【正文】 低總價(jià)、低首付，更易擁有。 公寓投資篇 環(huán)球貿(mào)易中心 大型購物商場 —星級(jí)酒店 —SOHO公寓 —甲級(jí)寫字樓 —商業(yè)步行街 —生態(tài)華宅 總價(jià) 30萬起，低總價(jià)、低首付！ 環(huán)貿(mào) SOHO炫新首獻(xiàn)，小投入，大回報(bào)！ 環(huán)貿(mào) SOHO公寓占盡天時(shí) —最時(shí)尚的時(shí)代，最時(shí)尚的產(chǎn)品、地利 —新城市 CBD核心地段、人和—更懂得精彩生活的青年人群，精致小戶型，辦公、居住兩相宜，盡享生活之美。 購物娛樂的時(shí)尚，與高尚之心境渾然一體。 將開發(fā)速度減慢，預(yù)留資金用作園林景觀、配套設(shè)施等建設(shè)，體現(xiàn)感觀價(jià)值營銷，避開市場競爭。 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 注：活動(dòng)禮品有開發(fā)商贊助 推廣分期 （ 8）、第八階段： 2023年 9—10月 推廣目的：制造市場房源緊張氣氛 推廣主題 ： “環(huán)貿(mào)熱銷后，再推新品” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、行銷、廣播 活動(dòng)配合：“環(huán)貿(mào)優(yōu)惠月?；顒?dòng)簡易操作，為此階段銷售做促銷作用。首席世界級(jí)城市綜合體”落址長春 CBD 媒體配合：活動(dòng)、短信； 主要工作任務(wù)： 啟動(dòng)老帶新優(yōu)惠政策； 車友聯(lián)誼活動(dòng)； 精英營銷：每周培訓(xùn)； 銷售中心內(nèi)、外包裝工作； 營銷動(dòng)作準(zhǔn)備：彩宇大街燈桿廣告、外展點(diǎn)洽談、圍擋更換設(shè)計(jì)初稿、基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)工作。 推廣思路 （ 1）、認(rèn)知：認(rèn)識(shí)未來 CBD板塊 （ 2）、認(rèn)同：認(rèn)同環(huán)貿(mào)價(jià)值 （ 3）、認(rèn)可：認(rèn)可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品 最終實(shí)現(xiàn)成功銷售 推廣主題 “凈月 30萬平世界級(jí)城市綜合體” 凈月：后崛起的生態(tài)富人區(qū)； 世界：級(jí)別的高度，長春樓盤領(lǐng)軍者； 城市綜合體：國際配套、一站式立體生活； 推廣訴求 （ 1）、虛：形象導(dǎo)入 成功將板塊發(fā)展與項(xiàng)目嫁接 項(xiàng)目品牌重新塑造：坐擁城市 CBD，“凈月 30萬平世界級(jí)城市綜合體” （ 2）、實(shí)：價(jià)值支撐 六大價(jià)值 門戶價(jià)值：凈月門戶，搶占財(cái)富高地 地標(biāo)價(jià)值： 150 米城市標(biāo)桿，問鼎中央繁華 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 財(cái)富價(jià)值：誰擁有綜合體，誰就擁有了城市未來 廣場價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 （ 3）、呈現(xiàn)：生活方式 集購物、餐飲、娛樂、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了、國際商業(yè)、甲級(jí)寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 禮品：汽車掛件、擺件、裝飾件等，價(jià)格控制在 100—200元。 長期市區(qū)接待中心或外展點(diǎn)成本較高，吸取去年賽德廣場展點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得出，客戶質(zhì)量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場聯(lián)合搞活動(dòng)）形式可降低成本，外展點(diǎn)可在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期設(shè)展。 A、大眾營銷：紙媒、短信、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)。 價(jià)格策略 （ 3）、調(diào)價(jià)策略建議 價(jià)格調(diào)整以產(chǎn)品類型為基礎(chǔ)，按照各產(chǎn)品階段性銷售比例進(jìn)行微調(diào)，每次價(jià)格調(diào)整幅度不宜過大，增加價(jià)格調(diào)整頻率。以下所推產(chǎn)品可根據(jù)市場實(shí)際需求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。 項(xiàng)目銷售周期預(yù)估 （ 1）、銷售目標(biāo)：總銷售額約 （ 2）、總體推貨情況 鑒于 2023年長春確定延續(xù)執(zhí)行限購令政策，研判整體住宅市場銷售不會(huì)很樂觀，即使有一定的銷售量，銷售價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)，我們?cè)谡w推貨策略方面建議明年項(xiàng)目以銷售商業(yè)為主，住宅為輔，避開住宅市場白熱化競爭。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 廣場價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 一個(gè) 20萬平的城市休閑廣場， 72億元大手筆巨制，水景、綠化、亮化更靚麗了凈月的門戶地段。史密斯的建筑規(guī)劃與泛亞國際景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評(píng)為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之一。如果先推住宅及公寓，價(jià)值不能最大化，若單推商業(yè)，不能確保開發(fā)商的資金快速回?cái)n，且此區(qū)域商業(yè)氛圍不夠成熟。 六、項(xiàng)目 2023年推廣物 公寓部分 棟號(hào) 剩余總套數(shù) 總面積（㎡） 其他 2 381套 上源集團(tuán)自留部分為： 2831層，面積為 4204㎡ 備注 公寓產(chǎn)品總套數(shù)為 560套，總面積為 29456㎡ 。 偉峰東第：滯銷戶型為 138— 185㎡ ，一次性 97折，按揭 99折。 在售項(xiàng)目公寓產(chǎn)品水電性質(zhì)基本都改為民用性質(zhì)，降低生活成本，這樣公寓產(chǎn)品具備居住功能，可以拓寬購買市場渠道。以上三個(gè)綜合體緊鄰本項(xiàng)目，偉峰東第產(chǎn)品類型單一，產(chǎn)品主要以住宅與寫字樓為主， 2023年去化量約占總體量的 60%左右，剩余產(chǎn)品去化速度緩慢。住宅售價(jià) 7900元/㎡ 左右，寫字樓實(shí)際成交價(jià)格在 9000— 12023元 /㎡ 左右。 四、營銷環(huán)境分析 2023年針對(duì)限購眾多城市房價(jià)回歸理性出顯效果，達(dá)到政府階段性的預(yù)期效果，溫家寶總理提到 2023年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，大部分限購城市會(huì)延續(xù)限購政策，長春市已確定延續(xù)限購令政策。影響領(lǐng)地集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展以及信譽(yù)度，客戶之間的口碑傳播非常重要，不利于項(xiàng)目以后的發(fā)展，請(qǐng)領(lǐng)地集團(tuán)慎重考慮我司所提出項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃改動(dòng)后對(duì)項(xiàng)目所產(chǎn)生的不利影響。 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營銷推廣策略 一、項(xiàng)目 2023年推廣回顧 投放時(shí)間 投放渠道 其他 2023年 5月 賽德廣場外展示點(diǎn)開放，亮相長春，開始續(xù)客 2023年 7月： 新文化報(bào)、東亞，進(jìn)行軟文炒作，塑造綜合體形象廣告； 短信平臺(tái)， 2023年 8月 短信平臺(tái) 2023年 9月 賽德萬達(dá)現(xiàn)場搞親子活動(dòng) 公交車站牌 2023年 10月 ：重慶路（亞泰富苑樓體、百信鞋城樓體、卓展對(duì)面樓體） 環(huán)貿(mào)銷售中心開放，聯(lián)合活動(dòng)公司搞車展、世界各地綜合體展示； 2023年 11日 短信平臺(tái)：宣傳 SOHO公寓產(chǎn)品 暖場活動(dòng)：投資講座、小型產(chǎn)品推介會(huì) 備注 項(xiàng)目 2023年 5月份進(jìn)入推廣期， 5— 9月份宣傳主打高端城市綜合體形象為主， 10月份進(jìn)入產(chǎn)品宣傳階段 推廣情況 營銷費(fèi)用 類別 付款名稱 金額（萬） 類別 付款名稱 金額（萬） 合同類 酒店顧問 10 影視網(wǎng)站 網(wǎng)站 廣告設(shè)計(jì) 影視 12 物業(yè) 活動(dòng) 七夕節(jié)送花 商業(yè)顧問 60 送電影票 沙盤類 大沙盤 親子繪畫 小沙盤 24 售樓處開放活動(dòng) 27 政府要求制作沙盤 投資講座 臨時(shí)售樓處 展位制作 8 廣告發(fā)布 東亞 展位租賃 城市晚報(bào) 印刷 14 長春日?qǐng)?bào) 7 圍擋噴繪 電臺(tái)廣播 廣告發(fā)布 吉林日?qǐng)?bào) 彩信服務(wù) 銷售物料 公交站亭 備注 短信 以上營銷費(fèi)用中推廣費(fèi)用占 房地產(chǎn)報(bào) 27 合計(jì) 374萬 二、推廣總結(jié) ?項(xiàng)目歷經(jīng)半年的宣傳推廣，宣傳形象時(shí)間過長，宣傳產(chǎn)品時(shí)間過短，導(dǎo)致市場認(rèn)識(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品不夠清晰； ?賽德廣場展示區(qū)宣傳，續(xù)客量雖多，但客戶質(zhì)量較差； ?整體推廣力度不夠，未達(dá)到到市場認(rèn)知目的； ?目前階段，項(xiàng)目地段較偏，市場認(rèn)可度低； ?項(xiàng)目地段自身營銷能力差； ?結(jié)合種種因素，前期推廣塑造項(xiàng)目形象，未得到市場的價(jià)值認(rèn)同； ?打壓地產(chǎn)政策影響項(xiàng)目整體推廣效果； ?媒體運(yùn)用單一，缺乏渠道媒體的運(yùn)用； ?媒體投放范圍雖廣，沒有主次之分，無效媒體耽擱項(xiàng)目信息傳播（例如：城晚、東亞、長春日?qǐng)?bào)等）； 三、前期客戶情況及總結(jié) 客戶情況 2023年 5月 —12月，項(xiàng)目通過各宣傳渠道續(xù)客累計(jì) 3300多組，主要以賽德廣場外展點(diǎn)渠道為主，認(rèn)籌客戶 135組，其中公寓認(rèn)籌占 109組，住宅認(rèn)籌占 26組，最終認(rèn)購客戶 104組（川渝商會(huì)客戶認(rèn)購公寓 55組，住宅 5組）。通過新聞報(bào)道了解到限貸政策在 2023年第三季度可能會(huì)有所調(diào)整，存款準(zhǔn)備金將逐步小幅下調(diào)，這對(duì)開發(fā)企業(yè)無疑是個(gè)利好消息。 華友華城國際：項(xiàng)目圍擋已完成，但工程建設(shè)速度緩慢，傳說開發(fā)實(shí)力存在問題。推廣動(dòng)作寥寥無幾。周邊在售公寓項(xiàng)目中，多以精裝為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)在1000— 2023元 /㎡ 之間。 五、項(xiàng)目競爭分析 小結(jié)： 力旺弗朗明歌、中海國際社區(qū)： 這兩個(gè)項(xiàng)目是此區(qū)域高端項(xiàng)目，品質(zhì)、價(jià)格、檔次、品牌都占主導(dǎo)地位，銷售價(jià)格高，對(duì)本項(xiàng)目沖擊性小，從另一角度分析，價(jià)格方面對(duì)本項(xiàng)目而言算是一個(gè)對(duì)比優(yōu)勢(shì)。前期已認(rèn)購 99套。 項(xiàng)目單獨(dú)推住宅或公寓在市場方面競爭力弱，規(guī)模、品牌都不能項(xiàng)目的核心競爭力，因此營銷策略要在眾多項(xiàng)目中突圍，不能以單一產(chǎn)品去比對(duì)。 項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 長春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。每當(dāng)夕陽西下，消散了一天的酷暑，帶著家人徜徉其中，留戀于晚風(fēng)浮花、水聲潺潺。 注：住宅具體定價(jià)還需根據(jù)項(xiàng)目周邊樓盤售價(jià)變化及市場大勢(shì)來定。 注：以上 2底商部分去化是根據(jù)原規(guī)劃制定，現(xiàn) 2底商部分規(guī)劃已有改動(dòng)，待政府部門審核報(bào)批后，根據(jù) 2底商平面圖再做的去化方案。 價(jià)格調(diào)整依據(jù)市場反映、銷售進(jìn)度等因素，配合工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)、營銷策略等進(jìn)展情況調(diào)整。 E、老帶新策略：口碑傳播。 渠道營銷二：高端協(xié)會(huì)推介 手段：聯(lián)誼會(huì)、小型產(chǎn)品推薦會(huì)等 對(duì)象：長春市場各高端商戶會(huì)（如溫州商會(huì)、生產(chǎn)資料商會(huì)、高檔汽車俱樂部等）。 注：此活動(dòng)針對(duì)有車一族且具購買力指定人群，可將此活動(dòng)演化為系列活動(dòng)，客戶每次到訪登記，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)到訪 4次贈(zèng)送客戶 100元油卡一張，這樣可以使客戶反復(fù)到訪，在市場方面形成口碑效應(yīng)，增添人氣，促進(jìn)成交。 （ 4）、呈現(xiàn)：景觀示范區(qū)開放 城市華宅、 SOHO公寓 城市華宅： 103—138㎡ SOHO公寓： 45—97㎡ 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第一階段： 2023年 2—3月 階段說明： 春節(jié)剛過，嚴(yán)冬未過，人們都在忙于自己的事情，項(xiàng)目工程不能動(dòng)工，暫時(shí)階段市場購房或投資意識(shí)較為淡