【正文】 0車(chē)庫(kù)平方米51000儲(chǔ)藏室平方米210003地上容積率4地下容積率5綠地率%6總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶41488居住人數(shù)人132749總停車(chē)位個(gè)1384地上109，地下1275地塊D規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單 位數(shù) 量備注1總建筑面積平方米68620地上建筑面積平方米56220回遷住宅建筑面積平方米48865配套公建面積平方米7355地下建筑面積平方米12400車(chē)庫(kù)平方米9100儲(chǔ)藏室平方米33006總建筑密度%227居住戶數(shù)（套）戶8688居住人數(shù)人27789總停車(chē)位個(gè)176地上16，地下260第二章 項(xiàng)目需求分析一、濟(jì)南市棚戶區(qū)現(xiàn)狀隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來(lái)越高。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質(zhì)量方面看，住房質(zhì)量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。由于種種原因，濟(jì)南市棚戶區(qū)較多。目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國(guó)有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有38個(gè)，房屋總建筑面積達(dá)196萬(wàn)平方米。此外，還有大量的零星棚戶區(qū)。這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。因此，加快棚戶區(qū)改造工程刻不容緩。二、濟(jì)南市棚戶區(qū)改造措施棚戶區(qū)改造工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，責(zé)任十分重大。為順利推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市重點(diǎn)采取以下措施：為加大推進(jìn)力度，濟(jì)南市政府已專門(mén)成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長(zhǎng)由市委副書(shū)記、市長(zhǎng)張建國(guó)親自擔(dān)任，市委常委、副市長(zhǎng)殷魯謙和副市長(zhǎng)鄒世平擔(dān)任副組長(zhǎng)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書(shū)長(zhǎng)曹樺兼任辦公室主任。舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，明確工作計(jì)劃、重點(diǎn)和目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點(diǎn)，分步實(shí)施，有序推進(jìn)。各區(qū)政府作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造的具體組織領(lǐng)導(dǎo)。根據(jù)政策要求，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開(kāi)發(fā)，有效整合舊城資源，加強(qiáng)土地集約利用和功能優(yōu)化配置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與環(huán)境整治相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合，與保護(hù)歷史文脈、建筑、街區(qū)相結(jié)合。濟(jì)南市政府要求棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府運(yùn)作和市場(chǎng)與政府相結(jié)合運(yùn)作的模式。引導(dǎo)鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過(guò)市場(chǎng)融資進(jìn)行土地整理熟化，安置房建設(shè)享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場(chǎng)化運(yùn)作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實(shí)行凈地出讓；對(duì)土地附加值低、基本不具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的，由市政府統(tǒng)一調(diào)控，采取項(xiàng)目搭配等辦法推進(jìn)改造。棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設(shè)。要根據(jù)城市規(guī)劃和國(guó)家有關(guān)建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，真正達(dá)到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。三、官扎營(yíng)棚戶區(qū)居民安置需求官扎營(yíng)棚戶區(qū)位于濟(jì)南市天橋區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約5189戶，居住條件都較差，配套設(shè)施不完善，戶均面積大多不到40平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房。綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，結(jié)合官扎營(yíng)片區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施安置房建設(shè)工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。，（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項(xiàng)目總建筑面積為440812平方米，地上建筑面積356412平方米，地下建筑面積84400平方米。F地塊總建筑面積372192平方米，其中地上建筑面積300192平方米，包括住宅建筑面積272447平方米，配套商業(yè)建筑面積23645平方米，面粉廠保留面積4100平方米；地下建筑面積72000平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積21000平方米。D地塊總建筑面積68620平方米，其中地上建筑面積56220平方米，包括住宅建筑面積48865平方米，配套商業(yè)7355平方米；地下建筑面積12400平方米，包括地下車(chē)庫(kù)面積9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積3300平方米。同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為35330平方米，道路及停車(chē)場(chǎng)用地面積為43020平方米。第四章 建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，用地范圍為：天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè)區(qū)域。項(xiàng)目分F地塊和D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。，（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。D地塊安置房在D地塊內(nèi)分散建設(shè)。項(xiàng)目場(chǎng)址位置示意詳見(jiàn)附圖一。第二節(jié) 建設(shè)條件一、場(chǎng)址地質(zhì)條件項(xiàng)目場(chǎng)址尚未做工程地質(zhì)勘察，建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快委托有關(guān)部門(mén)進(jìn)行場(chǎng)址的工程地質(zhì)勘察，出具工程地質(zhì)勘察報(bào)告，摸清場(chǎng)址的工程地質(zhì)情況。二、地震烈度濟(jì)南市的地震烈度為六度。三、氣候條件濟(jì)南市地處東經(jīng)116176。59′，北緯36176。41′，為中緯度地帶，屬北溫帶濕潤(rùn)大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤(rùn)季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。常年主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）夏季主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南）冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE（東北東）最大風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 夏季平均風(fēng)速 風(fēng)荷載 400pa（40kg/m2）年平均氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃最冷月平均相對(duì)濕度 54%最熱月平均相對(duì)濕度 73%全年平均相對(duì)濕度 59%年最大總降水量 日最大總降水量 時(shí)最大降水量 96mm最大積雪厚度 190mm雪荷載 200pa（20kg/m2）年平均大氣壓 最大凍土深度 440mm四、交通條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，臨近堤口路、天成路等交通要道，地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便利。五、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于天橋區(qū)官扎營(yíng)片區(qū)，附近水、電、暖、氣、通訊等公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及投入使用后的要求。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù)一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093，2002年版）二、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500962003）三、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）四、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）五、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分JGJ2695）六、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）七、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500192003）八、《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）九、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計(jì)要求第二節(jié) 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則一、指導(dǎo)思想根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，完善與強(qiáng)化城市用地的功能與布局。方案設(shè)計(jì)遵循國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周?chē)h(huán)境之間的關(guān)系，使之融為有機(jī)的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能的要求。以整體性為主線，堅(jiān)持項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)密切聯(lián)系整個(gè)地段環(huán)境，使之相互銜接、協(xié)調(diào)，并融為一體。以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，發(fā)掘、利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然要素，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手段，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌控制，塑造一個(gè)具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。有機(jī)組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者的有機(jī)統(tǒng)一。在注重超前性與長(zhǎng)效性的同時(shí)，兼顧開(kāi)發(fā)與建設(shè)實(shí)際，力求具有可操作性與應(yīng)變性。同時(shí)充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。二、設(shè)計(jì)原則“經(jīng)濟(jì)、高效、實(shí)用”的原則。注重考慮現(xiàn)代住宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現(xiàn)代建筑的不同風(fēng)格，使建筑物更適合現(xiàn)代居住的要求。貫徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設(shè)施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的環(huán)境。貫徹“尊重自然”的原則，使人工環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動(dòng)空間融為一體， 貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)與管理中，通過(guò)科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益的三統(tǒng)一。堅(jiān)持整體性的原則。體現(xiàn)空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機(jī)的整體，提高整體環(huán)境質(zhì)量。堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié) 總體規(guī)劃方案一、項(xiàng)目總平面布置官扎營(yíng)片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側(cè)。天成路西側(cè)。根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。項(xiàng)目分F和D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）。D地塊安置房在整個(gè)D地塊內(nèi)分散建設(shè)。片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車(chē)場(chǎng)、儲(chǔ)藏室及中水處理站等設(shè)施。項(xiàng)目分F和D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，住宅為高層，配套公建為多層。根據(jù)片區(qū)場(chǎng)址的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，結(jié)合周邊自然環(huán)境，在場(chǎng)址中心布置廣場(chǎng)和中心綠帶，圍繞中心綠帶布置住宅，商業(yè)用房沿街布置，配套公建分散布置在場(chǎng)址的四周。配套公建由市政公用、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)和社區(qū)服務(wù)設(shè)施組成，包括文化活動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、居委會(huì)、物業(yè)管理、公廁、垃圾收集站等。項(xiàng)目設(shè)置主出入口和次出入口，沿入口處設(shè)置門(mén)衛(wèi)。各建筑物四周設(shè)環(huán)形道路，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，結(jié)合建筑的分布，本項(xiàng)目采用地上和地下停車(chē)的方式。在場(chǎng)區(qū)內(nèi)設(shè)地下車(chē)庫(kù)出入