湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告(專業(yè)版)
【正文】 在編制現(xiàn)金流量表時，我們設(shè)定的折現(xiàn)率采用了基準收益率ic。總投資100% =71,840247。、經(jīng)營收入的測算（含相關(guān)稅金及經(jīng)營成本測算）本項目的收入由以下三大部分構(gòu)成：租賃收入：商業(yè)超市建成后前五年采取租賃模式經(jīng)營（租賃期末將商業(yè)超市售出），期間獲取租金收入；酒店經(jīng)營收入：酒店建成后前三年自營（自營期結(jié)束后用于銷售），期間可獲得酒店經(jīng)營收入；銷售收入：本項目的別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、疊拼別墅、小高層住宅、地下車位、商業(yè)街、商業(yè)裙樓、家居市場用于銷售，商業(yè)超市和酒店在租賃期或自營期結(jié)束后用于銷售?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用，費用確定主要參考同類房地產(chǎn)開項目的造價。前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘察、可行性研究等費用，費用確定主要參考同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。投資計劃詳見表83，資金籌措與運用詳見表84。酒店收入、支出詳見表810（此處有待細化）8. 2. 1 損益表與項目靜態(tài)盈利能力分析損益表詳見表811評價指標：稅前投資利潤率=利潤總額247。其表達式為: 投資回收期可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為:投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年數(shù)1)+(上年累計現(xiàn)金流量的絕對值247。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（812）、自有資金現(xiàn)金流量表（813）。33,252100% =288%自有資金稅后投資利潤率=凈利潤247。為增強客戶對本項目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售，后期產(chǎn)品則可采取預售的方式。按同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按建安工程費的3%計取。本報告設(shè)定項目用地已完成拆遷補償及“三通一平”，并已交清土地出讓
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