【正文】 平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。（以實(shí)測為準(zhǔn)）。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機(jī)，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。棚戶區(qū)內(nèi)戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。到2010年，人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達(dá)到87%。《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》提出：建設(shè)服務(wù)社會(huì)化、保障社會(huì)化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務(wù)功能。濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)如圖11所示。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標(biāo)是：“到2020年把濟(jì)南建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城。官扎營片區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動(dòng)，改造計(jì)劃分三個(gè)階段推進(jìn)：第一階段為啟動(dòng)階段，第二階段為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補(bǔ)充改造階段。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。濟(jì)南市委、市政府適時(shí)提出了“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標(biāo)，制定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進(jìn)”的基本方針，始終堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營”的工作思路，實(shí)現(xiàn)濟(jì)南城市建設(shè)的新突破。 第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱：官扎營片區(qū)安置房項(xiàng)目二、建設(shè)場址：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域三、建設(shè)單位：濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營有限公司四、建設(shè)單位概況為加強(qiáng)全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟(jì)南市政府于2006年7月下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運(yùn)營有限公司的通知》（濟(jì)政字[2006]26號(hào)），批準(zhǔn)組建國有獨(dú)資企業(yè)——濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營有限公司，與濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心一套機(jī)構(gòu)，兩個(gè)牌子，主要負(fù)責(zé)二環(huán)路以內(nèi)的舊城改造工作。目前，全市污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護(hù)取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟(jì)南市政府第一項(xiàng)重點(diǎn)工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。2009年，濟(jì)南市又進(jìn)一步擴(kuò)大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計(jì)劃38個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)上新增加66個(gè)零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米。為加快推進(jìn)該區(qū)域改造步伐，濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營有限公司決定實(shí)施本項(xiàng)目，擬在堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)為該區(qū)域居民開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)?！备鶕?jù)《規(guī)劃》，濟(jì)南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機(jī)構(gòu)，即以濟(jì)南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個(gè)城鎮(zhèn)組群，促進(jìn)市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。圖11 濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心功能，發(fā)展會(huì)展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。到2020年，人均住宅建筑面積達(dá)到39平方米，住宅總建筑面積將達(dá)到13000萬平方米左右，全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)。為加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市政府專門下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號(hào)），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、政策扶持、陽光操作”的方針，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進(jìn)”機(jī)制，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧。本項(xiàng)目擬開發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠?yàn)楣僭鸂I棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強(qiáng)濟(jì)南市城市綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)蓬勃增長，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總占地公頃規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃城市道路用地公頃2總建筑面積平方米372192地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米4100地下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲(chǔ)藏室平方米210003地上容積率4地下容積率5綠地率%6總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車位個(gè)1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米68620地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米7355地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲(chǔ)藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車位個(gè)176地上16，地下260第二章 項(xiàng)目需求分析與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。為順利推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市重點(diǎn)采取以下措施：為加大推進(jìn)力度，濟(jì)南市政府已專門成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔(dān)任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔(dān)任副組長。各區(qū)政府作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造的具體組織領(lǐng)導(dǎo)。引導(dǎo)鼓勵(lì)市場化運(yùn)作，通過市場融資進(jìn)行土地整理熟化，安置房建設(shè)享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場化運(yùn)作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實(shí)行凈地出讓；對(duì)土地附加值低、基本不具備市場化運(yùn)作條件的，由市政府統(tǒng)一調(diào)控，采取項(xiàng)目搭配等辦法推進(jìn)改造。綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，結(jié)合官扎營片區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施安置房建設(shè)工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。第四章 建設(shè)場址及條件第一節(jié) 建設(shè)場址項(xiàng)目建設(shè)場址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目場址位置示意詳見附圖一。59′，北緯36176。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093，2002年版）二、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500962003）三、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）四、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）五、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分JGJ2695）六、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）七、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）八、《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）九、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計(jì)要求第二節(jié) 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則一、指導(dǎo)思想根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，完善與強(qiáng)化城市用地的功能與布局。有機(jī)組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者的有機(jī)統(tǒng)一。注重考慮現(xiàn)代住宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現(xiàn)代建筑的不同風(fēng)格，使建筑物更適合現(xiàn)代居住的要求。堅(jiān)持整體性的原則。天成路西側(cè)。片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車場、儲(chǔ)藏室及中水處理站等設(shè)施。項(xiàng)目設(shè)置主出入口和次出入口，沿入口處設(shè)置門衛(wèi)。項(xiàng)目總平面布置示意圖詳見附圖二。道路設(shè)置以不影響車輛來往為目的，達(dá)到通暢、便捷的要求。主要道路兩側(cè)，以大型常綠樹木綠化為主，創(chuàng)造壯觀的視覺效果，隔離噪音和粉塵。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總占地公頃規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃城市道路用地公頃2總建筑面積平方米372192地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米4100地下建筑面積平方米72000車庫平方米51000儲(chǔ)藏室平方米210003地上容積率4地下容積率5綠地率%6總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車位個(gè)1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米68620地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米7355地下建筑面積平方米12400車庫平方米9100儲(chǔ)藏室平方米3300