【正文】 薄，不建議大規(guī)模投放廣告，主要以暖場活動(dòng)為主，每周發(fā)放 10萬短信即可。 市場調(diào)研：了解競爭樓盤動(dòng)向及大勢行情，調(diào)研周邊住宅及門市價(jià)格，為項(xiàng)目定價(jià)做參考依據(jù)。 活動(dòng)人數(shù)： 100—200人左右 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 禮品： 汽車內(nèi)飾掛件、車內(nèi)擺設(shè)物品、坐墊、洗車卡等。填問卷贏 10萬元購買基金” 活動(dòng)主題：填問卷贏 10萬元購房基金 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 9月 1日 —9月 30日（ 1個(gè)月） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 活動(dòng)目的：通過整月活動(dòng)，聚集人氣，促進(jìn)成交。 活動(dòng)基調(diào)：大型活動(dòng)主要包括大型產(chǎn)品推介會(huì)、開盤活動(dòng)、房交會(huì)，小型活動(dòng)貫穿全年， 4S店車友聯(lián)誼活動(dòng)、投資理財(cái)講座。 環(huán)球貿(mào)易中心，至尊高尚生活區(qū)，名流時(shí)尚的至雅生活。 環(huán)貿(mào)城市綜合體強(qiáng)大商圈吸附力，已形成了南部新城彩宇板塊獨(dú)一無二是商業(yè)核心，帶來無可限量的升值機(jī)會(huì)。 地標(biāo)價(jià)值 思納 SOHO公寓產(chǎn)品價(jià)值 小戶型更有大用處！環(huán)貿(mào) SOHO，靈性空間，辦公居住兩相宜，自由設(shè)計(jì)自由創(chuàng)意，巧妙布局妙不可言。 環(huán)球貿(mào)易中心，至尊高尚生活區(qū)，休閑、時(shí)尚的尚游生活。大型購物商場、商超主力店、繁華商業(yè)街、 咖啡館、時(shí)尚餐飲、風(fēng)情酒吧、 ……動(dòng)靜相宜，張弛有度。 在大市場環(huán)境較差的背景下，為節(jié)省推廣費(fèi)用的支出，結(jié)合多渠道的低成本的推廣、行銷、活動(dòng)來促進(jìn)成交，為在逆境下實(shí)現(xiàn)年度銷售任務(wù)而努力。 （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月（活動(dòng)配合） 汽車 4S店（車友會(huì)）圈層營銷系列活動(dòng)、投資講座 +小型推介（暖場系列活動(dòng)） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)售樓中心 活動(dòng)目的：圈層指定人群營銷，促進(jìn)成交 邀請對(duì)象： 4S店車主、車友會(huì)車主、意向客戶 （ 7）、第七階段： 2023年 8—9月 推廣分期 推廣目的：感觀價(jià)值呈現(xiàn) 推廣主題 ： “頂級(jí)城市華宅景觀示范區(qū)炫麗開放” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信 汽車 4S店車主、車友會(huì)聯(lián)誼系列活動(dòng) +投資理財(cái)講座（暖場活動(dòng)） 邀請對(duì)象： 汽車 4S店車主與車友會(huì)車主 +意向客戶。 推廣分期 （ 2）、第二階段： 2023年 3—4月 推廣目的：提高項(xiàng)目公寓與住宅認(rèn)籌、認(rèn)購數(shù)量 推廣主題： “ 價(jià)值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：“ 價(jià)值訴求 媒體配合：短信、廣播、行銷，可適當(dāng)考慮紙媒； 主要工作任務(wù)： 繼續(xù)執(zhí)行老帶新優(yōu)惠政策； 汽車 4S店會(huì)員到訪有禮活動(dòng)（圈層營銷）：可與高端汽車 4S店聯(lián)絡(luò)洽談； 小型暖場活動(dòng)：投資理財(cái)講座、項(xiàng)目小型推介會(huì) 精英營銷：每周培訓(xùn)； 啟動(dòng)行銷：專業(yè)市場及高端商場人流做行銷工作； 營銷動(dòng)作：彩宇大街燈桿廣告投入使用、外展點(diǎn)投入使用、完成圍擋更換工作，同時(shí)完成項(xiàng)目資料更印刷：海報(bào)、投資指南、戶型圖； 及時(shí)了解竟盤動(dòng)向，調(diào)整項(xiàng)目推貨內(nèi)容； （ 2）、第二階段： 2023年 3—4月 圈層活動(dòng)配合： XX車主聯(lián)誼會(huì) 活動(dòng)簡要 ：聯(lián)合高端汽車 4S店高聯(lián)誼活動(dòng)，通過 4S店告知車主贈(zèng)送禮品活動(dòng)，禮品集中 3—4天發(fā)放，保持現(xiàn)場人氣，禮品有環(huán)貿(mào)贊助提供，禮品價(jià)格控制在 100—200元 /㎡ 左右。 階段目標(biāo)： 價(jià)值全面體現(xiàn) 推廣分期 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 推廣目的：從新塑造項(xiàng)目形象，為公寓、住宅產(chǎn)品積累有效客戶 推廣主題：南部新城 CBD崛起，環(huán)貿(mào)落址長春 CBD 廣告訴求： “凈月 目錄 第一部分 : 營銷環(huán)境分析 第二部分 : 項(xiàng)目整體營銷推廣策略 第三部分 : 項(xiàng)目階段性營銷推廣策略 總體推廣目標(biāo) 快速成就項(xiàng)目高端形象：凈月 30萬平世界級(jí)城市綜合體 成為區(qū)域內(nèi)城市綜合體的領(lǐng)導(dǎo)者，利用綜合體優(yōu)勢襯托住宅與公寓產(chǎn)品價(jià)值，提升項(xiàng)目銷售速度，超額完成本年度銷售任務(wù)?？煽紤]客戶來訪累計(jì)次數(shù)（或帶朋友到訪）給予有卡、洗車卡獎(jiǎng)勵(lì)。 1全程營銷策略 營銷 手段 媒體 營銷 活 動(dòng)營銷 感 觀 價(jià) 值營銷 渠道 營銷 A、投資講座（小型產(chǎn)品推介，暖場系列活動(dòng)） （ 2）、活動(dòng)營銷 周末暖場活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 311月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，誠意客戶，周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動(dòng)目的：每周末暖場活動(dòng)，保證現(xiàn)場人氣火爆場面，制造賣壓，促進(jìn)銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 活動(dòng)內(nèi)容： 吉大教授演講投資理財(cái)知識(shí)，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)、投資行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè) 環(huán)貿(mào)產(chǎn)品介紹 B、大型推介會(huì) （ 2）、活動(dòng)營銷 “環(huán)貿(mào)大型產(chǎn)品推介會(huì)” 時(shí)間：開盤前 2023年 5月 15日（暫定） 地點(diǎn)：大型會(huì)場（香格里拉、會(huì)展中心會(huì)議室） 目標(biāo)人群：誠意客戶（親朋好友）、新客戶； 活動(dòng)目的：堅(jiān)定意向客戶購買信息，促進(jìn)成交； 答謝方式：針對(duì)客戶做項(xiàng)目詳解，主要包括：板塊發(fā)展、城市綜合體價(jià)值、規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)值、投資價(jià)值等； C、長春春季房交會(huì) （ 2）、活動(dòng)營銷 環(huán)貿(mào)春季房交會(huì)活動(dòng) 時(shí)間：約 2023年 6月 10日 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目 目標(biāo)人群：全市剛需及投資客戶群 活動(dòng)目的：通過房交會(huì)再次給市場強(qiáng)大聲音，最大限度擴(kuò)大知名度，提 升現(xiàn)場火熱氣氛，大量續(xù)客，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)銷目的； 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 D、老客戶答謝酒會(huì) （ 2）、活動(dòng)營銷 “環(huán)貿(mào)業(yè)主答謝晚宴” 時(shí)間： 2023年 12月 地點(diǎn)：香格里拉飯店 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶、誠意客戶、周邊城市高收入人群及誠意客戶等； 活動(dòng)目的：造勢，提高老帶新數(shù)量，吸引新客戶成交； 答謝方式：對(duì)于成交客戶當(dāng)場既有有獎(jiǎng)回饋，根據(jù)產(chǎn)品總價(jià)不同，贈(zèng)送不同價(jià)位禮品，禮品以奢侈品及高科技數(shù)碼產(chǎn)品為主，彰顯項(xiàng)目高端形象； 1全程營銷策略 營銷 手段 媒體 營銷 活 動(dòng)營銷 感 觀 價(jià) 值營銷 渠道 營銷 渠道營銷一：高端場所設(shè)展 商場： 國商百貨、國貿(mào)商都、卓展、歐亞商都、亞細(xì)亞商場 超市： 沃爾瑪、歐亞超市、新天地超市、歐亞賣場 寫字樓： 中銀大廈、時(shí)代大廈、吳太大廈、國際大廈、通鋼大廈 學(xué)校： 可與凈月區(qū)多所大學(xué)建立溝通，在學(xué)生食堂處設(shè)立宣傳展架，內(nèi)容含項(xiàng)目宣傳資料及教師購房優(yōu)惠等信息。 C、渠道營銷：圈層營銷、行銷。 （ 2）、住宅定價(jià)策略 基于大勢不樂觀，周邊競爭激烈的前提下，我們住宅定價(jià)可根據(jù)周邊樓盤進(jìn)行比對(duì)定價(jià)，策略可考慮低開平走，市場若有扭轉(zhuǎn)局勢可考慮低開高走，后續(xù)逐步拉升價(jià)格，填補(bǔ)項(xiàng)目前期低開的利潤。 以下是環(huán)貿(mào) 2023年所推產(chǎn)品（暫定），若住宅產(chǎn)品不暢銷，則考慮銷售商業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品為主，即： SOHO公寓、商業(yè)門市、地下車位。 SOHO公寓：無北朝向房源，商業(yè)產(chǎn)權(quán)不限購，超高投資回報(bào)率，精致小戶，總價(jià)低，適合小型辦公及投資。以東北 ——西南向聯(lián)通整個(gè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)，北通 20萬平城市休閑廣場，南接市政公園。 思納 多元化的城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)將所有業(yè)態(tài)捆綁到一起，產(chǎn)生產(chǎn)品之間互補(bǔ)功能，才能體現(xiàn)出所有產(chǎn)品的最大價(jià)值，最終達(dá)到開發(fā)利益最大化。 住宅前期認(rèn)購 5套，成交總金額為 3495076元。 住宅產(chǎn)品競爭情況 五、項(xiàng)目競爭分析 我們列舉項(xiàng)目附近競爭樓盤，具體如下 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 價(jià)格 其他 偉峰東第 凈月 住宅 46— 185 均價(jià) 7900元 /㎡ 華榮泰 凈月 住宅 90— 125 未定 力旺弗朗明歌 凈月 住宅 103— 150 均價(jià) 7300元 /㎡ 中海國際社區(qū) 凈月 住宅 90— 240 均價(jià) 8000元 /㎡ 保利香檳 凈月 住宅 87— 142 均價(jià) 5500元 /㎡ 恒大翡翠華庭 經(jīng)開區(qū) 住宅 90— 170 均價(jià) 7800/㎡ 含 1600元 / ㎡ 裝修 備注 恒大翡翠華庭優(yōu)惠：一次性 9 9 95折，分期 9 9 98折，老帶新額外優(yōu)惠 96折，一周內(nèi)交款簽合同再優(yōu)惠 99折。例如：陽光經(jīng)典、萬晟現(xiàn)代城、成基鉑寓等。 五、項(xiàng)目競爭分析 小結(jié)： 彩宇廣場板塊多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目聚集，暫時(shí)階段區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟，因此商業(yè)部分需要較長時(shí)間來培育市場，近兩年商業(yè)部分去化是各開發(fā)商的最大問題。 五、項(xiàng)目競爭分析 城市綜合體競爭環(huán)境情況 項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)域 市場定位 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目其他情況 偉峰東第 凈月區(qū) 城市綜合體 住宅、寫字樓、酒店、商場 住宅產(chǎn)品面積為 46185平方米 寫字間產(chǎn)品面積為 1381400平方米 華友華城國際 凈月區(qū) 城市綜合體 公寓、住宅、寫字樓 具體產(chǎn)品未最終確定 華榮泰時(shí)代COSMO 凈月區(qū) 城市綜合體 寫字樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè) 此項(xiàng)目已動(dòng)建設(shè)，圍擋已做好，已有初步形象，預(yù)計(jì) 2023年 10月開盤，因樓市低迷，延期開盤時(shí)間，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間為 2023年6月份左右，價(jià)格未定 寬城萬達(dá)廣場 寬城區(qū) 城市綜合體 住宅、公寓、商場 項(xiàng)目在長春紅旗街已有開發(fā)成功案例 備注 偉峰東第：項(xiàng)目銷售率達(dá)到 50%，住宅與寫字樓部分已封頂，已形象支撐。 A、 2023年政策回顧 政策主要體現(xiàn)在兩方面：限購令、銀根緊縮。領(lǐng)地集團(tuán)初登長春市場，去年所投入 2023萬元建設(shè)的銷售中心包括外立面的概念會(huì)全部被推翻，去年投入推廣費(fèi)用宣傳形象以及模型沙盤，浪費(fèi)了已形成的硬件。 前期客戶總結(jié) 三、前期客戶情況及總結(jié) 項(xiàng)目前期低調(diào)內(nèi)部認(rèn)購客戶 104組，這部分是我們 2023年的營銷成果； 項(xiàng)目因延遲取得預(yù)銷許可證，未能按時(shí)開盤，流失部分客戶，市場方面產(chǎn)生負(fù)面影響； 部分客戶因板塊發(fā)展時(shí)間過長，不愿投錢等待； 多數(shù)客戶人為項(xiàng)目價(jià)格偏高，心理不認(rèn)可； 樓市低迷，部分樓盤