【正文】 還存在著發(fā)展不成熟的現(xiàn)象最為明顯的便是很多項目在銷售推廣時期以“酒店式公寓”概念進行推廣，但是在最后交付時卻與“酒店式公寓”概念相差甚遠。 6年的發(fā)展時間，青島市酒店式公寓市場在現(xiàn)有項目良好的市場表現(xiàn)帶動下得到了快速發(fā)展，同類產(chǎn)品的紛紛相繼推出。三度空間的推出標志著這一新興產(chǎn)品在青島的誕生。 整層大面積辦公：世界 500強企業(yè)、成功的私營企業(yè)主、企業(yè)領導人、合伙人以及投資 客戶，資產(chǎn)豐厚，有高端的戰(zhàn)略發(fā)展眼光。 華普大廈，時代廣場、環(huán)海大廈、軟件大廈等 第三階段 2023年以后至今 青島市寫字樓迎來了快速發(fā)展時期，隨著客戶對高端產(chǎn)品需求的增加，青島市相繼建設了一批具有國內(nèi)一流水準的高端產(chǎn)品，市場也逐步走向成熟 新世紀數(shù)碼港、華歐英德隆、中遠大廈、TOP頤和國際等 背景解讀 青島寫字樓發(fā)展軌跡 青島的寫字樓發(fā)展從 1990年起步經(jīng)歷了三個階段，青島寫字樓經(jīng)濟從最初的起步階段的商住樓發(fā)展為目前較為成熟的智能化寫字樓，主要寫字樓分布在香港中路 CBD，山東路以及海爾路商務區(qū)。且裝修風格多樣化，供購買客戶原則 目標客戶群體 他們區(qū)域分布分散，客戶來源多來自山東省內(nèi)、河南、山西、安徽； 他們是社會財富與地位的頂層，從事多種行業(yè)，但均為所在行業(yè)的頂尖人物， 購買豪宅產(chǎn)品為了體現(xiàn)其身份和優(yōu)越感； 渴望濱海居住，具有海洋情節(jié)； 時間段 階段特征 代表項目 第一階段 1990—1995年 青島的寫字樓經(jīng)濟起步于 90年代初，至 95年市場已初具規(guī)模這一時期的產(chǎn)品檔次低，物業(yè)管理水平低項目普遍缺乏競爭力。 水立方之后的期待 柏麗瀾庭 小高層 住宅 二房 144186 三房 236279 80% 28000 戴德梁行 少數(shù)人的必需品 /磅礴的海，延綿的山 萬邦中心 21 公寓 二房 180 三房 260 未開盤 未定價 世邦魏 理仕 / 配套亮點： 東海路 9號 ——一對一管家服務突出人性化 凱悅中心 ——財富俱樂部頂級會所服務彰顯貴族生活 東海路 9號 ——入戶智能化總控開關，控制室內(nèi)照明、調(diào)光、百葉窗、場景。以 卓越的名義 /中心。收藏級臻品府邸 凱悅中心 11 公寓 一房 78110 二房 114173 公寓銷 售 15% 28000 仲量聯(lián)行 俯視。科幻 金帝山莊、 天泰馥香谷 第三階段 0204 第四階段 06年至今 香港東路、香港中路同時開發(fā)，產(chǎn)品以電梯公寓、超高層、大盤為代表，整體的產(chǎn)品也提升了一個檔次，建材、裝修和景觀成為主要賣點 ，由于產(chǎn)品品質(zhì)的不斷提高，項目最高均價達到 30000元 /平米。這其中不乏一些裝修房，投資客為其主要客源。因購買力不足造成的市場低 迷，存續(xù)的時間會更長。 房地產(chǎn)市場未來走勢預測 1. 宏觀經(jīng)濟環(huán)境惡化，經(jīng)濟發(fā)展減緩，房地產(chǎn)市場回暖條件尚不完備 2. 投資者信心受挫，給予房地產(chǎn)購買需求不足 3. 房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃重，量價齊降市場調(diào)整仍將持續(xù) 4. 國家重申房地產(chǎn)行業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，后續(xù)房地產(chǎn)利好政策可期 5. 房地產(chǎn)泡沫擠出，房地產(chǎn)價格將在未來兩年內(nèi)回歸理性 易居視點： 目前市場的低迷，最主要的原因是購買力不足，而非重蹈 2023年覆轍的購買信心 不足。 稅收政策挖掘樓市剛性需求力促房地產(chǎn)市場回暖 時間 政策內(nèi)容 原比例 調(diào)整后比例 11月 1日 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1% % 1% 11月 1日 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ‰ 免征 11月 1日 對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 1% 免征 10月 27日 貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 10月 27日 房貸最低首付款比例調(diào)整為 20% 20%30% 20% 10月 27日 住房公積金貸款各檔次利率降 % 五年期以下 4． 32％ , 五年期以上 4． 86％ 五年期以下 4． 05％ , 五年期以上 4． 59％ 11月 1日 個人銷售住房暫免征收土地增值稅 1% 免征 新政前后對比 政策 受益購房人群 受益樓盤 契稅稅率下調(diào) 首次購房者 90平方米及以下普通住房 印花稅免征 個人銷售、購買住房者 所有樓盤 土地增值稅免征 個人銷售住房者 二手房 房貸首付下調(diào) 首次購買普通自住房和改善型普 通自住房者 普通住宅 [144平方米 (含 )以下住宅 貸款利率下限為貸款基準利率的 首次購買普通自住房和改善型普 通自住房者 普通住宅 [144平方米 (含 )以下住宅 公積金貸款利率下調(diào) 所有購房者 所有樓盤 政策受益人群 本次國家政策的出臺，并沒有完全為樓市松綁，而是帶有一定的傾向性，更加鼓勵中低收入人群的購房，對購置第二套的優(yōu)惠也有較多限定，主要鼓勵購買改善型的普通住宅。貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 ，最低首付款比例調(diào)整為 20%。“降低房地產(chǎn)交易稅費”等政策的確在松綁樓市需求，但同時將“加大住房保障”放在了其他兩項政策之前，也充分說明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。中國當前的經(jīng)濟形勢 我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢判斷 我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)形勢判斷 背景解讀 由于流動性過剩而導致近幾年的房地產(chǎn)市場投資、投機旺盛，從而不斷的拉高房價，擠出自住需求，引起了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加大力度抑制房價上漲度擠出房地產(chǎn)泡沫。、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范市場交易。中央在樓市上，除了依靠加快建設保障性住房保民生來擴內(nèi)需外，抑制過高房價和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯。 解讀 發(fā)出保增長的強有力信號 擴大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構并重 實施 “ 適度寬松 ” 的貨幣政策合理擴大信貸規(guī)模 對住房結(jié)構 、 住房價格 、 房地產(chǎn)市場以及廣大 普通百姓強烈要求的住有所居愿望有重大影響 。 全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵企業(yè)技術改造，減輕企業(yè)負擔１２００億元。 加快地震災區(qū)災后重建各項工作。 加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 加快農(nóng)村基礎設施建設。今年四季度先增加安排中央投資 1000億元，明年災后重建基金提前安排 200億元，帶動地方和社會投資， 總規(guī)模達到 40000億元 。 人民幣存款準備金率變化趨勢圖0%5%10%15%20%Jan07 Feb07 Apr07 May07 Jun07 Aug07 Sep07 Oct07 Nov07 Dec07 Jan08 Mar08 Apr08 May08 Jun08 Sep08 Oct08 國務院總理溫家寶 11月５日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的措施。 10月 8日 降息、降低存款準備金率 ?10月 9日起再次下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。這是央行 4年來首次下調(diào)人民幣貸款基準利率，個人住房公積金貸款利率也相應下調(diào)。 整體性政策 政策名稱 主要內(nèi)容 10月 10日 十七屆三中全會 ?中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，著力擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，保持經(jīng)濟穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。 宏觀調(diào)控方向轉(zhuǎn)變 十七屆三中全會 ——釋放利好，并啟動降息 中國將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟政策，著力擴大國內(nèi)需求特別是消費需求，保持經(jīng)濟穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場穩(wěn)定、保持社會大局穩(wěn)定。 通貨膨脹的有效控制，進入 9月又逢全球金融危機的蔓延，經(jīng)濟出現(xiàn)了下行趨勢，國家及時轉(zhuǎn)變調(diào)控思想，“保增長”成為目前經(jīng)濟的首要任務。 中央宏觀核心思想 “防過熱，防通脹” 熨平經(jīng)濟周期 避免大起大落 中央宏觀核心思想 “保增長，促轉(zhuǎn)型” 防范經(jīng)濟下行 經(jīng)濟保持長期高速發(fā)展， GDP增速連續(xù) 5年兩位數(shù)增長，伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展， CPI也一度超過了 8%的增速。 GDP增速開始放緩 從變化走勢也可以看出， CPI從 07年一月份至 08年 4月份整體處于不斷上升的趨勢，從 5月份開始出現(xiàn)一路下降； PPI也在 8月份達到最高點之后，終于在本月出現(xiàn)下降， 07年以來的通貨膨脹終于得到抑制。 ?從這一意義上講，參與其中的易居中國團隊，亦為 榮譽與價值 而來。 ?我們理解這一項目必須承擔中鐵集團品牌名譽、市場名譽的雙效建立目標。正因為此，將使我們有可能獲取項目的核心價值而為營銷 創(chuàng)造先機 … 寫在前面 中國中鐵： ?世界企業(yè) 500強； ?世界品牌 500強大型國有企業(yè)； ?業(yè)務遍及國內(nèi)及境外逾 55個國家； ?全球第三、亞州最大的多功能綜合承建商； ?業(yè)務遍及國內(nèi)及境外逾 55個國家； 開發(fā)商背景解讀 2023年實現(xiàn)在上海證交所和香港聯(lián)交所兩地上市，年度營業(yè)額實現(xiàn)約 1800億元；國際上享有盛譽 中鐵置業(yè)： ?中國中鐵房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)； ?擁有資產(chǎn)逾千億的中國中鐵豐富的社會資源 ； ?? ?具有“房地產(chǎn)開發(fā)，建筑施工”兩大優(yōu)勢； ?全國擁有數(shù)百萬平方米土地儲備 ； ?? ?項目分布北京、上海、深圳等 20多個省市。中鐵青島國際貿(mào)易中心項目 策略引領報告 2023 strategy and representation for sale and promotion of the Zhongyuan project Presented by Ehousechina(Qingdao), all rights reserved CRREG Project Marketing Proposal 感謝發(fā)展商為我們提供本次研究與企劃創(chuàng)作的機會，這使我們可以盡可能好地呈現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)中另一類生活意境開發(fā)的價值。 從某種意義上而言，我們的企劃與創(chuàng)意實踐是城市開發(fā)性質(zhì)的，同時也是一項市場引領與創(chuàng)造性工作。 堅持以風險控制為前提，以綜合效益為中心，以品牌建設為統(tǒng)領，以資本運作為紐帶，以提高核心能力為手段 戰(zhàn)略思路 未來 5年進入全國房地產(chǎn)行業(yè)前 10名； 未來 10年進入前 5名”的戰(zhàn)略目標必將實現(xiàn) 戰(zhàn)略目標 ?我們理解這是中鐵置業(yè)在青島投資開發(fā)的首個項目，并為中鐵置業(yè)在青島連續(xù)開發(fā)項目做好準備。 ?我們理解目前首要解決的是在全球金融危機、全國樓市低迷、投資者、消費者信心不足等逆境下實現(xiàn)銷售突破。 我們的理解 細節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項目設問 方 案 思 路 項目策劃原則 營銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 中國當前的經(jīng)濟形勢 我國房地產(chǎn)市場態(tài)勢判斷 我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)形勢判斷 背景解讀 2023年至 07年我國的宏觀經(jīng)濟處于高速增長期， 05年至 07年 GDP增速連續(xù)多年超過 10%， 08年受國家宏觀調(diào)控以及全球金融危機的影響開始出現(xiàn)回落。 我國C P I 和P P I 走勢圖100102104106108110112J a n 0 7A p r 0 7J u l 0 7O c t 0 7J a n 0 8A p r 0 8J u l 0 8CPI PPI我國居民消費價格漲幅繼續(xù)放緩，工業(yè)品出廠價格漲幅出現(xiàn)回落 。經(jīng)濟趨向過熱，通貨膨脹明顯，中央政府提出了 “兩防”的調(diào)控思想及緊縮性貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策。 宏觀調(diào)控政策已將刺激需求、提振經(jīng)濟信心列為首要目的。 經(jīng)濟面臨內(nèi)外雙重壓力，宏觀調(diào)控方向轉(zhuǎn)向，保證經(jīng)濟健康穩(wěn)定發(fā)展為第一要務。 金融政策 政策名稱 主要內(nèi)容 9月 15 降息、降低存款準備金率 ?9月 15日，央行下調(diào) 1年期人民幣貸款基準利率 ，存款基準利率保持不變。央行還同時宣布下調(diào)中小金融機構人民幣存款準備金率 1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調(diào) 2個百分點。 10月 15日起下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率 ； 0 7 年以來