湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告-閱讀頁
2025-08-19 03:30本頁面
【正文】 前期產(chǎn)品的價格會有一定程度的上漲，按照行業(yè)經(jīng)驗，預計獨立別墅、聯(lián)排別墅的售價年漲幅為15%，其余產(chǎn)品售價年漲幅為10%。各年的銷售計劃詳見表86。銷售稅費包括如下幾項：營業(yè)稅：按銷售收入的5％計提；營業(yè)稅附加：按營業(yè)稅10％計提（包含教育費附加、城市維護建設(shè)稅)；防洪保安資金：％計提；交易印花稅：％計提；土地增值稅：按銷售收入的1％預征。（此處有待商榷）預計超市的租金水平為20元/平方米，租金年增長率為5%，出租率為100%。租賃收入和成本詳見表89。支出包括服務成本、運營成本和其他成本?？偼顿Y100% =95,787247?？偼顿Y100% =71,840247。自有資金100% =95,787247。自有資金100% =71,840247。8. 2. 2 現(xiàn)金流量表與項目動態(tài)盈利能力分析對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要根據(jù)是國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。財務內(nèi)部收益率 (FIRR)是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即FIRR作折現(xiàn)率使下式成立：: 式中 CＩ——現(xiàn)金流人量 CＯ——現(xiàn)金流出量——第t期的凈現(xiàn)金流量 n—— 項目計算期當財務內(nèi)部收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準收益率ic）時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以考慮接受的。財務凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務上是可以考慮接受的。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。當年凈現(xiàn)金流量)為計算上述動態(tài)評價指標，我們編制了全部投資現(xiàn)金流量表（812）和自有資金現(xiàn)金流量表（813）。在編制現(xiàn)金流量表時，我們設(shè)定的折現(xiàn)率采用了基準收益率ic。我們參考了房地產(chǎn)行業(yè)基準收益率的一般水平，結(jié)合本項目的特點，取基準收益率ic=10%。評價結(jié)果如下：由上述指標可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率10%，動態(tài)回收期較短，故本項目全部投資動態(tài)盈利能力評價是可行的。8. 2. 3 資金來源與運用表與資金平衡能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務評價的重要依據(jù)。23湖南湘潭九華金水灣可行性研究報告（2010/02）
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