【正文】 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 核心操作手法 B棟 以私人會館部分產(chǎn)品拉動整體形象，高調(diào)亮相。此步驟越快，越能順利通過銷售瓶頸。 業(yè)務(wù)經(jīng)營主要是輸出管理，尋找合作方共同進(jìn)行物業(yè)投資。 酒店和寫字樓珠聯(lián)璧合；寫字樓以國內(nèi)外大客戶為拉動，酒店借勢金茂君悅大酒店，品牌資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；以長期持有模式，每年獲取高額酒店?duì)I業(yè)收益和寫字樓租金收益。 立足“做活”，著眼長遠(yuǎn)收益。 配套設(shè)施 ： 健身中心，兒童房，室內(nèi)游泳池，桑拿蒸汽浴室商務(wù)中心，飯館，小型超市等 服務(wù)： ☉酒店式房間清潔服務(wù) ☉ 24小時(shí)維修服務(wù) ☉ 24小時(shí)保安 ☉衛(wèi)星電視：絕大多主流衛(wèi)星頻道都可接收 ☉洗衣服務(wù) ☉商務(wù)中心服務(wù) ☉會所服務(wù)：按摩、桑拿浴蒸汽浴等 ☉ 24小時(shí)熱水 ☉互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入 shama莎瑪酒店管理公司 1996年由 Elaine Young 以合資形式在香港成立，專注于服務(wù)式住宅業(yè)務(wù)。一居室建筑面積為 13 134或138平米，二居室建筑面積為 240或 242平米。 ?萬豪酒店共有 602間客房 ，超過 10000平方尺的會議和宴會場地，能充分滿足商旅人士的不同需求。 ?高檔商業(yè)，以 精品店 為主。 ?太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，產(chǎn)品包括LOFT、 SOHO多種類型，首層為會議中心設(shè)施。建成以后的建外 SOHO，每天將有 5萬人在這里居住、辦公、逛街、找樂子； 16條步行商業(yè)小街， 300個(gè)沿街店鋪， 20個(gè)雙層花園，將把這里點(diǎn)綴成都市生活的樂園。兩臺每秒運(yùn)行 速垂直升降電梯，一次可乘載 33位游客，只需 45秒鐘就可將游客從地下一層直送 88層，令人感受到前所未有的速度體驗(yàn)。相信在這里您可以感受到高雅別致、魅力獨(dú)具的生活空間。綠洲健身中心位于酒店 57層，讓賓客在緊張的工作之余，有一片放松心情、同時(shí)能俯瞰都市麗景的私人空間。 ? 高端寫字樓后續(xù)入市，高額租金回報(bào)，獲得豐厚長期收益。 ?它以寫字樓“森大廈”為中心、包括酒店、美術(shù)館、購物中心以及住宅，成為一座綜合性設(shè)施。 目標(biāo)客戶群體 酒店式公寓面積較小，總價(jià)較低、且享受酒店式服務(wù)，因此購買客群主要為在青工作的外籍人士、高層管理人士等。 酒店式公寓發(fā)展軌跡 青島市的酒店式公寓出現(xiàn)于 2023 年末， 2023年 10月 24 日新世界數(shù)碼港 追逐世界的制高點(diǎn) /揭秘。不少項(xiàng)目在社區(qū)規(guī)劃、建筑立面及景觀營建方面代表了青島樓盤的最高水平。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 ,各檔利率分別下調(diào) 。 、發(fā)出保增長的強(qiáng)有力信號、擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重、實(shí)施 “ 適度寬松 ” 的貨幣政策合理擴(kuò)大信貸規(guī)模、 對住房結(jié)構(gòu) 、 住房價(jià)格 、 房地產(chǎn)市場以及廣大普通百姓強(qiáng)烈要求的住有所居愿望有重大影響 。 加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè) 加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。 10月 15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 ； 0 7 年以來存貸款利率變化趨勢圖0123456782 00 7 3 182 00 7 5 192 00 7 7 212 00 7 8 222 00 7 9 152 00 7 12 2 12 00 8 9 162 00 8 10 92 00 8年1 0月3 0一年期存款利率 一年期貸款利率在市場普遍低迷，“救市”呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無疑是一劑注入國內(nèi)投資者體內(nèi)的“強(qiáng)心針”。 宏觀調(diào)控政策已將刺激需求、提振經(jīng)濟(jì)信心列為首要目的。 ?我們理解目前首要解決的是在全球金融危機(jī)、全國樓市低迷、投資者、消費(fèi)者信心不足等逆境下實(shí)現(xiàn)銷售突破。正因?yàn)榇耍瑢⑹刮覀冇锌赡塬@取項(xiàng)目的核心價(jià)值而為營銷 創(chuàng)造先機(jī) … 寫在前面 中國中鐵： ?世界企業(yè) 500強(qiáng)； ?世界品牌 500強(qiáng)大型國有企業(yè)； ?業(yè)務(wù)遍及國內(nèi)及境外逾 55個(gè)國家； ?全球第三、亞州最大的多功能綜合承建商； ?業(yè)務(wù)遍及國內(nèi)及境外逾 55個(gè)國家； 開發(fā)商背景解讀 2023年實(shí)現(xiàn)在上海證交所和香港聯(lián)交所兩地上市，年度營業(yè)額實(shí)現(xiàn)約 1800億元；國際上享有盛譽(yù) 中鐵置業(yè)： ?中國中鐵房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)； ?擁有資產(chǎn)逾千億的中國中鐵豐富的社會資源 ； ?? ?具有“房地產(chǎn)開發(fā)，建筑施工”兩大優(yōu)勢； ?全國擁有數(shù)百萬平方米土地儲備 ； ?? ?項(xiàng)目分布北京、上海、深圳等 20多個(gè)省市。 中央宏觀核心思想 “防過熱，防通脹” 熨平經(jīng)濟(jì)周期 避免大起大落 中央宏觀核心思想 “保增長，促轉(zhuǎn)型” 防范經(jīng)濟(jì)下行 經(jīng)濟(jì)保持長期高速發(fā)展， GDP增速連續(xù) 5年兩位數(shù)增長，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， CPI也一度超過了 8%的增速。這是央行 4年來首次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。 加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 解讀 發(fā)出保增長的強(qiáng)有力信號 擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重 實(shí)施 “ 適度寬松 ” 的貨幣政策合理擴(kuò)大信貸規(guī)模 對住房結(jié)構(gòu) 、 住房價(jià)格 、 房地產(chǎn)市場以及廣大 普通百姓強(qiáng)烈要求的住有所居愿望有重大影響 ?！敖档头康禺a(chǎn)交易稅費(fèi)”等政策的確在松綁樓市需求，但同時(shí)將“加大住房保障”放在了其他兩項(xiàng)政策之前，也充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。因購買力不足造成的市場低 迷，存續(xù)的時(shí)間會更長。收藏級臻品府邸 凱悅中心 11 公寓 一房 78110 二房 114173 公寓銷 售 15% 28000 仲量聯(lián)行 俯視。 華普大廈，時(shí)代廣場、環(huán)海大廈、軟件大廈等 第三階段 2023年以后至今 青島市寫字樓迎來了快速發(fā)展時(shí)期，隨著客戶對高端產(chǎn)品需求的增加，青島市相繼建設(shè)了一批具有國內(nèi)一流水準(zhǔn)的高端產(chǎn)品，市場也逐步走向成熟 新世紀(jì)數(shù)碼港、華歐英德隆、中遠(yuǎn)大廈、TOP頤和國際等 背景解讀 青島寫字樓發(fā)展軌跡 青島的寫字樓發(fā)展從 1990年起步經(jīng)歷了三個(gè)階段，青島寫字樓經(jīng)濟(jì)從最初的起步階段的商住樓發(fā)展為目前較為成熟的智能化寫字樓，主要寫字樓分布在香港中路 CBD，山東路以及海爾路商務(wù)區(qū)。柏 悅公寓酒店 3676 100% 17000 60元 / 平 /月 青島柏悅酒店管理有限公司 青島頤和國際酒店 式公寓 70117 100% 16000 62元 / 平 /月 戴德梁行 青島市酒店式公寓市場還存在著發(fā)展不成熟的現(xiàn)象最為明顯的便是很多項(xiàng)目在銷售推廣時(shí)期以“酒店式公寓”概念進(jìn)行推廣，但是在最后交付時(shí)卻與“酒店式公寓”概念相差甚遠(yuǎn)。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險(xiǎn)” 拉開產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價(jià)產(chǎn)品、市場主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時(shí)間極小化； 『 安全性 』 是本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運(yùn)營模式必 須有借鑒點(diǎn)，有成熟的、成功 過的模板。她配備了2800平米的典禮和會議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會聚會的場所。 與大廈相連的裙房，已建成金茂“時(shí)尚生活中心”，成為上海全新的時(shí)尚新地標(biāo)；同時(shí)，坐落于裙房一層的金茂音樂廳是上海又一處欣賞高雅文化藝術(shù)的場所。LIFE始終倡導(dǎo)關(guān)愛自我的生活理念，向都市人群提供高端尊貴的生活服務(wù)。此外還舉辦名家音樂會系列和金茂音樂藝術(shù)論壇，定期邀請國內(nèi)外知名音樂家和演奏家來金茂音樂廳做客，并與上海的觀眾進(jìn)行近距離的交流。 ? 開發(fā)商通過對寫字樓、酒店、商業(yè)的持有長期獲取高額租金回報(bào)。 香港太古廣場 ?太古廣場位于 金鐘地鐵站上蓋 ，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)，向北可擁覽浩瀚的 海景 ，而向南則面對占地十公頃 香港公園 寧靜的環(huán)境。 ?購物中心四 層功能布局： ?設(shè)為 塔樓的中庭和平臺 ?設(shè)有 的士站、停車場地 等 ?購物中心負(fù)一層功能布局： ?與 地鐵出口 接駁，并迅速 引導(dǎo)人流 上 1層。服務(wù)設(shè)施有會議室、商務(wù)中心、租車、票務(wù)、高爾夫安排 ?港麗酒店擁有 513間各式雅致套房 ，為商務(wù)及休閑旅客提供最舒適的享受、最完善的設(shè)施及最體貼的服務(wù)。 北京柏悅居 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國際酒店集團(tuán)、美林集團(tuán) ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬平米。 ? 酒店與寫字樓共用大堂，支撐寫字樓檔次。 ? 高端管理公司介入可提升服務(wù)公寓的整體檔次，并帶來部分固定客群。 收益模式主要是銷售 +租金模式。 雅詩閣酒店管理公司 shama莎瑪酒店管理公司 1996年由 Elaine Young 以合資形式在香港成立，專注于服務(wù)式住宅業(yè)務(wù)。 租：對資源整合要求高，檔次高，租金高 B棟：自持，采用溫和營銷方式，強(qiáng)力提升項(xiàng)目檔次，獲取長期高額租金收益。 營銷模塊： 價(jià)格策略 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 現(xiàn)場營銷細(xì)節(jié)： “ 客戶報(bào)告制度 ” 1）對每位來現(xiàn)場的意向客戶建立單獨(dú)的客戶報(bào)告； 2）客戶報(bào)告完整記錄客戶所有來現(xiàn)場的經(jīng)過，包括參觀路線、停留重點(diǎn)及與現(xiàn)場溝通的細(xì)節(jié)； 3）專案經(jīng)理將根據(jù)客戶報(bào)告確定業(yè)務(wù)員意向跟進(jìn)狀況并隨時(shí)做出溝通或促銷決定。 項(xiàng)目銷售節(jié)奏模擬 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總面積 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 總銷售面積 130000 25000 40000 38000 12023 15000 A棟 SOHO辦公 40000 20230 10000 10000 LOFT辦公 20230 5000 15000 四星級（產(chǎn)權(quán)式）酒店 15000 15000 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 5000 15000 5000 私人會所 10000 3000 7000 項(xiàng)目分析銷售價(jià)格 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品均價(jià)（元 /平米） 2023年 2023年 2023年 下半年 均價(jià) 上半年 均價(jià) 下半年 均價(jià) 上半年 均價(jià) 下半年 均價(jià) A棟 SOHO辦公 18000 17000 18000 20230 / / LOFT辦公 25000 24000 26000 四星級（產(chǎn)權(quán)式）酒店 23500 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 23000 25000 26000 私人會所 40000 40000 40000 各產(chǎn)品成效金額及總銷售金額 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總銷售金額 2023年 2023年 2023年 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） A棟 SO