【正文】 第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目名稱：官扎營片區(qū)安置房項目二、建設場址：天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域三、建設單位：濟南市舊城改造投資運營有限公司四、建設單位概況為加強全市舊城改造的投融資管理，提高資金使用效益，加快舊城改造步伐，盤活存量土地，濟南市政府于2006年7月下發(fā)《濟南市人民政府關于組建舊城改造投資運營有限公司的通知》（濟政字[2006]26號），批準組建國有獨資企業(yè)——濟南市舊城改造投資運營有限公司，與濟南市舊城改造投融資管理中心一套機構，兩個牌子，主要負責二環(huán)路以內的舊城改造工作。公司注冊資本1億元，內設辦公室、財務處和六個業(yè)務處，現(xiàn)有職工50人，經(jīng)營范圍為：受市政府委托開展舊城改造項目的投資、融資業(yè)務，從事授權范圍內的國有資產(chǎn)運營管理；房屋和土木工程建筑施工，建筑安裝施工，建筑裝飾施工，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等。五、可行性研究報告編制依據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》《濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā)[2007]9號）《投資項目可行性研究指南》《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）建設單位提供的其他基礎資料六、項目提出的背景進入二十一世紀，是濟南市率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的重要戰(zhàn)略機遇期，也是濟南城市現(xiàn)代化建設的關鍵時期。濟南市委、市政府適時提出了“實現(xiàn)新跨越，建設新泉城”的發(fā)展目標，制定了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的基本方針，始終堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理、高水平經(jīng)營”的工作思路，實現(xiàn)濟南城市建設的新突破。目前，全市污染防治、生態(tài)建設和泉群保護取得重大成就，城市面貌明顯改善，城市建設進入了全新的發(fā)展階段。隨著濟南市城市化的發(fā)展，城市規(guī)模日益擴大，原來遠離城市的棚戶區(qū)逐漸變成了城市的一部分，與日新月異的城市新興部分相比，棚戶區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。目前，全市舊城區(qū)內集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內城市國有土地低洼易澇、基礎設施嚴重不配套的平房、簡易房、危險房集中的區(qū)域）約有38個，房屋總建筑面積達196萬平方米。這些棚戶區(qū)大都建設年代久遠，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴重影響了城市整體面貌和市民生活質量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進程。2007年，棚戶區(qū)改造被確定為濟南市政府第一項重點工作，盡快改善棚戶區(qū)居民居住條件成為首要的民心工程。為此，濟南市政府專門下發(fā)了《濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā)[2007]9號，并成立了濟南市舊城改造工作領導小組，計劃用3年時間基本完成舊城棚戶區(qū)改造任務。通過改造，實現(xiàn)棚戶區(qū)居民居住水平和生活質量大幅提高，周邊地區(qū)人居環(huán)境和生態(tài)質量明顯改善，市政基礎設施和文化教育體育等公益性設施逐步完善，城市綜合服務功能顯著增強。同年5月，棚戶區(qū)改造工程全面啟動，改造計劃分三個階段推進：第一階段為啟動階段，第二階段為大規(guī)模展開階段，第三階段為掃尾和補充改造階段。2009年，濟南市又進一步擴大棚戶區(qū)改造規(guī)模，在原計劃38個片區(qū)基礎上新增加66個零星片區(qū)，拆遷建筑面積由196萬平方米增加到460萬平方米。截止到去年年底，全市棚戶區(qū)改造已啟動36個集中片區(qū)和31個零星片區(qū)，開工建設安置房210萬平方米。進入2010年，濟南市剩余的棚戶區(qū)改造項目正在加緊策劃、開工。官扎營片區(qū)位于濟南市天橋區(qū)，區(qū)域內現(xiàn)有居民約5189戶。為加快推進該區(qū)域改造步伐，濟南市舊城改造投資運營有限公司決定實施本項目，擬在堤口路南側、天成路西側為該區(qū)域居民開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)。目前，項目前期各項準備工作正在穩(wěn)步推進。七、項目建設的必要性項目建設符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現(xiàn)根據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃（2006年2020年）》（以下簡稱為《規(guī)劃》），濟南城市性質確定為：“山東省省會，著名的泉城和國家歷史文化名城，環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)的中心城市”；城市職能定位為：“加強和完善的城市職能：全省的政治、經(jīng)濟、科技、文化、教育、旅游中心，區(qū)域性金融中心，全國重要交通樞紐。培育和凸顯的城市職能：現(xiàn)代服務業(yè)和總部經(jīng)濟，高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)”；城市發(fā)展總體目標是：“到2020年把濟南建成具有獨特自然風貌、悠久歷史文化底蘊、濃郁現(xiàn)代化氣息、代表山東形象的區(qū)域中心城市和繁榮、和諧、宜居、魅力的泉城?！备鶕?jù)《規(guī)劃》，濟南市將構筑“一心三軸十六群”的城鎮(zhèn)空間組織機構，即以濟南中心城市為核心，形成三條城鎮(zhèn)聚合軸，組建十六個城鎮(zhèn)組群，促進市域城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)展。其中作為“一心”的中心城空間結構規(guī)劃為“一城兩區(qū)”，“一城”是指玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間的主城區(qū)；“兩區(qū)”是指西部城區(qū)和東部城區(qū)，西部城區(qū)是指玉符河以西地區(qū)，東部城區(qū)是指繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。濟南市“一城兩區(qū)”空間結構如圖11所示。圖11 濟南市“一城兩區(qū)”空間結構示意圖主城區(qū)由舊城、黨家、臘山、燕山、王舍人和賢文六大片區(qū)組成，規(guī)劃重點是優(yōu)化用地結構，調整和強化政治、經(jīng)濟、科技和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務業(yè)。建設臘山、燕山兩個新區(qū)，疏解舊城的中心功能；加強王舍人、賢文兩個片區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造和高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中舊城片區(qū)位于二環(huán)路以內及二環(huán)南路以南部分地區(qū)，在加強古城區(qū)和商埠區(qū)保護的同時，保留商業(yè)、服務業(yè)中心功能，發(fā)展商業(yè)、金融、旅游服務等第三產(chǎn)業(yè)。加快建設舊城區(qū)，以調整優(yōu)化為重點，改造棚戶區(qū)、危舊房，改造完善基礎設施，改善和提升老城整體環(huán)境，提升城市綜合服務功能。本項目擬在天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市城市總體規(guī)劃，有利于促進城市發(fā)展總目標的順利實現(xiàn)。項目建設符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標的盡早實現(xiàn)住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展是建設和諧社會的重要物質保證，關乎著經(jīng)濟社會的發(fā)展質量和人民群眾的生活水平。為此，濟南市以增加居民住宅有效供給和改善人居環(huán)境為目標，大力實施安康居住工程，增加中低價商品房供應；以商品住宅性能認定為突破口，全面提升住宅綜合質量；大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅，努力提高住宅品位；加快完善房地產(chǎn)一級市場，培育房地產(chǎn)二、三級市場，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務?！稘鲜谐鞘锌傮w規(guī)劃（2006年2020年）》提出：建設服務社會化、保障社會化、滿足現(xiàn)代化生活需求的和諧宜居社區(qū)，初步形成相應的居住社區(qū)公共服務中心。加快舊城舊居住區(qū)整治改造，完善基礎設施和公共服務設施，提高空間使用效率，提升居住環(huán)境質量。新區(qū)住宅建設堅持統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套設施與住宅同步建設的方針。以大運量公共交通站點和各級公共中心布局為導向，形成各片區(qū)相對均衡并各具特色的居住格局。到2010年，人均住宅建筑面積達到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面積不低于18平方米，住宅成套率達到87%。到2020年，人均住宅建筑面積達到39平方米，住宅總建筑面積將達到13000萬平方米左右，全面實現(xiàn)小康居住目標。本項目擬開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，符合濟南市住宅業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有利于促進居民小康居住目標的盡早實現(xiàn)。項目建設符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，有利于改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平濟南市棚戶區(qū)遍布于市區(qū)四大區(qū)內，大都建設年代久遠，有的甚至超過了半個世紀，住房大都破舊不堪、擁擠雜亂，環(huán)境臟亂，居民生活極為不便。棚戶區(qū)內戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房。為加快推進全市棚戶區(qū)改造工程，濟南市政府專門下發(fā)《濟南市人民政府關于加快實施舊城棚戶區(qū)改造的通知》（濟政發(fā)[2007]9號），明確提出：棚戶區(qū)改造總的要求是以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以改善民生為主旨，貫徹“政府主導、市場運作、政策扶持、陽光操作”的方針，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”原則，完善“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、部門協(xié)作、合理推進”機制，改善人居環(huán)境，促進社會和諧。本項目擬在天橋區(qū)堤口路南側、天成路西側區(qū)域為官扎營棚戶區(qū)居民開發(fā)建設一個現(xiàn)代化居住小區(qū)，為其提供布局合理、市政和生活服務設施配套齊全、面積適宜、價格適中的經(jīng)濟型成套住宅，符合濟南市棚戶區(qū)改造政策精神，對加快官扎營棚戶區(qū)改造步伐，改善棚戶區(qū)居民居住條件和生活水平，促進社會和諧具有重要意義。項目建設有利于促進濟南市經(jīng)濟可持續(xù)快速發(fā)展棚戶區(qū)大多地處濟南市舊城片區(qū)中心地帶，地理位置優(yōu)越，很多位于商業(yè)旺地，交通便利，改造后有利于帶動沿線房地產(chǎn)市場，形成嶄新的商業(yè)圈，徹底改變區(qū)域臟、亂、差的形象。同時，房地產(chǎn)市場的關聯(lián)行業(yè)，包括家居裝修、日用百貨、中小型商業(yè)超市等一系列產(chǎn)業(yè)也將隨著棚戶區(qū)改造、回遷而面臨巨大的商機，最終將形成一張以棚戶區(qū)改造為源頭和提升力的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)。本項目擬開發(fā)建設一個設施齊全、功能完善的現(xiàn)代化居住小區(qū)，能夠為官扎營棚戶區(qū)居民提供充足的拆遷安置房源，加快其改造步伐，有利于增強濟南市城市綜合服務功能，帶動相關行業(yè)蓬勃增長，促進全市經(jīng)濟可持續(xù)快速發(fā)展。第二節(jié) 項目概況一、建設地址及用地面積項目建設場址位于濟南市天橋區(qū)官扎營片區(qū)，用地范圍為：堤口路南側、天成路西側區(qū)域。項目分F地塊和D地塊兩個地塊進行建設。，（以實測為準）。D地塊安置房在D地塊內分散建設。二、建設內容及規(guī)模項目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車庫面積51000平方米，地下儲藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車庫面積9100平方米，地下儲藏室面積3300平方米。同時實施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車場用地面積為43020平方米。三、項目總投資及來源初步估算，項目建設總投資為186636萬元，其中建筑工程費用84602萬元，其他費用79853萬元，預備費用16445萬元，建設期利息5736萬元。項目建設所需投資由建設單位通過以下方式籌集資金：擬申請銀行貸款92000萬元。建設單位自籌資金投入94636萬元。四、主要技術經(jīng)濟指標地塊F規(guī)劃用地主要技術經(jīng)濟指標一覽表序 號項 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1項目總占地公頃規(guī)劃建設用地面積公頃城市道路用地公頃2總建筑面積平方米372192地上建筑面積平方米300192回遷住宅建筑面積平方米256525回遷公寓建筑面積平方米15922配套公建面積平方米23645面粉廠保留面積平方米4100地下建筑面積平方米7200