湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行分析報(bào)告-在線瀏覽
2025-09-21 03:30本頁面
【正文】 發(fā)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目的各項(xiàng)成本費(fèi)用可以歸納為：土地購置費(fèi)、前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目用地已完成拆遷補(bǔ)償及“三通一平”，并已交清土地出讓金，表中“地價(jià)”是指熟地的價(jià)格。買地稅費(fèi)是指買方交納的契稅及印花稅，%估算。建安工程費(fèi)是指是指建造房屋建筑物所發(fā)生土建、水電安裝、電梯、消防、暖通空調(diào)工程費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的造價(jià)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的造價(jià)。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。不可預(yù)見費(fèi)按建安工程費(fèi)的5%計(jì)取。利息費(fèi)用的計(jì)算參照國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還、全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額247。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。參照同類項(xiàng)目的一般水平，按銷售收入的2%估算銷售費(fèi)用。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金33,252萬元作為啟動(dòng)資金（自有資金按土地購置費(fèi)與首期工程投資額（扣除土地購置費(fèi)后的數(shù)額）的35%之和確定），另需向銀行貸款15,480萬元用于投資，剩余部分67,489萬元由租售、經(jīng)營收入補(bǔ)充，總投資為116,221萬元，其中1,266萬元的銀行貸款利息從租售、經(jīng)營收入中支付。本項(xiàng)目于第一年貸款，第二年還本付息，兩年內(nèi)還清，詳見貸款還本付息表85。、經(jīng)營收入的測算（含相關(guān)稅金及經(jīng)營成本測算）本項(xiàng)目的收入由以下三大部分構(gòu)成：租賃收入：商業(yè)超市建成后前五年采取租賃模式經(jīng)營（租賃期末將商業(yè)超市售出），期間獲取租金收入；酒店經(jīng)營收入：酒店建成后前三年自營（自營期結(jié)束后用于銷售），期間可獲得酒店經(jīng)營收入；銷售收入：本項(xiàng)目的別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、疊拼別墅、小高層住宅、地下車位、商業(yè)街、商業(yè)裙樓、家居市場用于銷售，商業(yè)超市和酒店在租賃期或自營期結(jié)束后用于銷售。本項(xiàng)目各用途物業(yè)的價(jià)格定位詳見第七章（此處有待商榷），隨著項(xiàng)目及周邊配套的完善，項(xiàng)目后期產(chǎn)品較
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