湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告-免費閱讀
【正文】 評價結(jié)果如下：由上述指標(biāo)可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率10%，動態(tài)回收期較短，故本項目全部投資動態(tài)盈利能力評價是可行的。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開發(fā)期的起始年算起。自有資金100% =71,840247。支出包括服務(wù)成本、運營成本和其他成本。各年的銷售計劃詳見表86。本項目開發(fā)商投入自有資金33,252萬元作為啟動資金（自有資金按土地購置費與首期工程投資額（扣除土地購置費后的數(shù)額）的35%之和確定），另需向銀行貸款15,480萬元用于投資，剩余部分67,489萬元由租售、經(jīng)營收入補充，總投資為116,221萬元，其中1,266萬元的銀行貸款利息從租售、經(jīng)營收入中支付。不可預(yù)見費按建安工程費的5%計取。買地稅費是指買方交納的契稅及印花稅，%估算。土地購置費的估算：土地購置費包括地價及買地稅費。開發(fā)期稅費包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、施工圖審查費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、建筑施工安全服務(wù)費、白蟻防治費、價格調(diào)節(jié)基金及其他稅費，費用的確定參考當(dāng)?shù)卣块T的實際收費標(biāo)準(zhǔn)。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。項目內(nèi)的會所、幼兒園、地上車位作為配套，不能對外銷售，經(jīng)濟效益不顯著，而且在運營過程中往往收支相近，故在測算收入、支出時可忽略不計。出租成本包括如下幾項：維修費：按租金收入的1%計提；保險費：%計提；房產(chǎn)稅：按租金收入的12%計提；營業(yè)稅及附加：%計提；印花稅：％計提；管理費：按租金收入的2％計提。116,221100% =62%自有資金稅前投資利潤率=利潤總額247。財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)是指按設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic）將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和，其計算公式為:式中 CＩ——現(xiàn)金流人量 CＯ——現(xiàn)金流出量——第t期的凈現(xiàn)金流量n——項目計算期 ic ——設(shè)定的折現(xiàn)率（一般采用基準(zhǔn)收益率ic）財務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表計算求得?；鶞?zhǔn)收益率ic又稱做最低期望收益率或目標(biāo)收益率，是投資決策者對項目資金時間價值的估值。從本項目的資金來源與運用表（84）中可以看出，本項目在達到預(yù)定的銷售率和售價的前提下，每年都有盈余資金，并且累計盈余資金大于零，也就是說，每年的現(xiàn)金流入大于現(xiàn)金流出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，從這方
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