【正文】 薄，不建議大規(guī)模投放廣告，主要以暖場(chǎng)活動(dòng)為主，每周發(fā)放 10萬(wàn)短信即可。 市場(chǎng)調(diào)研：了解競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)向及大勢(shì)行情，調(diào)研周邊住宅及門市價(jià)格，為項(xiàng)目定價(jià)做參考依據(jù)。 活動(dòng)人數(shù)： 100—200人左右 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 禮品： 汽車內(nèi)飾掛件、車內(nèi)擺設(shè)物品、坐墊、洗車卡等。填問(wèn)卷贏 10萬(wàn)元購(gòu)買基金” 活動(dòng)主題：填問(wèn)卷贏 10萬(wàn)元購(gòu)房基金 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 9月 1日 —9月 30日（ 1個(gè)月） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動(dòng)目的：通過(guò)整月活動(dòng)，聚集人氣，促進(jìn)成交。 活動(dòng)基調(diào)：大型活動(dòng)主要包括大型產(chǎn)品推介會(huì)、開(kāi)盤活動(dòng)、房交會(huì)，小型活動(dòng)貫穿全年， 4S店車友聯(lián)誼活動(dòng)、投資理財(cái)講座。 環(huán)球貿(mào)易中心，至尊高尚生活區(qū)，名流時(shí)尚的至雅生活。 環(huán)貿(mào)城市綜合體強(qiáng)大商圈吸附力，已形成了南部新城彩宇板塊獨(dú)一無(wú)二是商業(yè)核心，帶來(lái)無(wú)可限量的升值機(jī)會(huì)。 地標(biāo)價(jià)值 思納 SOHO公寓產(chǎn)品價(jià)值 小戶型更有大用處！環(huán)貿(mào) SOHO，靈性空間，辦公居住兩相宜，自由設(shè)計(jì)自由創(chuàng)意，巧妙布局妙不可言。 環(huán)球貿(mào)易中心，至尊高尚生活區(qū)，休閑、時(shí)尚的尚游生活。大型購(gòu)物商場(chǎng)、商超主力店、繁華商業(yè)街、 咖啡館、時(shí)尚餐飲、風(fēng)情酒吧、 ……動(dòng)靜相宜，張弛有度。 在大市場(chǎng)環(huán)境較差的背景下，為節(jié)省推廣費(fèi)用的支出，結(jié)合多渠道的低成本的推廣、行銷、活動(dòng)來(lái)促進(jìn)成交，為在逆境下實(shí)現(xiàn)年度銷售任務(wù)而努力。 （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月（活動(dòng)配合） 汽車 4S店（車友會(huì)）圈層營(yíng)銷系列活動(dòng)、投資講座 +小型推介（暖場(chǎng)系列活動(dòng)） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 活動(dòng)目的：圈層指定人群營(yíng)銷，促進(jìn)成交 邀請(qǐng)對(duì)象： 4S店車主、車友會(huì)車主、意向客戶 （ 7）、第七階段： 2023年 8—9月 推廣分期 推廣目的：感觀價(jià)值呈現(xiàn) 推廣主題 ： “頂級(jí)城市華宅景觀示范區(qū)炫麗開(kāi)放” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信 汽車 4S店車主、車友會(huì)聯(lián)誼系列活動(dòng) +投資理財(cái)講座（暖場(chǎng)活動(dòng)） 邀請(qǐng)對(duì)象： 汽車 4S店車主與車友會(huì)車主 +意向客戶。 推廣分期 （ 2）、第二階段： 2023年 3—4月 推廣目的：提高項(xiàng)目公寓與住宅認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)數(shù)量 推廣主題： “ 價(jià)值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：“ 價(jià)值訴求 媒體配合：短信、廣播、行銷，可適當(dāng)考慮紙媒； 主要工作任務(wù)： 繼續(xù)執(zhí)行老帶新優(yōu)惠政策； 汽車 4S店會(huì)員到訪有禮活動(dòng)（圈層營(yíng)銷）：可與高端汽車 4S店聯(lián)絡(luò)洽談； 小型暖場(chǎng)活動(dòng)：投資理財(cái)講座、項(xiàng)目小型推介會(huì) 精英營(yíng)銷：每周培訓(xùn)； 啟動(dòng)行銷：專業(yè)市場(chǎng)及高端商場(chǎng)人流做行銷工作； 營(yíng)銷動(dòng)作：彩宇大街燈桿廣告投入使用、外展點(diǎn)投入使用、完成圍擋更換工作，同時(shí)完成項(xiàng)目資料更印刷：海報(bào)、投資指南、戶型圖； 及時(shí)了解竟盤動(dòng)向，調(diào)整項(xiàng)目推貨內(nèi)容； （ 2）、第二階段： 2023年 3—4月 圈層活動(dòng)配合： XX車主聯(lián)誼會(huì) 活動(dòng)簡(jiǎn)要 ：聯(lián)合高端汽車 4S店高聯(lián)誼活動(dòng)，通過(guò) 4S店告知車主贈(zèng)送禮品活動(dòng)，禮品集中 3—4天發(fā)放，保持現(xiàn)場(chǎng)人氣，禮品有環(huán)貿(mào)贊助提供，禮品價(jià)格控制在 100—200元 /㎡ 左右。 階段目標(biāo)： 價(jià)值全面體現(xiàn) 推廣分期 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 推廣目的：從新塑造項(xiàng)目形象，為公寓、住宅產(chǎn)品積累有效客戶 推廣主題：南部新城 CBD崛起，環(huán)貿(mào)落址長(zhǎng)春 CBD 廣告訴求： “凈月 目錄 第一部分 : 營(yíng)銷環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣策略 總體推廣目標(biāo) 快速成就項(xiàng)目高端形象：凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體 成為區(qū)域內(nèi)城市綜合體的領(lǐng)導(dǎo)者，利用綜合體優(yōu)勢(shì)襯托住宅與公寓產(chǎn)品價(jià)值，提升項(xiàng)目銷售速度，超額完成本年度銷售任務(wù)?？煽紤]客戶來(lái)訪累計(jì)次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車卡獎(jiǎng)勵(lì)。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場(chǎng)系列活動(dòng)） （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 311月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠(chéng)意客戶，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，制造賣壓，促進(jìn)銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動(dòng)內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財(cái)知識(shí)，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)” 時(shí)間：開(kāi)盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點(diǎn)：大型會(huì)場(chǎng)（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室） 目標(biāo)人群：誠(chéng)意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶購(gòu)買信息，促進(jìn)成交； 答謝方式：針對(duì)客戶做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等； C、長(zhǎng)春春季房交會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng) 時(shí)間：約 2023年 6月 10日 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目 目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶群 活動(dòng)目的：通過(guò)房交會(huì)再次給市場(chǎng)強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提 升現(xiàn)場(chǎng)火熱氣氛，大量續(xù)客，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷目的； 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場(chǎng)表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會(huì) （ 2）、活動(dòng)營(yíng)銷 “環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴” 時(shí)間： 2023年 12月 地點(diǎn)：香格里拉飯店 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶、誠(chéng)意客戶、周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：造勢(shì)，提高老帶新數(shù)量，吸引新客戶成交； 答謝方式：對(duì)于成交客戶當(dāng)場(chǎng)既有有獎(jiǎng)回饋，根據(jù)產(chǎn)品總價(jià)不同，贈(zèng)送不同價(jià)位禮品，禮品以奢侈品及高科技數(shù)碼產(chǎn)品為主，彰顯項(xiàng)目高端形象； 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 媒體 營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 渠道營(yíng)銷一：高端場(chǎng)所設(shè)展 商場(chǎng)： 國(guó)商百貨、國(guó)貿(mào)商都、卓展、歐亞商都、亞細(xì)亞商場(chǎng) 超市： 沃爾瑪、歐亞超市、新天地超市、歐亞賣場(chǎng) 寫字樓： 中銀大廈、時(shí)代大廈、吳太大廈、國(guó)際大廈、通鋼大廈 學(xué)校： 可與凈月區(qū)多所大學(xué)建立溝通，在學(xué)生食堂處設(shè)立宣傳展架，內(nèi)容含項(xiàng)目宣傳資料及教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠等信息。 C、渠道營(yíng)銷：圈層營(yíng)銷、行銷。 （ 2）、住宅定價(jià)策略 基于大勢(shì)不樂(lè)觀，周邊競(jìng)爭(zhēng)激烈的前提下，我們住宅定價(jià)可根據(jù)周邊樓盤進(jìn)行比對(duì)定價(jià)，策略可考慮低開(kāi)平走，市場(chǎng)若有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)可考慮低開(kāi)高走，后續(xù)逐步拉升價(jià)格，填補(bǔ)項(xiàng)目前期低開(kāi)的利潤(rùn)。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。 SOHO公寓：無(wú)北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購(gòu)，超高投資回報(bào)率，精致小戶，總價(jià)低，適合小型辦公及投資。以東北 ——西南向聯(lián)通整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬(wàn)平城市休閑廣場(chǎng)，南接市政公園。 思納 多元化的城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價(jià)值，最終達(dá)到開(kāi)發(fā)利益最大化。 住宅前期認(rèn)購(gòu) 5套，成交總金額為 3495076元。 住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)情況 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 我們列舉項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤，具體如下 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價(jià)格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價(jià) 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價(jià) 7300元 /㎡ 中海國(guó)際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價(jià) 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價(jià) 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開(kāi)區(qū) 住宅 90— 170 均價(jià) 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。例如：陽(yáng)光經(jīng)典、萬(wàn)晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 彩宇廣場(chǎng)板塊多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目聚集，暫時(shí)階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，近兩年商業(yè)部分去化是各開(kāi)發(fā)商的最大問(wèn)題。 五、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境情況 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目其他情況 偉峰東第 凈月區(qū) 城市綜合體 住宅、寫字樓、酒店、商場(chǎng) 住宅產(chǎn)品面積為 46185平方米 寫字間產(chǎn)品面積為 1381400平方米 華友華城國(guó)際 凈月區(qū) 城市綜合體 公寓、住宅、寫字樓 具體產(chǎn)品未最終確定 華榮泰時(shí)代COSMO 凈月區(qū) 城市綜合體 寫字樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè) 此項(xiàng)目已動(dòng)建設(shè)，圍擋已做好，已有初步形象，預(yù)計(jì) 2023年 10月開(kāi)盤，因樓市低迷，延期開(kāi)盤時(shí)間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間為 2023年6月份左右，價(jià)格未定 寬城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 寬城區(qū) 城市綜合體 住宅、公寓、商場(chǎng) 項(xiàng)目在長(zhǎng)春紅旗街已有開(kāi)發(fā)成功案例 備注 偉峰東第：項(xiàng)目銷售率達(dá)到 50%，住宅與寫字樓部分已封頂，已形象支撐。 A、 2023年政策回顧 政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購(gòu)令、銀根緊縮。領(lǐng)地集團(tuán)初登長(zhǎng)春市場(chǎng)，去年所投入 2023萬(wàn)元建設(shè)的銷售中心包括外立面的概念會(huì)全部被推翻，去年投入推廣費(fèi)用宣傳形象以及模型沙盤，浪費(fèi)了已形成的硬件。 前期客戶總結(jié) 三、前期客戶情況及總結(jié) 項(xiàng)目前期低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶 104組，這部分是我們 2023年的營(yíng)銷成果； 項(xiàng)目因延遲取得預(yù)銷許可證，未能按時(shí)開(kāi)盤，流失部分客戶，市場(chǎng)方面產(chǎn)生負(fù)面影響； 部分客戶因板塊發(fā)展時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，不愿投錢等待； 多數(shù)客戶人為項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏高，心理不認(rèn)可； 樓市低迷，部分樓盤