【正文】 總建筑面積(㎡)總套數(shù)主要戶型及面積目前平均銷售單價位置備注東盟商業(yè)港1730000住100商:400　內:70008000,4000　2005年上半年始售祥福花園11000住:110(三房:110120)(四房:130140)13001500(林業(yè)局旁)現(xiàn)售二期祥興商業(yè)街40　商住兩房130140商住兩用(120)(商住2900)市政府旁商住。，（含外來人口），城市規(guī)模屬小城市級，總供應量估計在15萬平方米左右，雖然在20005年已經(jīng)消化掉部份，但主要的供應量會集中在2006年，因此，2006年憑祥市房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將比2005年激烈。城市發(fā)展速度與項目開發(fā)商業(yè)開發(fā)周期不符本項目處于城市郊區(qū)，與城市成熟區(qū)相比，周邊的生活、商業(yè)的支持力量尚無法與城市成熟區(qū)域相比，因此本項目的進行商業(yè)開發(fā)定位時,應注意風險。第二章 城市及房地產(chǎn)相關背景一、 城市概況（一）城市地理位置及未來發(fā)展1992年，國務院批準憑祥市為沿邊對外開放城市，擁有國務院特區(qū)辦批準的國家級開發(fā)區(qū)憑祥邊境經(jīng)濟合作區(qū)，并賦予特殊的優(yōu)惠政策。境內有舉世聞名的友誼關，是我國“九大名關”之一，也是唯一邊關。湘桂鐵路和322國道縱貫全境，并在友誼關附近分別與越南鐵路、公路對接，是歐州與東南亞洲際運輸線的樞紐，是貫通歐亞的大陸橋。 憑祥市發(fā)展定位為現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿城市和優(yōu)秀旅游城市。2004年8月，在中國－東南亞陸路通道經(jīng)濟發(fā)展（崇左）論壇上，專家們提出建泛亞公路中－東線（新加坡－吉隆坡－曼谷－萬象－榮市－河內－憑祥－崇左－南寧）、泛亞鐵路東線（新加坡－吉隆坡－曼谷－萬象－河內－憑祥－崇左－南寧）的設想并形成共識。在政策扶持及上述各種有利因素下，“中國——南寧——憑祥——東盟”必將成為未來“中國—東盟自由貿易區(qū)”物流、人流、財流的主要流線、黃金項鏈。憑祥市對旅游優(yōu)秀城市目標的追求，利用與越南為鄰的區(qū)位優(yōu)勢，越南的旅游資料優(yōu)勢融入自已的旅游價值體系中形成大旅游資料的整合。在廣西與越南綿延1020公里的邊境線上，景點眾多，有亞洲第一、世界第二的跨國大瀑布德天瀑布群、中國九大名關之一的友誼關等自然、歷史、人文景點百余處，加上素有“海上桂林”之稱的越南下龍灣，旅游資源甚是豐富。在政策扶持及上述各種有利因素下，“中國——南寧——憑祥——東盟”必將成為未來“中國—東盟自由貿易區(qū)”物流、人流、財流的主要流線、黃金項鏈，而憑祥將是項鏈上最明亮的寶石。2005年之后，投資領域擴大到城市房地產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)憑祥市的房地產(chǎn)項目開發(fā)，都是外地資金和發(fā)展商。 總體上，憑祥的投資方向，主要投向與東盟貿易經(jīng)濟相關的基礎設施，未來這種趨勢的發(fā)展速度更快?；謴瓦呝Q以后，特別是1992年以來，在邊貿的帶動下，運輸、旅游、餐飲服務等第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構出現(xiàn)了17：19：64的新變化，一方面解決了大批城鄉(xiāng)待業(yè)人員的就業(yè)問題，一方面使地方產(chǎn)業(yè)結構配置更趨合理，促進了地方經(jīng)濟均衡發(fā)展。（五）憑祥市城市未來發(fā)展展望城市發(fā)展定位憑祥市發(fā)展定位為“現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿城市和優(yōu)秀旅游城市”東盟自由貿易區(qū)的建立是憑祥市實現(xiàn)城市定位的基石，南友高速路的通車是城市發(fā)展朝定位目標邁進的戰(zhàn)略步驟之一，可以肯定憑祥市的城市定位是奠基在現(xiàn)實的核心的優(yōu)勢之上，該市的城市定位戰(zhàn)略是理性和科學的，隨著各大戰(zhàn)略性項目的建設，其戰(zhàn)略目標完全能實現(xiàn)。二、房地產(chǎn)總體市場分析縱觀憑祥市房地產(chǎn)發(fā)展歷史，2005年是憑祥房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，是憑祥房地產(chǎn)業(yè)開始走向現(xiàn)代發(fā)展的軌道。將憑祥市房地產(chǎn)業(yè)分成傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩階段，主要是從三個角度衡量產(chǎn)品的特征產(chǎn)品銷售時所運用的營銷技術政府對房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計具體分析如表：區(qū)別角度（傳統(tǒng)階段）區(qū)別角度（現(xiàn)代階段）表現(xiàn)特征傳統(tǒng)階段產(chǎn)品設計落后現(xiàn)代階段的產(chǎn)品規(guī)劃運用現(xiàn)代理念，建設系統(tǒng)傳統(tǒng)階段產(chǎn)品沒有小區(qū)概念，更無配套的規(guī)劃，很多是自建的房傳統(tǒng)階段完全沒有營銷活動的支持現(xiàn)代階段運用營銷活動進行銷售支持傳統(tǒng)階段沒有完整，鮮明的銷售現(xiàn)場，更無項目形象的規(guī)劃和系統(tǒng)的廣告宣傳傳統(tǒng)階段政府沒有對商品房進行專項目統(tǒng)計傳統(tǒng)階段，政府的房地產(chǎn)統(tǒng)計中沒有商品的專項統(tǒng)計。據(jù)憑祥市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，自2002年至2004年，憑祥市每年辦理的產(chǎn)權交易的數(shù)量均維持在150宗，產(chǎn)品形式有宅基地，建成的占天占地住宅，成套房屋，國土局統(tǒng)計，2004年全市掛牌出地50宗，除極少數(shù)大面積地塊被單位買去，其它的全是私人購買。如表：憑祥市房地產(chǎn)開發(fā)(施工)歷年狀況年份房地產(chǎn)當年施工面積(M)房地產(chǎn)當年施工面積增長率(%)1999年1161%2000年1620%2001年10280%2002年9030%2003年5500%憑祥市房地產(chǎn)開發(fā)(竣工)歷年狀況年份房地產(chǎn)當年施工面積(M)房地產(chǎn)當年施工面積增長率(%)1999年11612000年%2001年6820%2002年3530%2003年5500%2004年2． 2005年以前，憑祥市房地產(chǎn)業(yè)供應狀況l 宅基地和二手舊房是主要的產(chǎn)品形式2005年以前，各樓盤均沒有系統(tǒng)營銷，大多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品都處于隱蔽狀態(tài)，由私人性質的中介人完成大部份的房地產(chǎn)交易，如想購房，一般需多方打聽，或通過當?shù)氐男蠹垇慝@得信息；主要產(chǎn)品形式是宅基地和二手房。l 銀興街北段有二層商鋪價格在840元/㎡。如表：2004年憑祥市房地產(chǎn)價格狀況類別名稱地址物業(yè)形式面積售價成套物業(yè)銀興物業(yè)銀興街北段二層商鋪65055萬其它援越街上下二層12016萬/套宅基地祥龍小區(qū)70600100元/㎡2004憑祥市國土資源局未能出讓的地塊物業(yè)地址或名稱占地面積（㎡）建筑面積（㎡）成交總價（萬）成交單價浦寨商貿F棟17號36蓮塘小區(qū)計生局在院內10祥龍小區(qū)B區(qū)8號60祥龍小區(qū)B區(qū)10號西園小區(qū)75市北大路3843． 各邊貿點是房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域憑祥市經(jīng)濟發(fā)展的動力是貿易，因此各貿易區(qū)域都成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，如表：項目名稱項目地址預計推出時間物業(yè)形式面積浦寨永康五金城浦寨2005年春節(jié)五層商場，5000㎡/層約25000㎡中越商貿城浦寨邊貿點，過境的賭場旁一期今年已推出二層商場廣東商貿城弄堯邊貿點的入口2004年底二層連體街鋪約11500㎡浦寨上海城浦寨約10000㎡2004憑祥房地產(chǎn)空置率和空置房的特點空置是指項目在可出售時間起算，一年內尚未出售的物業(yè)。如；祥龍小區(qū)歷經(jīng)10年的銷售，目前還剩約10個地塊未售出。l 成套住宅類物業(yè)很少空置。l 產(chǎn)品供應處于“隱蔽”狀態(tài)下，不易獲得完整的相關供應信息。l 房地產(chǎn)空置物業(yè)以商業(yè)價值不高的商業(yè)類物業(yè)；而宅基地類，成套類物業(yè)空置現(xiàn)象較少。如銀興街二層商鋪物業(yè)，為1993年銀興公司的所剩物業(yè)。如銀興街的二層商場及援越街商鋪。東盟商業(yè)港項目位于憑市商業(yè)的核心區(qū)位，該項目占地約17畝，總建筑面積約3萬平方米，項目開發(fā)性質為商住結合，一二層為商鋪，三至六層為住宅。純住福龍苑36畝40000㎡住:(270)商:(1520)(連排別墅10套),(二房:90)(三房120),(四房:130)未定價,預計1300以上南北大道(供電局對面)目前未售金源18700㎡住:(40)商:(27)(樓中樓,四房:200),(三房:140)14001500北大路357號商14套已售完這些項目都分布在市中心區(qū)域，住宅的銷售價格均在1300元/㎡以上（三）2005年憑祥市房地產(chǎn)需求2005年，憑祥市房地產(chǎn)成交約200至300套間2005年，單東盟商業(yè)港的銷售量就在100套左右，加之其它項目的銷售和原來的二手宅基地，二手套房的銷售量，估計2005年憑祥市房地產(chǎn)成交在200至300宗間。商品房住宅銷售估算：據(jù)政府房管局初步報數(shù),2005年該市商品房銷售登記約80——100套，按每套15萬計，估計總銷售額約1200——1500萬元間，商品房商鋪估計：2005年銷售商鋪的樓盤有東盟商業(yè)港與金源，其中東盟商業(yè)港銷量較大，兩盤總銷售額約1000萬元。（四）憑祥市房地產(chǎn)需求影響因素1．人口影響人口是房地產(chǎn)需求的基礎，人口的變化對房地產(chǎn)需求的發(fā)展有著重要影響，對憑祥市人口進行分析，能對城市房地產(chǎn)需求在總體上有基本的把握。，%比例。1984年，憑祥市常住人口8萬人。如表：憑祥市人口變化年狀況全市人口市區(qū)人口年份數(shù)量（萬人）年增長率數(shù)量（萬人）年增長率城市化率1999年%2000年%%%2001年%%%2002年%%%2003年%%%2004年10．5764．5（含外來人口）憑祥市城市基本特征如下：l 城市化率不高%，接近廣西平均水平，屬較低水平。據(jù)相關的人士估計，目前該的外地人總數(shù)約1萬多人，相當于憑祥市城市人口的三分之一。l 2002至2003年間的就業(yè)形勢未見好轉，2003年全社會從業(yè)人員下降幅度比2002年有所減少，由此看就業(yè)率下降趨勢并未得到改變，這不利于房地產(chǎn)需求。l 公務員，目前總人數(shù)約1600人。l 私營企業(yè)118戶，企業(yè)雇傭人員1303人。經(jīng)營有一定年限的個體業(yè)主，才是有價值的潛在購買者。3．經(jīng)濟和地方因素影響憑祥邊貿發(fā)展史憑祥市是一個邊貿經(jīng)濟為主體的城市，邊貿行業(yè)是該市的主導產(chǎn)業(yè)，因此邊貿業(yè)對該市的房地產(chǎn)業(yè)的需求有著重大的影響。全市有弄懷、浦寨、平而、油隘等四個邊民互市點，其中全市有5家公司具有邊境小額貿易經(jīng)營權和對外經(jīng)濟技術合作經(jīng)營權，來自全國各地的有600多家公司和企業(yè)參與邊境貿易。憑祥邊貿發(fā)展對房地產(chǎn)的影響l 憑祥市邊貿業(yè)的從1997年開始征收50%的關稅，2000年后全額征收，自始該市的邊貿在從業(yè)者在總體上發(fā)生重大變化，結果是總貿易額雖年年增加，但從業(yè)者在總體卻在不斷減少，從業(yè)者的減少，使本的潛在購買群體規(guī)模相應縮小，對房地產(chǎn)的需求帶來不利的影響。l 邊貿發(fā)展中，一般貿易（國貿）的發(fā)展的比重將越來越大，這一趨勢增加憑祥市的商務需求，為憑祥房地產(chǎn)的商務物業(yè)將提供一定的機會。l 人口是城市房地產(chǎn)需求的基礎，憑祥市人口的增加以本地居民的自然增長為主要動力。.l 邊貿發(fā)展的變化趨勢，使經(jīng)營主體向資源強者集中，向具有商品產(chǎn)地優(yōu)勢的外地經(jīng)營者轉移，本地的從業(yè)者只能從事一些貿易中介性服務，約60%－70%的本地邊貿從業(yè)者退出了邊貿。l 當?shù)氐男刍畔橹軋?，信息登出一次收費20元l 每期雄基周報上登出的房屋出租類信息數(shù)理：6～7套。樓盤的規(guī)模都在40畝以下，小區(qū)中都沒有完整的配套規(guī)劃，僅萬和福龍苑項目規(guī)劃有健身、體育設施?，F(xiàn)實情況是較多的情況：一家之中有一方在單位工作、而另一方從事貿易較少的情況：兩方都在單位班，或兩方都從事貿易。以20——30%的有能力購房人群比例推算，憑祥市的潛在購房人群為3000——4500戶家庭。潛在關注者定義——在憑祥市工作或生活滿五年以上及五年者，并在過去一年里考慮過房地產(chǎn)的人本次對憑祥進行問卷訪談，對在憑祥工作或生活滿五年者進行隨機抽樣訪問，共發(fā)放問卷50份，有效回收34份，其中26份回答在過去一年里曾考慮過房地產(chǎn)，通過對26份進行分析，得出如下判斷，以供項目參考。關注者選擇時注重的因素提及率關注因素非常重要很重要較重要一般較不重要很不重要非常不重要區(qū)域10176戶型859面積7131011小區(qū)環(huán)境75191小區(qū)服務配套777價格7112l 本項目位于憑祥市火車南站，為了解憑祥居民對該區(qū)域的印象，進行了如下測試，如表很肯定 肯定 中間點 肯定 很肯定不適合發(fā)展住宅的區(qū)域 （ 5 ） （5 ） （10） （1） （5 ） 很適合發(fā)展住宅的區(qū)域在這里投資房地產(chǎn)風險很高 （ 6 ） （9 ） （5 ） （1） （3 ） 在這里投資房地產(chǎn)風險很小該區(qū)域升值的潛力不高 （ 5 ） （6 ） （9 ） （1） （3 ） 該區(qū)域升值的潛力高這里距離市中心不算遠 （6 ） （5） （5 ） （6） （2 ） 這里距離市中心很遠這里生活還算方便 （10 ） （4 ） （3 ） （5） （2 ） 這里生活很不方便下面是有關憑祥火車南站周邊區(qū)域印象的結果。（七）潛在競爭分析未來房地產(chǎn)潛在競爭有增加的趨勢。名稱占地(畝)總建筑面積(㎡)總套數(shù)目前平均銷售單價位置東盟商業(yè)港1730000住100商:400商鋪： 40000—8000住宅：1300——1500市商業(yè)中心