湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行分析報(bào)告(文件)
【正文】 %計(jì)取。2）貸款年利率根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資資金需要，結(jié)合自有資金情況，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目需貸款額為15,480萬(wàn)元，貸款期限為2年，%確定。 項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金籌措與借款利息本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租售、經(jīng)營(yíng)收入用于投資部分。經(jīng)測(cè)算。為增強(qiáng)客戶對(duì)本項(xiàng)目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售，后期產(chǎn)品則可采取預(yù)售的方式。銷(xiāo)售稅費(fèi)的具體數(shù)額詳見(jiàn)表88。酒店的經(jīng)營(yíng)收入包括房租收入、餐飲收入和其他收入。116,221100% =82%稅后投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)247。33,252100% =288%自有資金稅后投資利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)247。由于本項(xiàng)目是租售、自營(yíng)并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)、投資回收期。投資回收期（Pt）是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，自有資金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)全部投資現(xiàn)金流量表（812）、自有資金現(xiàn)金流量表（813）。從本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（84）中可以看出，本項(xiàng)目在達(dá)到預(yù)定的銷(xiāo)售率和售價(jià)的前提下，每年都有盈余資金，并且累計(jì)盈余資金大于零，也就是說(shuō)，每年的現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力，從這方面來(lái)看項(xiàng)目是可行的。由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目全部投資的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為遠(yuǎn)大于零的正值，稅前、稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率10%，故本項(xiàng)目自有資金動(dòng)態(tài)盈利能力評(píng)價(jià)是可行的。基準(zhǔn)收益率ic又稱(chēng)做最低期望收益率或目標(biāo)收益率，是投資決策者對(duì)項(xiàng)目資金時(shí)間價(jià)值的估值。其表達(dá)式為: 投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為:投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年數(shù)1)+(上年累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值247。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)是指按設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic）將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和，其計(jì)算公式為:
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