【正文】 喜悅城果的開發(fā)是順應(yīng)惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，級(jí)充分滿足多方面的共同利益需求，在開發(fā)時(shí)機(jī)上也是占盡先機(jī)，有著較高的經(jīng)濟(jì)效益和一定的社會(huì)效益。還貸能力分析如下： 15000247。 評(píng)價(jià)指標(biāo)詳細(xì)計(jì)算過(guò)程詳見 附表 《現(xiàn)金流量表》 。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行估算時(shí)均按政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)比率 計(jì)算。提煉 出“城市之心、精工美筑”的 關(guān)鍵詞，體現(xiàn)中心區(qū)物業(yè)的稀缺性、價(jià)值可瞻性、及投資 +自住兩相宜的高尚居所 ?？紤]到居住的舒適性，可將 3 房的面積增加到 120 ㎡ 左右。 （四）商品房?jī)r(jià)格小幅增長(zhǎng)，總體平穩(wěn) 上半年，全市商品房成交價(jià)格為 4576元 /m2，同比增長(zhǎng)%，商品住房均價(jià) 4378元 /m2，同比增長(zhǎng) %。從住房套型來(lái)看， 120m2以下住房所占比例仍然偏小，但從同比情況來(lái)看，其上市量與去年同期相比，明顯上升。 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長(zhǎng)，尤其是開發(fā)規(guī)模增長(zhǎng)較快的主要原因有：一是 09年年初受金融危機(jī)余波的影響，大部分開發(fā)企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)，減慢了新開工項(xiàng)目的速度，減少了資金投入，09年第二季度雖有增加，但整體而言上半年基數(shù)仍然較小，導(dǎo)致 2021年上半年同比漲幅較大；二是 2021年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了 09年下半年的良好勢(shì)頭，成交量大幅增長(zhǎng)，開發(fā)企業(yè)信心增加，加大了資金投入，加快土地的開發(fā)利用，使得新開工面積和竣工面積同比增長(zhǎng)較大。其中，教育支出 ，增長(zhǎng) ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 ，增長(zhǎng) ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 ，增長(zhǎng) ％；農(nóng) 林水事務(wù)支出 ，增長(zhǎng)％。 惠州市現(xiàn)有城市人口 250 萬(wàn)人，是一座以電子工業(yè)（全國(guó) 8強(qiáng)）、石化、化工、服裝業(yè)、制鞋業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展為依托的新興城市。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 調(diào)整為： ： 。上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售同比小幅增長(zhǎng)，增幅有所回落， 70 大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲，環(huán)比回落，房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)也出現(xiàn)不同程度的回落。 從區(qū)域來(lái)看，惠城區(qū)商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亞灣區(qū)、惠陽(yáng)區(qū)分別列全市第二、第三，其上市量占全市的 21%、 11%，其他各縣上市量較小，所占比例較為接近。 11 從面積段來(lái)看，上半年商品住宅的銷售量較為均衡， 144m2以上占比最大，而 90m2以下和 90120m2之間的住宅銷售也相當(dāng)可觀，120144m2 之間的相對(duì)較低。隨著我市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和居住環(huán)境得到進(jìn)一步改善，提升了房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 1 房單元： 單價(jià)較高。 (二 ) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)橫道圖 詳見表 《項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》 五、 項(xiàng)目投資估算與資金籌措 (一 ) 項(xiàng)目投資估算 1. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定 1) 開發(fā)期的設(shè)定 ? 本項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè) 至 銷售周期計(jì)劃為 3年 ，即 36個(gè)月。 2. 銷售價(jià)格預(yù)測(cè) ? 住宅銷售均價(jià)： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價(jià)： 18000元 /㎡ ? 車位均價(jià)： 10 萬(wàn)元 /個(gè) 3. 銷售收入估算 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元 /㎡ ） 金額（萬(wàn)元） 1 商業(yè)部分 ㎡ 4822 18000 8680 2 住宅部分 ㎡ 124072 4600 57073 3 車位 個(gè) 989 100000 9890 合計(jì) 銷售收入 ㎡ —— —— 75643 (二 ) 銷售稅費(fèi)及附加估算 序號(hào) 名稱 計(jì)價(jià)依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 合計(jì) 銷售稅費(fèi)及 附加 銷售額 % 20 (三 ) 各期銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單元：萬(wàn)元 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 2021 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 57073 —— —— 商鋪 8680 —— 1736 4340 2604 車位 9890 —— —— 9890 總計(jì) 75643 —— (四 ) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)為 萬(wàn) 元，稅后利潤(rùn)為 萬(wàn)元。銷售收入 100%=247。 本項(xiàng)目的敏感性因素最主要的有兩個(gè)，一是經(jīng)營(yíng)成本增加，二是市場(chǎng)銷售收入減少。喜悅城果這一項(xiàng)目，并以此為契機(jī)開拓更廣闊的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 ，波動(dòng) 區(qū) 間 0177。 由現(xiàn)金流量表 《全部投資現(xiàn)金流 量表》計(jì)算可得： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 =∑ 現(xiàn)金流量 /（ 1+ i） N： 萬(wàn)元 (二 ) 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)（即凈現(xiàn)金流量累計(jì)）與項(xiàng)目投資的比值，屬靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 本項(xiàng)目總投資 ， 自有資金 19494萬(wàn)元，銀行貸款15000 萬(wàn)元，預(yù)售收入用于其他投入費(fèi)用約 。其中住宅 +商業(yè)銷售期為 18 個(gè)月。 ? 2 房 2 廳：市場(chǎng)需求多，價(jià)值一般 。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投資性購(gòu)房需求下降，尤其在 6月投資性需求得到很好的抑制，購(gòu)房環(huán)境較好，購(gòu)房者相對(duì)理性；二是上半年我市商品房新增上市供應(yīng)較為充足，可以滿足不同層次的購(gòu)房需求；三是惠城區(qū)仍是成交的主要市場(chǎng)，商品房成交價(jià)格較高，是拉升全市均價(jià)的重要因素。從月度走勢(shì)來(lái)看， 1月我市商品房延續(xù)了去年的良好銷售勢(shì)頭， 2月大幅回落， 4月大幅回升， 6月再次回落，整體下降趨勢(shì)明顯，主要原因是今年年初，市場(chǎng)銷售情況仍然較好 ，受節(jié)日、季節(jié)性等因素的影響， 2月銷售量大幅下降，但隨著信貸、金融等政策的不斷收緊，購(gòu)房者心理預(yù)期的巨大變化，導(dǎo)致 4月成交量大幅回升，而隨著調(diào)控政策進(jìn)一步加強(qiáng)，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，投資性需求受到很大程度上的抑制，導(dǎo)致 6 月成交量出現(xiàn)回落，市場(chǎng)逐步回歸理性。我市商品房上市供應(yīng)同比增長(zhǎng)較快的主要原因是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛從金融危機(jī)中恢復(fù)過(guò)來(lái)，以消化存量為主， 09 年上半年新增供應(yīng) 9 較少，同時(shí)由于年初銷售形勢(shì)良好，開發(fā)企業(yè)加快在建樓盤上市的速度，因而使得今年新增上市規(guī)模較大。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，下降 ％；商品房施工面積 ，增長(zhǎng) ％；商品房竣工面積 平方米，增長(zhǎng) ％；商品房銷售面積 ，增長(zhǎng)％；商品房銷售金額 億元，增長(zhǎng) ％?；葜菡蔀槿鐣?huì)極為關(guān)注的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)地區(qū)…… 2021年，全市生產(chǎn)總值（ GDP） ，比上年增長(zhǎng)％。 2021 年，惠州榮獲“國(guó)家文明城市”，并被評(píng)為“世界最適宜居住城市”。其中，國(guó)稅 億元，增長(zhǎng) ％；地稅 ，增長(zhǎng) ％。 （二）商品房上市供應(yīng)較為充足，總體平穩(wěn) 上半年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 m2，同比增長(zhǎng)%，其中住宅 m2，同此增長(zhǎng) %。 （三）商品房銷售量同比小幅增長(zhǎng)，環(huán)比回落 上半年，我市商品房累計(jì)銷售面積 m2，較去年同期增長(zhǎng) %，與去年下半年相比，出現(xiàn)較大幅度回落，環(huán)比下降 %。上半年，全市各月均價(jià)均超過(guò)4000元 /m2，最高值甚至突破 5000 元 /m2，接近主城區(qū) 惠城區(qū)水平。鑒于本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)不受 14 限制，適當(dāng)規(guī)劃部分較為稀缺的 4 房，以提高項(xiàng)目整 體收益。 2. 客戶定位 ： 1) 目標(biāo)客戶類型