【正文】 面積達(dá)到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達(dá)到87%。本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域?yàn)楣僭鸂I棚戶區(qū)居民開發(fā)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)型成套住宅，符合濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策精神，對(duì)加快官扎營棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機(jī)，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址及用地面積項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。三、項(xiàng)目總投資及來源初步估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為186636萬元，其中建筑工程費(fèi)用84602萬元，其他費(fèi)用79853萬元，預(yù)備費(fèi)用16445萬元，建設(shè)期利息5736萬元。建設(shè)單位自籌資金投入94636萬元。一、濟(jì)南市棚戶區(qū)現(xiàn)狀隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長速度。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質(zhì)量方面看，住房質(zhì)量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有38個(gè)，房屋總建筑面積達(dá)196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。二、濟(jì)南市棚戶區(qū)改造措施棚戶區(qū)改造工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，責(zé)任十分重大。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書長曹樺兼任辦公室主任。制定統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，明確工作計(jì)劃、重點(diǎn)和目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點(diǎn)，分步實(shí)施，有序推進(jìn)。根據(jù)政策要求，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強(qiáng)土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。濟(jì)南市政府要求棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府運(yùn)作和市場(chǎng)與政府相結(jié)合運(yùn)作的模式。棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設(shè)。三、官扎營棚戶區(qū)居民安置需求官扎營棚戶區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，居住條件都較差，配套設(shè)施不完善，戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積21000平方米。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場(chǎng)用地面積為43020平方米。項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。第二節(jié) 建設(shè)條件一、場(chǎng)址地質(zhì)條件項(xiàng)目場(chǎng)址尚未做工程地質(zhì)勘察，建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快委托有關(guān)部門進(jìn)行場(chǎng)址的工程地質(zhì)勘察，出具工程地質(zhì)勘察報(bào)告，摸清場(chǎng)址的工程地質(zhì)情況。三、氣候條件濟(jì)南市地處東經(jīng)116176。41′，為中緯度地帶，屬北溫帶濕潤大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。五、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于天橋區(qū)官扎營片區(qū)，附近水、電、暖、氣、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)過程中及投入使用后的要求。方案設(shè)計(jì)遵循國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，使之融為有機(jī)的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能的要求。以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，發(fā)掘、利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然要素，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手段，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌控制，塑造一個(gè)具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。在注重超前性與長效性的同時(shí)，兼顧開發(fā)與建設(shè)實(shí)際，力求具有可操作性與應(yīng)變性。二、設(shè)計(jì)原則“經(jīng)濟(jì)、高效、實(shí)用”的原則。貫徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設(shè)施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應(yīng)未來發(fā)展的環(huán)境。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動(dòng)空間融為一體， 貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)與管理中，通過科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益的三統(tǒng)一。體現(xiàn)空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機(jī)的整體，提高整體環(huán)境質(zhì)量。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、項(xiàng)目總平面布置官扎營片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側(cè)。根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。D地塊安置房在整個(gè)D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項(xiàng)目分F和D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，住宅為高層，配套公建為多層。配套公建由市政公用、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成，包括文化活動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、居委會(huì)、物業(yè)管理、公廁、垃圾收集站等。各建筑物四周設(shè)環(huán)形道路，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合建筑的分布，本項(xiàng)目采用地上和地下停車的方式。地下車庫出入口采用雙向通行式，在出入口和各通行道路上設(shè)置明顯的警示及指示標(biāo)志，以提高通行的安全性。二、道路及停車場(chǎng)場(chǎng)址內(nèi)道路設(shè)計(jì)以加強(qiáng)內(nèi)部功能組織與便利內(nèi)外交通聯(lián)系為原則，在合理的條件下以滿足物流、人流、交通為前提，并充分考慮各功能的要求，做到人車分流，以滿足步行交通為前提，并充分考慮車流的影響，形成機(jī)動(dòng)車通行空間與居民的休息活動(dòng)空間分離，使居民在交通便利的前提下，能夠亭受寧靜、安全的居家生活。設(shè)有10米寬的環(huán)形主要道路，5～7米寬的次要道路。停車方式采取地下停車場(chǎng)與地上停車場(chǎng)相結(jié)合的方式，共設(shè)置停車位1660個(gè)，其中：地下停車位1535個(gè)，地上停車位125個(gè)。三、綠化區(qū)內(nèi)的綠化系統(tǒng)按集中和分散相結(jié)合設(shè)置，以樹木、花卉和草坪為主，由道路兩側(cè)綠化帶、公共綠地及建筑前綠地組成，形成疏密有致、層次分明、動(dòng)靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。公共綠地以草坪綠化為主，種植常青的優(yōu)質(zhì)草坪，建造優(yōu)美的園藝小品，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化的相互滲透，局部布置市民健身器材或兒童活動(dòng)器具，創(chuàng)造舒適宜人的休閑空間。項(xiàng)目綠化面積為35330平方米。建筑功能區(qū)域劃分合理，功能突出。建筑物設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。三、立面設(shè)計(jì)建筑形象力求特點(diǎn)突出、色彩明快、虛實(shí)對(duì)比強(qiáng)烈，立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，展現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，采取流暢的設(shè)計(jì)線條，使視角最大化。四、建筑功能安置房住宅建筑均采用框架結(jié)構(gòu)。五、管線設(shè)計(jì)室內(nèi)供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、電訊、有線電視等所需管線采用綜合設(shè)計(jì)，一次敷設(shè)。每單元及樓層均設(shè)低壓開關(guān)箱，各種管線盡量采用暗敷設(shè)方式，用水、用電、用氣計(jì)量采用不入戶抄表方式，設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮維修方便。七、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)安置房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)詳見下表55。（1）用水量測(cè)算①生活、清潔用水量本項(xiàng)目居住人數(shù)為16052人，日用水定額取80升/人②公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%計(jì)，則公建用水量Q2為321立方米/日。日，每日澆灑1～2次，用水量Q3為53立方米/日。通過以上計(jì)算，本項(xiàng)目用水量為Q=Q1+Q2+Q3+Q4=1741立方米/日。在場(chǎng)址四周設(shè)環(huán)狀給水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)合用，樓內(nèi)設(shè)給水進(jìn)戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設(shè)置配水點(diǎn)。室外給水管道采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。中水設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)交付使用。除糞便污水外，其他污水進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于洗車、沖洗廁所、澆灌花草樹木、清潔道路等。生活廢污水日排放量按供水量的80%計(jì)，主要有餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排至市政污水管網(wǎng)。二、電氣本項(xiàng)目電氣系統(tǒng)分為強(qiáng)電和弱電系統(tǒng)。本項(xiàng)目用電設(shè)施大多為三級(jí)用電負(fù)荷，部分設(shè)施要求為二級(jí)用電負(fù)荷，如電梯、生活水泵、樓梯照明等。強(qiáng)電系統(tǒng)包括照明、動(dòng)力配線、防雷等工程，弱電系統(tǒng)包括電話、電視及保安監(jiān)控系統(tǒng)等。照明照明設(shè)計(jì)有正常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。不同用途的房間照度標(biāo)準(zhǔn)各異，具體照度標(biāo)準(zhǔn)值見下表。（2）光源及燈具光源及燈具主要應(yīng)用在普通照明系統(tǒng)，以熒光燈為主要光源，白熾燈為輔助光源，盡量選用高效節(jié)能型燈具。電話通訊項(xiàng)目同步建設(shè)電話網(wǎng)絡(luò)，采用地下電纜敷設(shè)。有線電視及寬帶網(wǎng)有線電視系統(tǒng)接濟(jì)南市有線電視網(wǎng)，每棟建筑物為一個(gè)獨(dú)立的有線電視系統(tǒng)，每戶均有電視插頭。小區(qū)設(shè)有寬帶局域網(wǎng)。分戶門設(shè)可視對(duì)講、門磁報(bào)警器；起居室設(shè)家居安防控制器。，設(shè)置人工接地極。變電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，電氣豎井內(nèi)每層設(shè)等電位聯(lián)結(jié)端子箱。四、采暖工程項(xiàng)目采用集中供暖。采暖室外設(shè)計(jì)溫度為7℃，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度臥室為18℃，廚房15℃，廁所25℃，起居室18℃。熱水干管在管道井內(nèi)安裝。空調(diào)器的選用由用戶選擇。電話采用電纜、網(wǎng)絡(luò)采用室外光纖埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物地下室設(shè)交接間，由交接間引至各用戶。七、消防室外消防系統(tǒng)本項(xiàng)目擬在建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場(chǎng)址內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過120米。室內(nèi)消防系統(tǒng)本項(xiàng)目各建筑物內(nèi)均設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，消火栓設(shè)于明顯易于取用地點(diǎn)，間距不超過50米，對(duì)于不易采用水消防的部位，如變電站等部位應(yīng)設(shè)手提式干粉滅火器。第六章 節(jié)能措施分析第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范一、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 501892005）二、《山東省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》三、《山東省公共建筑節(jié)能50%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》四、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（JGJ 2695）五、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 500192003）六、《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 500332001）七、《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 500342004）八、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 500152003）第二