【正文】 公 37000 ㎡ 細節(jié)規(guī)劃 B棟 模板借鑒：上海金茂操作模式 金茂大廈 12層為寬敞明亮、氣勢宏偉的門廳大堂； 350層是層高 4米，凈高 ；5152層為機電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級酒店 —金茂君悅大酒店 ，特別是高 152米，直徑27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時空隧道。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 ? 柏悅府中段服務(wù)公寓 +私人定制會館模式，產(chǎn)品線劃分模式及服務(wù)式酒店管理公司的介入。 預(yù)計到了 2023年，莎瑪將于亞洲地區(qū)擁有不少于 50個項目。 細節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項目設(shè)問 方 案 思 路 項目策劃原則 泛營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 A棟 對資源整合要求較低。 核心操作手法 A棟 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 立意 高 +造勢 大 +調(diào)性 威 +推廣 猛 +手法 精 +賣點 明 +服務(wù) 強 +銷控 悍 營銷模塊： 緊扣稀缺資源或主亮點 聯(lián)動品牌團隊資源體系 大造衛(wèi)星 以豪邁自信的語境傳達 發(fā)動區(qū)域擴散型通路 在傳達手法上多采用 圈層點對點精確打擊 將賣點全部做成 現(xiàn)實體驗 以服務(wù)高配比征服 將項目優(yōu)越感充分體現(xiàn) 在銷售控制流程中 業(yè)內(nèi)人士 有投資傾向的關(guān)系客戶 地緣性客戶 整個城市的邊緣購買人群 (跟風(fēng)群體 \價格承受邊緣人群等 ) 全國購買人群的響應(yīng) (人為控制產(chǎn)生 ) 投資人群介入 (準(zhǔn)現(xiàn)房階段租賃價值得以體現(xiàn) ) 沖動購買人群 (現(xiàn)房現(xiàn)場感染 ) 體現(xiàn)營銷水準(zhǔn)最關(guān)鍵的一環(huán)。 具體而言，根據(jù)現(xiàn)場形象進度及銷售進度，分階段進行價格控制。 客戶甄選：時間充裕，客戶選擇性較強。在公眾場合與私人圈子里成為意見領(lǐng)袖。 本案酒店收益： 600*850*（ 365*） = 綜上所述， B棟超五星級酒店 +高端寫字樓的保守年租金在 細節(jié)規(guī)劃 背景解讀 我們的困惑 出方案 出思路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 工作事項 序號 工作內(nèi)容 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 模板專題分析 1 模板專題選擇 2 模板專題調(diào)研 3 可研報告形成 4 報告論證 項目整體方案完成 1 整體方案完成 2 方案初步論證 方案再論證 1 聘請相關(guān)專家研討方案 2 最終可行方案形成 備選方案準(zhǔn)備、成稿 1 備選方案準(zhǔn)備 2 方案成稿 項目組組建、分工 1 項目組組建 2 各單位分工工作 營銷工作 1 產(chǎn)品細化配合 2 資源配合 3 前期客戶積累 4 整體形象塑造 5 項目首批房源上市銷售 Thanks For Viewing 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023/1/212023/1/21January 21, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/1/212023/1/212023/1/21Jan2321Jan23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 1月 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/212023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/21 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/1/212023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/1/212023/1/21Saturday, January 21, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 21日星期六 2023/1/212023/1/212023/1/21 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/1/212023/1/212023/1/211/21/2023 2:24:59 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 項目銷售節(jié)奏模擬 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總面積 2023年 2023年 2023年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 總銷售面積 130000 25000 40000 38000 12023 15000 A棟 SOHO辦公 40000 20230 10000 10000 LOFT辦公 20230 5000 15000 四星級（產(chǎn)權(quán)式）酒店 15000 15000 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 5000 15000 5000 私人會所 10000 3000 7000 項目分析銷售價格 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品均價（元 /平米） 2023年 2023年 2023年 下半年 均價 上半年 均價 下半年 均價 上半年 均價 下半年 均價 A棟 SOHO辦公 18000 17000 18000 20230 / / LOFT辦公 25000 24000 26000 四星級（產(chǎn)權(quán)式）酒店 23500 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 20230 20230 精裝修公寓 25000 23000 25000 26000 私人會所 40000 40000 40000 各產(chǎn)品成效金額及總銷售金額 產(chǎn)品分布 產(chǎn)品類型 總銷售金額 2023年 2023年 2023年 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） 上半年總 銷（億） 下半年總 銷（億） A棟 SOHO辦公 LOFT辦公 四星級（產(chǎn)權(quán)式）酒店 C棟 服務(wù)式（酒店）公寓 4 4 精裝修公寓 私人會所 4 項目銷售周期為兩年半，預(yù)計回款 元人民幣，項目銷售時間以開發(fā)商取得預(yù)售許可證為準(zhǔn) 自持物業(yè)年收益分析 高端辦公樓： 青島目前的高端寫字樓的租金為 / 平米 /天，結(jié)合寫字樓市場發(fā)展、青島未來經(jīng)濟發(fā)展以及本項目產(chǎn)品品質(zhì)等多種因素，本案后期亮相市場的價格應(yīng)在 4元 /平米 /天 本案寫字樓總體量為 35000平米，結(jié)合 4元 / 平米 /天的租金價格 本案辦公收益： 35000*4*365= 超五星級酒店 ： 目前青島市五星級酒店淡季的租金價格在 650元 / 天，旺季每天的日租金價格在 1000元左右；年平均入住率為 70%，平均價格在 850元 /天。 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 核心操作手法 C棟 C棟：稀缺奢侈品小眾營銷 作 為 奢侈品，是如何被 賣 掉的 ? 所有奢侈品在 進 入新市 場 中都遵循的法 則 20%的倡導(dǎo)者 80%的跟隨者 缺乏敏感度和鑒別力，需要 “意見領(lǐng)袖 ”代替自己選擇某種生活標(biāo)準(zhǔn)。 營銷模塊： 價格策略 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 現(xiàn)場營銷細節(jié)： “ 客戶報告制度 ” 1）對每位來現(xiàn)場的意向客戶建立單獨的客戶報告； 2）客戶報告完整記錄客戶所有來現(xiàn)場的經(jīng)過，包括參觀路線、停留重點及與現(xiàn)場溝通的細節(jié)； 3）專案經(jīng)理將根據(jù)客戶報告確定業(yè)務(wù)員意向跟進狀況并隨時做出溝通或促銷決定。 第一拔全市意見領(lǐng)袖人群 （認購產(chǎn)品力線中高端的產(chǎn)品力） 全市中堅階層人群認購 很多個案未能成功突破這一點 易居中國核心競爭力 客層認知次序 A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 營銷模塊： 入市時機 入市策略 ——在周邊市場競爭激烈的情況下，建議在本案項目定位、賣點具備一定的實體支撐時，即核心優(yōu)勢景觀和產(chǎn)品細節(jié)等具一定昭示性后，配合系統(tǒng)的推廣及案場管理擇機入市；鑒于本案體量及相應(yīng)營銷推廣費，綜合以上因素建議入市時機采取 ——借勢 /事入市 —— 構(gòu)建要領(lǐng) A棟：一線房地產(chǎn)營銷手法 “開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值” 建議本案價格策略采用“開盤必優(yōu)惠，優(yōu)惠必升值”的策略，而推盤節(jié)奏上采用“小步快跑”的策略。 租：對資源整合要求高，檔次高，租金高 B棟：自持，采用溫和營銷方式，強力提升項目檔次，獲取長期高額租金收益。 可與酒店管理公司洽談?wù)w收購底層毛坯服務(wù)式公寓，并為精裝服務(wù)公寓提供酒店式服務(wù)。 雅詩閣酒店管理公司 shama莎瑪酒店管理公司 1996年由 Elaine Young 以合資形式在香港成立，專注于服務(wù)式住宅業(yè)務(wù)。 C棟：服務(wù)式公寓、私人會館 產(chǎn)品 單套面積 體量 協(xié)議整售 整層 20230㎡ 精裝服務(wù)公寓 100160㎡/200—300㎡ 25000㎡ 私人會館 4套整層 2套半層 6500 ㎡ 細節(jié)規(guī)劃 C棟 模板借鑒：柏悅府發(fā)展模式 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開發(fā)商 ：中國銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國際酒店集團、美林集團 ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬平米。 收益模式主要是銷售 +租金模式。 寫字樓產(chǎn)品與高端酒店形成檔次互補。 ? 高端管理公