湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行分析報(bào)告-wenkub.com
2025-08-01 03:30 本頁面
【正文】 8. 2. 3 資金來源與運(yùn)用表與資金平衡能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。我們參考了房地產(chǎn)行業(yè)基準(zhǔn)收益率的一般水平，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，取基準(zhǔn)收益率ic=10%。當(dāng)年凈現(xiàn)金流量)為計(jì)算上述動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，我們編制了全部投資現(xiàn)金流量表（812）和自有資金現(xiàn)金流量表（813）。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。8. 2. 2 現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要根據(jù)是國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。自有資金100% =95,787247?？偼顿Y100% =95,787247。租賃收入和成本詳見表89。銷售稅費(fèi)包括如下幾項(xiàng)：營業(yè)稅：按銷售收入的5％計(jì)提；營業(yè)稅附加：按營業(yè)稅10％計(jì)提（包含教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅)；防洪保安資金：％計(jì)提；交易印花稅：％計(jì)提；土地增值稅：按銷售收入的1％預(yù)征。本項(xiàng)目各用途物業(yè)的價(jià)格定位詳見第七章（此處有待商榷），隨著項(xiàng)目及周邊配套的完善，項(xiàng)目后期產(chǎn)品較前期產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)有一定程度的上漲，按照行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅的售價(jià)年漲幅為15%，其余產(chǎn)品售價(jià)年漲幅為10%。本項(xiàng)目于第一年貸款，第二年還本付息，兩年內(nèi)還清，詳見貸款還本付息表85。參照同類項(xiàng)目的一般水平，按銷售收入的2%估算銷售費(fèi)用。利息費(fèi)用的計(jì)算參照國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)算，還款當(dāng)年按年末償還、全年計(jì)息，即：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額247。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)等、房地產(chǎn)稅等。建安工程費(fèi)是指是指建造房屋建筑物所發(fā)生土建、水電安裝、電梯、消防、暖通空調(diào)工程費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項(xiàng)目的造價(jià)。本報(bào)告設(shè)定項(xiàng)目用地已完成拆遷補(bǔ)償及“三通一平”，并已交清土地出讓金，表中“地價(jià)”是指熟地的價(jià)格。 湖南湘潭金水灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南湘潭金水灣項(xiàng)目湖南金色 可行性研究報(bào)告目 錄報(bào)告說明 4第一部分 項(xiàng)目總論 5 5 5 發(fā)展商背景 5
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