【正文】 經(jīng)驗(yàn)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目營(yíng)銷的總體策略是： 大眾營(yíng)銷 提高形象， 渠道營(yíng)銷 找準(zhǔn)客戶 體驗(yàn)營(yíng)銷 回歸銷售力， 活動(dòng)營(yíng)銷 持續(xù)升溫 （ 2）、年度營(yíng)銷基調(diào) B、活動(dòng)營(yíng)銷：月主題活動(dòng)、月小型暖場(chǎng)活動(dòng)（小型產(chǎn)品推介會(huì)）、房交會(huì)。 A、大眾營(yíng)銷：紙媒、短信、廣播、戶外、網(wǎng)絡(luò)。 D、體驗(yàn)式營(yíng)銷：體現(xiàn)項(xiàng)目高端 形象與開(kāi)發(fā)商實(shí)力，與其它項(xiàng)目有所差異，主 要體現(xiàn)在感觀價(jià)值體驗(yàn)（景觀示范）、售樓中心、樣板房、服務(wù)。 1全程營(yíng)銷策略 營(yíng)銷 手段 大 眾營(yíng)銷 活 動(dòng)營(yíng)銷 感 觀 價(jià) 值營(yíng)銷 渠道 營(yíng)銷 （ 1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷 A、營(yíng)銷中心 現(xiàn)已經(jīng)能夠體驗(yàn)高檔尊崇感，但現(xiàn)場(chǎng)欠缺項(xiàng)目未來(lái)商業(yè)的氣氛，可考慮接待區(qū)放置液晶電視，播放項(xiàng)目形象宣傳片，銷售現(xiàn)場(chǎng)加以能夠突出商業(yè)氛圍圖片展板、造型裝飾來(lái)烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 （ 1）、感觀價(jià)值營(yíng)銷 C、物業(yè)配合 邀請(qǐng)世邦魏理仕專業(yè)顧問(wèn)人員現(xiàn)場(chǎng)解答未來(lái)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容，與其他物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做對(duì)比，合理利用物業(yè)牌，增添項(xiàng)目附加值； D、樣板間： 項(xiàng)目樣板間已對(duì)外開(kāi)放，客戶可以體驗(yàn)到家的歸屬感，后期不必完善； 小結(jié)： 感官價(jià)值營(yíng)銷主要作用在于形成本項(xiàng)目對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的差異化，提高客戶身份，預(yù)先感受項(xiàng)目的價(jià)值所在，能夠呈現(xiàn)一定的溢價(jià)能力，從而建立客戶購(gòu)買信心。 長(zhǎng)期市區(qū)接待中心或外展點(diǎn)成本較高，吸取去年賽德廣場(chǎng)展點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)得出，客戶質(zhì)量較低，建議多采取異店聯(lián)盟（節(jié)假日與商場(chǎng)聯(lián)合搞活動(dòng)）形式可降低成本，外展點(diǎn)可在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)短期設(shè)展。 渠道營(yíng)銷三：行銷 行銷人群：專業(yè)市場(chǎng)行銷主要是針對(duì)私企業(yè)主，可持續(xù)間斷性行銷。 派發(fā)資料：項(xiàng)目海報(bào)、投資指南、戶型圖。 活動(dòng)對(duì)象：有車一族的指定群體 活動(dòng)簡(jiǎn)要：聯(lián)合組織各品牌車友會(huì)、 4S店聯(lián)誼活動(dòng)，環(huán)貿(mào)提供活動(dòng)場(chǎng)地、活動(dòng)禮品，期間針對(duì)活動(dòng)客戶進(jìn)行項(xiàng)目講解。 禮品：汽車掛件、擺件、裝飾件等，價(jià)格控制在 100—200元?；顒?dòng)費(fèi)用低、針對(duì)性強(qiáng)，可考慮參加活動(dòng)客戶在本項(xiàng)目置業(yè)額外優(yōu)惠 1個(gè)點(diǎn)。 主策略：大眾傳播塑造形象 小眾傳播精確制導(dǎo) （ 2）、大眾媒體 報(bào)媒： 房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)為主 戶外廣告： 在長(zhǎng)春市區(qū)內(nèi)找尋主街醒目地段設(shè)立戶外廣告牌，隨時(shí)更新項(xiàng)目信息，作為本項(xiàng)目長(zhǎng)期有效廣告。 （ 3）、小眾媒體 項(xiàng)目資料定點(diǎn)： 高端俱樂(lè)部、汽車 4S店 、銀行 、協(xié)會(huì)五星級(jí)酒店、高端商場(chǎng)等為投放對(duì)象，還包括針對(duì)企業(yè)投放的雜志類資料。 推廣思路 （ 1）、認(rèn)知：認(rèn)識(shí)未來(lái) CBD板塊 （ 2）、認(rèn)同：認(rèn)同環(huán)貿(mào)價(jià)值 （ 3）、認(rèn)可：認(rèn)可環(huán)貿(mào)產(chǎn)品 最終實(shí)現(xiàn)成功銷售 推廣主題 “凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體” 凈月：后崛起的生態(tài)富人區(qū)； 世界：級(jí)別的高度，長(zhǎng)春樓盤領(lǐng)軍者； 城市綜合體：國(guó)際配套、一站式立體生活； 推廣訴求 （ 1）、虛：形象導(dǎo)入 成功將板塊發(fā)展與項(xiàng)目嫁接 項(xiàng)目品牌重新塑造：坐擁城市 CBD，“凈月 30萬(wàn)平世界級(jí)城市綜合體” （ 2）、實(shí)：價(jià)值支撐 六大價(jià)值 門戶價(jià)值：凈月門戶，搶占財(cái)富高地 地標(biāo)價(jià)值： 150 米城市標(biāo)桿，問(wèn)鼎中央繁華 中心價(jià)值：城市向南，新中心傲然崛起 財(cái)富價(jià)值：誰(shuí)擁有綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái) 廣場(chǎng)價(jià)值： 72億財(cái)富助力，城市發(fā)展加速器 生態(tài)價(jià)值：毗鄰兩大公園，比肩世界豪宅的自然環(huán)境 （ 3）、呈現(xiàn)：生活方式 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)等功能為一體，融合了、國(guó)際商業(yè)、甲級(jí)寫字樓、 SOHO公寓、城市華宅等業(yè)態(tài)，完全實(shí)現(xiàn)了一站式立體生活。 階段目標(biāo)： 從新塑造環(huán)貿(mào)高端形象，市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)與 CBD成功嫁接 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第二階段： 2023年 3—5月 階段說(shuō)明： 若項(xiàng)目 5月 1日能夠取得 《 預(yù)銷許可證 》 ，蓄客量達(dá)到預(yù)期效果的情況下，項(xiàng)目可考慮開(kāi)盤， 但開(kāi)盤前要先將項(xiàng)目前期已認(rèn)購(gòu)客戶處理完畢，通知交付首期款，同時(shí)簽署 《 商品房買賣合同 》 ， 后續(xù)根據(jù)蓄客情況考慮是否搞開(kāi)盤活動(dòng)，蓄客量未達(dá)到開(kāi)盤所屬數(shù)量，則不考慮開(kāi)盤，持續(xù)自然銷售。 階段目標(biāo)： 市場(chǎng)認(rèn)知環(huán)貿(mào)生活方式 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 第四階段 :2023年 7—8月 階段說(shuō)明： 開(kāi)盤及房交會(huì)已過(guò)，針對(duì)項(xiàng)目所推出產(chǎn)品、價(jià)格、優(yōu)惠進(jìn)行總結(jié)，為金九銀十做好準(zhǔn)備， 7—8月定為總結(jié)盤整期。 階段目標(biāo)： 價(jià)值全面體現(xiàn) 第六階段 :2023年 11—12月 階段性戰(zhàn)略目標(biāo) 階段說(shuō)明： 進(jìn)入冬季，已消化完畢前期所積累客戶， 11—12月為穩(wěn)銷期。首席世界級(jí)城市綜合體”落址長(zhǎng)春 CBD 媒體配合：活動(dòng)、短信； 主要工作任務(wù)： 啟動(dòng)老帶新優(yōu)惠政策； 車友聯(lián)誼活動(dòng)； 精英營(yíng)銷：每周培訓(xùn)； 銷售中心內(nèi)、外包裝工作； 營(yíng)銷動(dòng)作準(zhǔn)備：彩宇大街燈桿廣告、外展點(diǎn)洽談、圍擋更換設(shè)計(jì)初稿、基礎(chǔ)資料設(shè)計(jì)工作。 活動(dòng)配合： XX車友聯(lián)誼活動(dòng) （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 活動(dòng)主題 ： XX車友聯(lián)誼活動(dòng) 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 2月 25日（暫定） 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 注：鑒于 2023年 2月份環(huán)貿(mào)銷售中心現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部與外部缺乏裝飾性商業(yè)氣氛，我司已向設(shè)計(jì)公司提出包裝建議，包裝設(shè)計(jì)稿已初步形成，建議銷售中心包裝工作完畢后，在做些系列活動(dòng)，這樣可以給新老客戶一個(gè)嶄新的形象面貌。 （ 1）、第一階段： 2023年 2—3月 啟動(dòng)老帶新策略 公寓：老客戶介紹新客戶成交，老客戶額外優(yōu)惠 2023元房款，新成交客戶額外優(yōu)惠 2023元房款。 項(xiàng)目已有內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶，建議此階段啟動(dòng)老帶新優(yōu)惠政策。活動(dòng)簡(jiǎn)易操作，為此階段銷售做促銷作用。（需與 4S店進(jìn)行溝通待定） 注：有車?yán)蠘I(yè)主及親屬朋友可以參與，增添人氣。 周末暖場(chǎng)活動(dòng) 周末投資理財(cái)講座及項(xiàng)目小型推介會(huì)暖場(chǎng)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 315月中旬（預(yù)計(jì)每月舉辦 1—2次） 地點(diǎn)：環(huán)球貿(mào)易項(xiàng)目售樓處 目標(biāo)人群：環(huán)球貿(mào)易成交客戶，周邊城市高收入人群及誠(chéng)意客戶等； 活動(dòng)目的：每周末暖場(chǎng)活動(dòng)，保證現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆場(chǎng)面，促進(jìn)銷售； 參加人數(shù)： 30—50人 推廣分期 （ 3）、第三階段： 2023年 4—5月 推廣目的： 提高項(xiàng)目公寓與住宅認(rèn)籌、認(rèn)購(gòu)數(shù)量 推廣主題 ： “價(jià)值締造傳奇環(huán)貿(mào)” 推廣訴求：價(jià)值訴求 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、新文化報(bào)紙、廣播、短信、外展點(diǎn)、行銷； 注：若項(xiàng)目舉行開(kāi)盤，則加大開(kāi)盤前一個(gè)月的推廣力度，運(yùn)用媒介整合推廣手段。 活動(dòng)內(nèi)容： 現(xiàn)場(chǎng)表演 ,具體內(nèi)容待定 認(rèn)籌優(yōu)惠 展位裝修 注： 2023年 6月春季房交會(huì)是本月的重點(diǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)，運(yùn)作成功，成交效果直逼開(kāi)盤效果； （ 6）、第六階段： 2023年 7—8月 推廣分期 推廣目的：公寓價(jià)值全面呈現(xiàn) 推廣主題 ： “像商鋪一樣賺錢的公寓” （區(qū)域未來(lái)商務(wù)價(jià)值及綜合體為公寓所帶來(lái)的互補(bǔ)功能） 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、廣播、行銷。 活動(dòng)地點(diǎn)：環(huán)貿(mào)銷售中心 注：活動(dòng)禮品有開(kāi)發(fā)商贊助 推廣分期 （ 8）、第八階段： 2023年 9—10月 推廣目的：制造市場(chǎng)房源緊張氣氛 推廣主題 ： “環(huán)貿(mào)熱銷后，再推新品” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、行銷、廣播 活動(dòng)配合：“環(huán)貿(mào)優(yōu)惠月。 活動(dòng)簡(jiǎn)要：擬寫購(gòu)房需求問(wèn)卷，通過(guò)大眾媒體宣傳到市場(chǎng)，讓有需求者與積極者參與此活動(dòng)，到環(huán)貿(mào)銷售現(xiàn)場(chǎng)填寫購(gòu)房問(wèn)卷，活動(dòng)時(shí)間為 1個(gè)月，月底進(jìn)行抽獎(jiǎng)，所有參與活動(dòng)客戶到銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)可設(shè)為三類，一等獎(jiǎng)購(gòu)房基金 10萬(wàn)，二等獎(jiǎng)，購(gòu)房基金 5萬(wàn)，三等獎(jiǎng)購(gòu)房基金 2萬(wàn)，未中獎(jiǎng)?wù)呷粝朐诒卷?xiàng)目置業(yè)，可在基礎(chǔ)優(yōu)惠政策上額外優(yōu)惠 5000元。 （ 9）、第九階段： 2023年 10—12月 推廣分期 推廣目的：收官產(chǎn)品 推廣主題 ： “典藏城市華宅僅 30席，虛位以待” 媒體配合：房地產(chǎn)報(bào)、短信、行銷 活動(dòng)配合一：業(yè)主答謝會(huì) 暖場(chǎng)活動(dòng)配合二：投資理財(cái)講座 邀請(qǐng)對(duì)象：老業(yè)主及親屬朋友、意向客戶。 保持項(xiàng)目操作靈活性，結(jié)合“小步快跑”的推貨策略，每月擬定營(yíng)銷主題，讓客戶感覺(jué)到環(huán)貿(mào)中心不斷呈現(xiàn)出來(lái)的新鮮感和關(guān)注度，將項(xiàng)目的價(jià)值逐步釋放。 將開(kāi)發(fā)速度減慢，預(yù)留資金用作園林景觀、配套設(shè)施等建設(shè)，體現(xiàn)感觀價(jià)值營(yíng)銷，避開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 營(yíng)銷策略是圈層營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷、感觀價(jià)值營(yíng)銷，再輔以大眾營(yíng)銷做配合，建議以短信、紙媒、廣播為主。項(xiàng)目尊處長(zhǎng)春彩宇廣場(chǎng)精華板塊， 未來(lái)商務(wù)核心，會(huì)展中心、星級(jí)酒店親情擁繞，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游配套完善。 配套篇 買一套房子 =買整個(gè)環(huán)球貿(mào)易中心 4萬(wàn)平高端商場(chǎng)， 6萬(wàn)平甲級(jí)寫字樓 6萬(wàn)平城市華宅 3萬(wàn)平精致 SOHO公寓， 2023個(gè)地下停車場(chǎng) 3萬(wàn)平大型超市 至尊新貴領(lǐng)域 —城市生活升級(jí)版 齊備之上，名流之區(qū)。 購(gòu)物娛樂(lè)的時(shí)尚，與高尚之心境渾然一體。 公園篇 至尊新貴領(lǐng)域 —城市生活最優(yōu)區(qū) 公園之鄰，休閑之地。 項(xiàng)目毗鄰三大公園，分別為南溪濕地公園、三角園林公園、市政公園。游憩休閑的時(shí)尚，與高尚之心境渾然一體。 公寓投資篇 環(huán)球貿(mào)易中心 大型購(gòu)物商場(chǎng) —星級(jí)酒店 —SOHO公寓 —甲級(jí)寫字樓 —商業(yè)步行街 —生態(tài)華宅 總價(jià) 30萬(wàn)起，低總價(jià)、低首付！ 環(huán)貿(mào) SOHO炫新首獻(xiàn)，小投入，大回報(bào)！ 環(huán)貿(mào) SOHO公寓占盡天時(shí) —最時(shí)尚的時(shí)代，最時(shí)尚的產(chǎn)品、地利 —新城市 CBD核心地段、人和—更懂得精彩生活的青年人群，精致小戶型，辦公、居住兩相宜，盡享生活之美。 環(huán)貿(mào) SOHO公寓全功能生活小戶四大理由護(hù)航生活至美 傲居新城核心 長(zhǎng)春市政府辦公地址南遷，泛南城的鴻篇鉅制已啟幕。環(huán)球貿(mào)易中心雄踞新中心，再造“城中之城”，助推區(qū)域乃至城市價(jià)值。城市核心生活，無(wú)限的升值潛力。低總價(jià)、低首付，更易擁有。史密斯的建筑規(guī)劃 與泛亞國(guó)際景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以 150米高的建筑形象傲然屹立，借助中國(guó)古代祥獸鳳凰羽毛的顏色，閃亮春城；融合西方建筑學(xué)之大成，現(xiàn)已被評(píng)為“凈月十大標(biāo)志性建筑”之