湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告-文庫吧
2025-07-20 03:30 本頁面
【正文】 每期的工期為一年（酒店工期為兩年），詳見項目工程建設(shè)進(jìn)度表（表81）。根據(jù)湘潭市房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，本項目的各項成本費用可以歸納為：土地購置費、前期費用、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費、管理費用、不可預(yù)見費、財務(wù)費用、銷售費用。土地購置費的估算：土地購置費包括地價及買地稅費。本報告設(shè)定項目用地已完成拆遷補償及“三通一平”，并已交清土地出讓金，表中“地價”是指熟地的價格。根據(jù)與貴司的約定，地價成本由貴司提供。買地稅費是指買方交納的契稅及印花稅，%估算。前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、可行性研究等費用，費用確定主要參考同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。建安工程費是指是指建造房屋建筑物所發(fā)生土建、水電安裝、電梯、消防、暖通空調(diào)工程費等，費用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項目的造價。其中酒店、商業(yè)超市、會所、幼兒園的建安工程費包含裝修費用?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用，費用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項目的造價。開發(fā)期稅費包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、施工圖審查費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、建筑施工安全服務(wù)費、白蟻防治費、價格調(diào)節(jié)基金及其他稅費，費用的確定參考當(dāng)?shù)卣块T的實際收費標(biāo)準(zhǔn)。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。按同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按建安工程費的3%計取。不可預(yù)見費按建安工程費的5%計取。財務(wù)費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。利息費用的計算參照國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn)按如下方法確定：假設(shè)貸款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算，還款當(dāng)年按年末償還、全年計息，即：每年應(yīng)計利息=（年初借款本息累計+本年借款額247。2）貸款年利率根據(jù)項目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測算項目需貸款額為15,480萬元，貸款期限為2年，%確定。銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。參照同類項目的一般水平，按銷售收入的2%估算銷售費用。 項目投資計劃、資金籌措與借款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自
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