【正文】 第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱(chēng)：官扎營(yíng)片區(qū)安置房項(xiàng)目二、建設(shè)場(chǎng)址：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域三、建設(shè)單位：濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司四、建設(shè)單位概況為加強(qiáng)全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤(pán)活存量土地，濟(jì)南市政府于2006年7月下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于組建舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司的通知》（濟(jì)政字[2006]26號(hào)），批準(zhǔn)組建國(guó)有獨(dú)資企業(yè)——濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司，與濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心一套機(jī)構(gòu)，兩個(gè)牌子，主要負(fù)責(zé)二環(huán)路以?xún)?nèi)的舊城改造工作。公司注冊(cè)資本1億元，內(nèi)設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)處和六個(gè)業(yè)務(wù)處，現(xiàn)有職工50人，經(jīng)營(yíng)范圍為：受市政府委托開(kāi)展舊城改造項(xiàng)目的投資、融資業(yè)務(wù)，從事授權(quán)范圍內(nèi)的國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等。五、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶(hù)區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號(hào)）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料六、項(xiàng)目提出的背景進(jìn)入二十一世紀(jì)，是濟(jì)南市率先實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，也是濟(jì)南城市現(xiàn)代化建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期。濟(jì)南市委、市政府適時(shí)提出了“實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的發(fā)展目標(biāo)，制定了“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升、兩翼展開(kāi)、整體推進(jìn)”的基本方針，始終堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營(yíng)”的工作思路，實(shí)現(xiàn)濟(jì)南城市建設(shè)的新突破。目前，全市污染防治、生態(tài)建設(shè)和泉群保護(hù)取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設(shè)進(jìn)入了全新的發(fā)展階段。隨著濟(jì)南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，原來(lái)遠(yuǎn)離城市的棚戶(hù)區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶(hù)區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶(hù)區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以?xún)?nèi)城市國(guó)有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有38個(gè)，房屋總建筑面積達(dá)196萬(wàn)平方米。這些棚戶(hù)區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。2007年，棚戶(hù)區(qū)改造被確定為濟(jì)南市政府第一項(xiàng)重點(diǎn)工作，盡快改善棚戶(hù)區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。為此，濟(jì)南市政府專(zhuān)門(mén)下發(fā)了《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶(hù)區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號(hào)，并成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，計(jì)劃用3年時(shí)間基本完成舊城棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)。通過(guò)改造，實(shí)現(xiàn)棚戶(hù)區(qū)居民居住水平和生活質(zhì)量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質(zhì)量明顯改善，市政基礎(chǔ)設(shè)施和文化教育體育等公益性設(shè)施逐步完善，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。同年5月，棚戶(hù)區(qū)改造工程全面啟動(dòng)，改造計(jì)劃分三個(gè)階段推進(jìn)：第一階段為啟動(dòng)階段，第二階段為大規(guī)模展開(kāi)階段，第三階段為掃尾和補(bǔ)充改造階段。2009年，濟(jì)南市又進(jìn)一步擴(kuò)大棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)模，在原計(jì)劃38個(gè)片區(qū)基礎(chǔ)上新增加66個(gè)零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬(wàn)平方米增加到460萬(wàn)平方米。截止到去年年底，全市棚戶(hù)區(qū)改造已啟動(dòng)36個(gè)集中片區(qū)和31個(gè)零星片區(qū)，開(kāi)工建設(shè)安置房210萬(wàn)平方米。進(jìn)入2010年，濟(jì)南市剩余的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目正在加緊策劃、開(kāi)工。官扎營(yíng)片區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶(hù)。為加快推進(jìn)該區(qū)域改造步伐，濟(jì)南市舊城改造投資運(yùn)營(yíng)有限公司決定實(shí)施本項(xiàng)目，擬在堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)為該區(qū)域居民開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。目前，項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。七、項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)根據(jù)《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《規(guī)劃》），濟(jì)南城市性質(zhì)確定為：“山東省省會(huì)，著名的泉城和國(guó)家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強(qiáng)和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國(guó)重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)濟(jì)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標(biāo)是：“到2020年把濟(jì)南建成具有獨(dú)特自然風(fēng)貌、悠久歷史文化底蘊(yùn)、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城?！备鶕?jù)《規(guī)劃》，濟(jì)南市將構(gòu)筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機(jī)構(gòu)，即以濟(jì)南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個(gè)城鎮(zhèn)組群，促進(jìn)市域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線(xiàn)以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線(xiàn)以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)如圖11所示。圖11 濟(jì)南市“一城兩區(qū)”空間結(jié)構(gòu)示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點(diǎn)是優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心功能，發(fā)展會(huì)展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。建設(shè)臘山、燕山兩個(gè)新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強(qiáng)王舍人、賢文兩個(gè)片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以?xún)?nèi)及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強(qiáng)古城區(qū)和商埠區(qū)保護(hù)的同時(shí)，保留商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。加快建設(shè)舊城區(qū)，以調(diào)整優(yōu)化為重點(diǎn)，改造棚戶(hù)區(qū)、危舊房，改造完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務(wù)功能。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，有利于促進(jìn)城市發(fā)展總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設(shè)和諧社會(huì)的重要物質(zhì)保證，關(guān)乎著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展質(zhì)量和人民群眾的生活水平。為此，濟(jì)南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標(biāo)，大力實(shí)施安康居住工程，增加中低價(jià)商品房供應(yīng)；以商品住宅性能認(rèn)定為突破口，全面提升住宅綜合質(zhì)量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，培育房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)?！稘?jì)南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》提出：建設(shè)服務(wù)社會(huì)化、保障社會(huì)化、滿(mǎn)足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應(yīng)的居住社區(qū)公共服務(wù)中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質(zhì)量。新區(qū)住宅建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開(kāi)發(fā)、配套設(shè)施與住宅同步建設(shè)的方針。以大運(yùn)量公共交通站點(diǎn)和各級(jí)公共中心布局為導(dǎo)向，形成各片區(qū)相對(duì)均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達(dá)到87%。到2020年，人均住宅建筑面積達(dá)到39平方米，住宅總建筑面積將達(dá)到13000萬(wàn)平方米左右，全面實(shí)現(xiàn)小康居住目標(biāo)。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟(jì)南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進(jìn)居民小康居住目標(biāo)的盡早實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目建設(shè)符合濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶(hù)區(qū)居民居住條件和生活水平濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內(nèi)，大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，有的甚至超過(guò)了半個(gè)世紀(jì)，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶(hù)區(qū)內(nèi)戶(hù)均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房。為加快推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)改造工程，濟(jì)南市政府專(zhuān)門(mén)下發(fā)《濟(jì)南市人民政府關(guān)于加快實(shí)施舊城棚戶(hù)區(qū)改造的通知》（濟(jì)政發(fā)[2007]9號(hào)），明確提出：棚戶(hù)區(qū)改造總的要求是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、政策扶持、陽(yáng)光操作”的方針，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主、部門(mén)協(xié)作、合理推進(jìn)”機(jī)制，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧。本項(xiàng)目擬在天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域?yàn)楣僭鸂I(yíng)棚戶(hù)區(qū)居民開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務(wù)設(shè)施配套齊全、面積適宜、價(jià)格適中的經(jīng)濟(jì)型成套住宅，符合濟(jì)南市棚戶(hù)區(qū)改造政策精神，對(duì)加快官扎營(yíng)棚戶(hù)區(qū)改造步伐，改善棚戶(hù)區(qū)居民居住條件和生活水平，促進(jìn)社會(huì)和諧具有重要意義。項(xiàng)目建設(shè)有利于促進(jìn)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展棚戶(hù)區(qū)大多地處濟(jì)南市舊城片區(qū)中心地帶，地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動(dòng)沿線(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶(hù)區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機(jī)，最終將形成一張以棚戶(hù)區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。本項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)設(shè)施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠?yàn)楣僭鸂I(yíng)棚戶(hù)區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強(qiáng)濟(jì)南市城市綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)蓬勃增長(zhǎng)，促進(jìn)全市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)快速發(fā)展。第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址及用地面積項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。，（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。二、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車(chē)場(chǎng)用地面積為43020平方米。三、項(xiàng)目總投資及來(lái)源初步估算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為186636萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)用84602萬(wàn)元，其他費(fèi)用79853萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用16445萬(wàn)元，建設(shè)期利息5736萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)所需投資由建設(shè)單位通過(guò)以下方式籌集資金：擬申請(qǐng)銀行貸款92000萬(wàn)元。建設(shè)單位自籌資金投入94636萬(wàn)元。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊F規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)單 位數(shù) 量備注1項(xiàng)目總占地公頃規(guī)劃建設(shè)用地面積公頃城市道路用地公頃2總建筑面積平方米372192地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米4100地下建筑面積平方米7200