湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告(文件)
【正文】 %計取。2）貸款年利率根據(jù)項目建設投資資金需要，結合自有資金情況，經(jīng)測算項目需貸款額為15,480萬元，貸款期限為2年，%確定。 項目投資計劃、資金籌措與借款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租售、經(jīng)營收入用于投資部分。經(jīng)測算。為增強客戶對本項目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售，后期產(chǎn)品則可采取預售的方式。銷售稅費的具體數(shù)額詳見表88。酒店的經(jīng)營收入包括房租收入、餐飲收入和其他收入。116,221100% =82%稅后投資利潤率=凈利潤247。33,252100% =288%自有資金稅后投資利潤率=凈利潤247。由于本項目是租售、自營并舉的項目，所以要運用多個評價指標來進行項目評價，主要評價指標有：財務內部收益率 (FIRR)、財務凈現(xiàn)值 (FNPV)、投資回收期。投資回收期（Pt）是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。全部投資現(xiàn)金流量表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力，自有資金現(xiàn)金流量表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（812）、自有資金現(xiàn)金流量表（813）。從本項目的資金來源與運用表（84）中可以看出，本項目在達到預定的銷售率和售價的前提下，每年都有盈余資金，并且累計盈余資金大于零，也就是說，每年的現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，從這方面來看項目是可行的。由上述指標可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務內部收益率均大于設定的折現(xiàn)率10%，故本項目自有資金動態(tài)盈利能力評價是可行的?；鶞适找媛蔵c又稱做最低期望收益率或目標收益率，是投資決策者對項目資金時間價值的估值。其表達式為: 投資回收期可根據(jù)財務現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為:投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年數(shù)1)+(上年累計現(xiàn)金流量的絕對值247。財務凈現(xiàn)值 (FNPV)是指按設定的折現(xiàn)率（一般采用基準收益率ic）將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和，其計算公式為:
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