與萬商路交匯處，交通便捷 廣告訴求點(diǎn)：一座跨世紀(jì)經(jīng)典商務(wù)大廈，彰顯事業(yè)成就的尊貴殿堂，現(xiàn)代高效率的辦公運(yùn)作模式 除具有代表性的精工大廈外，另外我公司調(diào)研小組對(duì)柯橋其他寫子樓的租金水平也做了一了解，如下： 華泰大廈： 400 元 /平米 /年，沒有足夠的停車位，入口位于大廈背面，極為不方便，大堂不寬敞，降低了大廈的整體品質(zhì)，目前租金偏高。 精工廣場(chǎng)： 370 元 /平米 /年，整體位置極佳，但品質(zhì)一般，本案也屬于精工廣場(chǎng)一部分，租金水平也受其影響。 世貿(mào)中心： 400 元 /平米 /年，新開發(fā)樓盤，品質(zhì)較高，但位置比較偏，兩年內(nèi)形不成氣候。 金昌商務(wù)中心： 380 元 /平米 /年，目前租滿，檔次一般。 陽光商務(wù)大廈： 400 元 /平米 /年，位置一般。 輕紡大廈： 367 元 /平米 /年，品質(zhì)一般，有部分出租。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 農(nóng)村信用社： 400 元 /平方米 /年， 1—3層為信用社自用， 4—5層被一個(gè)體老板買下，現(xiàn)分割出租，在租滿前，免停車和物館費(fèi)用。 分析結(jié)果： 目前柯橋?qū)懽謽瞧毡榇嬖谲囄徊蛔愕膯栴}。 租金水平在 400 元 /平米 /年左右。 整體品質(zhì)不是很高。 目前柯橋?qū)懽謽强蛻糁饕约徔?、貿(mào)易類公司為主，主力戶型在 150—250 平方米之間，中心價(jià)格 400 元 /平米 /年，基本為寫字樓標(biāo)準(zhǔn)裝修。本案位于市中心繁華地段，周邊寫字樓價(jià)格基本在 400 元 /平米 /年左右，因此，其定價(jià)受周邊整體水平影響，但由于本案已投入大量的資金進(jìn)行了豪華裝修，在提升寫字樓品質(zhì)的同時(shí)增加了成本，對(duì)今后的操作帶來了價(jià)格上的阻力。 二、項(xiàng)目概況 柯橋財(cái)富中心屬宇華紡織有限公司所有，位于浙江紹興柯橋中國輕紡城中心大道精工廣場(chǎng) 8幢 3 單元，占地面積 300 平方米，建筑面積 1600 平方米， 1— 7 層宇華公司研發(fā)中心， 8 層宇華公司產(chǎn)品展示中心。東部有風(fēng)景優(yōu)美瓜渚湖公園。財(cái)富中心位于柯橋主干道“金柯橋大道”，與港越路交叉處，交通十分便利。商業(yè)氛圍濃厚，東南距中國輕紡城僅幾百米，西有笛揚(yáng)路步行街。市政設(shè)施成熟，周遍有中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、紹興商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)， 一、 SOWT 分析 （一）優(yōu)勢(shì) 地處柯橋中心位置，交通便利。項(xiàng)目處在柯橋 CBD區(qū)塊，緊臨柯橋第一大道“金柯橋大道”。 高檔次裝修提升了寫字樓本身的品質(zhì)，也給入住業(yè)主帶來了很大的方 便，無需再大規(guī)模裝修，大大的節(jié)省了時(shí)間成本和裝修成本。 商業(yè)氛圍濃厚，柯橋基本上的高檔寫子樓（精功大廈、華泰大廈等）均集中于此。 宇華紡織公司經(jīng)過多年的發(fā)展，在當(dāng)?shù)匦纬闪溯^好的口碑和良好的品牌形象，并具有大量的客戶資源，入住“宇華寫字樓”將會(huì)給業(yè)主帶來一些“意想不到的收獲” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整合包裝策略與推廣能力（專業(yè)策劃公司的全程深度介入） （二）劣勢(shì) “宇華寫字樓”為精功廣場(chǎng)組成部分，由于精功廣場(chǎng)整體品質(zhì)一般，其租金水平也受精功廣場(chǎng)整體租金水平較低影響。 電梯入口不明顯，寫子樓電梯位于大樓背面，給業(yè) 主帶來很大的不便。 由于寫字樓已經(jīng)進(jìn)行了全面的裝修，整個(gè)裝修風(fēng)格均根據(jù)宇華公司自身的特點(diǎn)和需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，這也決定了寫字樓的諸多局限性。 停車不方便，柯橋?qū)懽謽瞧毡榇嬖谕＼囄徊蛔愕默F(xiàn)象，本案也不例外。 （三）機(jī)會(huì) 入世刺激貿(mào)易增長(zhǎng)，同時(shí)刺激高檔物業(yè)新需求 政府支持行業(yè)的發(fā)展，依托中國輕紡城的巨大的市場(chǎng)，外貿(mào)、紡織類企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，各種貿(mào)易公司不斷涌入柯橋，中高檔寫字樓需求強(qiáng)大。 隨著本土企業(yè)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的提高，其自身的辦公場(chǎng)所在樹立形象，展示公司實(shí)力等方面起到了重要作用。由于專業(yè)寫字樓在 適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間三個(gè)層面上能夠有效、完美的結(jié)合，從而會(huì)滿足大部分內(nèi)資公司對(duì)高層次商務(wù)辦公的需求。 伴隨中、小型企業(yè)的快速成長(zhǎng)，原有的、陳舊的辦公場(chǎng)所已經(jīng)滿足不了他們多樣化、個(gè)性化的辦公需求，而現(xiàn)代化、專業(yè)化的商務(wù)中心將會(huì)以其高效的智能化系統(tǒng)、高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)而倍受青睞。 據(jù)調(diào)查，柯橋 CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)量不大，這也對(duì)本案的操作帶來了很大的空間。 （四）威脅 目前柯橋世貿(mào)區(qū)塊高檔寫字樓供應(yīng)量較大，對(duì)本案存在潛在威脅。 商住樓、住宅商用等現(xiàn)象的存在，使得其低廉的價(jià)格吸引了大部分購買者 ，從而導(dǎo)致寫字樓的目標(biāo)消費(fèi)群被嚴(yán)重分流。 賓館、酒店客房的出租使得寫字樓的一部分租賃客戶被分流。一部分外地公司，考慮到自身的形象與區(qū)域發(fā)展策略會(huì)選擇知名度高、服務(wù)品質(zhì)高、形象良好的賓館、酒店作為自身的辦公場(chǎng)所。 本地市場(chǎng)容量有限，從供應(yīng)總量上來看，寫字樓市場(chǎng)基本處于飽和狀態(tài)，可挖掘的市場(chǎng)空間較小。 （五）分析結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在營銷中充分發(fā)揮自身的地段優(yōu)勢(shì)與價(jià)格優(yōu)勢(shì)做綜合比較，以樹立高性價(jià)比的市場(chǎng)形象。 商住樓的低價(jià)格，構(gòu)成項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目最主要的威脅，制定精準(zhǔn)的目標(biāo)市場(chǎng)策略，以吸引目標(biāo)顧客的關(guān)注。 有計(jì) 劃、有目標(biāo)的發(fā)展集團(tuán)整體租賃。 借助外地代理公司，拓展外地市場(chǎng)。 三、市場(chǎng)定位 （一）區(qū)域定位 本項(xiàng)目的區(qū)域定位是：第一市場(chǎng)社以柯