【正文】 劣勢(shì)l 區(qū)域環(huán)境目前印象較差l 距離市中心較遠(yuǎn)l 高速開通，大部分旅客不選擇火車到憑祥（3）機(jī)會(huì)l 據(jù)憑祥市旅游局統(tǒng)計(jì)，2005年到憑祥市旅游者人數(shù)為96萬人次，游客在憑祥的人均消費(fèi)支出為450元；l 憑祥市賓館的年平均入住率約50%——60%間。l 目前憑祥市的二星級(jí)賓館為7個(gè)，共有床位數(shù)約1500個(gè)；憑祥市目前沒有三星級(jí)及三星級(jí)以上的賓館（4）威脅l 城市北區(qū)和中區(qū)的新建酒店結(jié)論：雖有一定市場(chǎng)需求，但地塊本身素質(zhì)不適宜開發(fā)此類項(xiàng)目，極容易被后進(jìn)項(xiàng)目取代。而且經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)太大，回收周期較長，建議不考慮此方向。（三）、方向三：倉儲(chǔ)經(jīng)營開發(fā)分析（1）、優(yōu)勢(shì)l 臨近火車南站，適宜發(fā)展倉儲(chǔ)零擔(dān)業(yè)l 地塊周邊已形成倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、貿(mào)易等環(huán)境l 交通便利，與2000畝的萬通物流園距離不遠(yuǎn)（2）、劣勢(shì)l 不直接臨大路（3）機(jī)會(huì)l 憑祥貿(mào)易業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展上升l 憑祥自由貿(mào)易區(qū)的建立和擴(kuò)展（4）威脅l 萬通物流園l結(jié)論：基本可行，萬通物流園雖應(yīng)有部分倉儲(chǔ)功能，但不是該項(xiàng)目的核心功能，本項(xiàng)目可依托其物流基礎(chǔ)，發(fā)展其周邊需求——倉儲(chǔ)。因該方向的產(chǎn)品體量及單價(jià)有局限，需要通過詳細(xì)的投資測(cè)算來判斷該方向的可行性。（四）、方向四：現(xiàn)代物流基地開發(fā)分析（1）、優(yōu)勢(shì)l 臨近火車南站，適宜發(fā)展物流業(yè)l 地塊周邊已形成倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、貿(mào)易等環(huán)境（2）、劣勢(shì)l 不直接臨大路（3）機(jī)會(huì)l 憑祥貿(mào)易業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展上升l 憑祥自由貿(mào)易區(qū)的建立和擴(kuò)展（4）威脅l 萬通物流園結(jié)論：在規(guī)模、成本、政策等方面無法與萬通物流園相比，如發(fā)展其核心功能——物流，無論物流企業(yè)的引入或自營均存在很大困難，建議不考慮此方向。（五）、方向五：天地樓（結(jié)合部分單元樓）分析：（1）、優(yōu)勢(shì)l 本項(xiàng)目所在區(qū)域的基本生活配套設(shè)施完備，有利住宅產(chǎn)品的開發(fā)l 位于市中心與邊貿(mào)點(diǎn)之間，市內(nèi)第三大人口聚集點(diǎn)，存在相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶（2）、劣勢(shì)l 市中心外區(qū)域天地樓、宅基地滯銷l 天地樓屬于中高端住宅，而本地塊支持中高端住宅有相當(dāng)市場(chǎng)難度l 位于鐵路附近，影響居住品質(zhì)l 憑祥市房地產(chǎn)行業(yè)處于起步階段，不確定因素影響很大l 城市規(guī)模有限l 房地產(chǎn)供應(yīng)的發(fā)展速度明顯快于城市發(fā)展的速度，形成房地產(chǎn)過快發(fā)展而競(jìng)爭壓力過大（3）機(jī)會(huì)l 本區(qū)域天地樓供應(yīng)較少l 憑祥市房現(xiàn)代地產(chǎn)行業(yè)處于剛起步階段，市場(chǎng)呈向上發(fā)展趨勢(shì)，而且速度快l 憑祥房地產(chǎn)市場(chǎng)還未開始細(xì)分，隨房地產(chǎn)行業(yè)的成熟發(fā)展，需求的多元化，將引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)向細(xì)分化，層次化發(fā)展（4）威脅● 城市北區(qū)和中區(qū)天地樓和宅基地存量的潛在威脅。結(jié)論：存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，且本地塊支撐該方向的資源不足，但由于天地樓的單價(jià)提升空間較大，可綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)及投資收益后，判斷其可行性。五、發(fā)展定位（一）方向一：城市低端住宅發(fā)展定位利用當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)結(jié)構(gòu)性空缺，引入大型噴泉廣場(chǎng)等先進(jìn)的規(guī)劃概念，發(fā)展為以單元式住宅為主的憑祥標(biāo)志性現(xiàn)代城市化低價(jià)住宅小區(qū)?？蛻羧后w定位：目前市中心住宅的戶型均較大，目標(biāo)客戶群體偏向中高收入的生意人和公務(wù)員，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶也應(yīng)避開其競(jìng)爭。（1）城市南區(qū)居住人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣。（2）全市（包括弄懷、蒲寨）中低收入人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣。（3）投資型客戶，本地人為主。（二）方向二：倉儲(chǔ)經(jīng)營開發(fā)發(fā)展定位：依托鄰近的超大型物流園，作為其有益補(bǔ)充及附屬，通過低成本運(yùn)作，建設(shè)低層建筑及停車場(chǎng)，成為南山物流產(chǎn)業(yè)鏈上的倉儲(chǔ)零擔(dān)園?？蛻羧后w定位：本地倉儲(chǔ)零擔(dān)企業(yè)、個(gè)體戶（三）方向三：天地樓（結(jié)合部分單元樓）發(fā)展定位利用該區(qū)域天地樓產(chǎn)品的投放空缺，引入底層商業(yè)街構(gòu)建大型商城概念，發(fā)展為以天地樓為主的商住小區(qū)?？蛻羧后w定位：（1）城市南區(qū)居住人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣。（2）投資型客戶，本地人為主。第五章 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、城市低端住宅：規(guī)劃考慮兩種方案：（1）中低端住宅：根據(jù)地塊形狀，建議在地塊中部設(shè)置一大型噴泉廣場(chǎng)，成為憑祥標(biāo)志性樓盤。樓宇以南北朝向排布為主。建筑密度35%左右。（2）低端住宅：盡量利用地塊增加建筑密度，建筑密度40%左右。建筑一梯兩戶、多層磚混結(jié)構(gòu)為主。戶型以60～85㎡之間的二房為主力戶型，俯以部分三房戶型，避免做樓中樓及一房、單間戶型。戶型配比建議表二房一廳二房二廳三房二廳面積區(qū)間（㎡）60～7575～85100～120比例（套數(shù)）20%50%30%二、倉儲(chǔ)經(jīng)營開發(fā)：規(guī)劃地塊較平，適宜做倉儲(chǔ)物流。建議在地塊北面中部建設(shè)一棟三層的大型倉儲(chǔ)中心，配以大型停車場(chǎng)。北面其余地塊及南面不規(guī)整地塊適宜做小進(jìn)深的二層倉儲(chǔ)用房，樓宇排布以交通順暢為主，朝向不必特別考慮。建筑二～三層框架結(jié)構(gòu)建筑為主，大開間。戶型 三層的大型倉儲(chǔ)中心可分隔為背靠背的小倉儲(chǔ)位，中間為通道。二層的倉儲(chǔ)用房直接分隔為倉庫。三、天地樓（結(jié)合部分單元樓）規(guī)劃 根據(jù)地形地貌及市場(chǎng)定位，建議約70%地塊（18690㎡）做天地樓，建筑面積約22428㎡；30%地塊（8010㎡）為單元樓，建筑面積約12015㎡。建筑天地樓為三層半、四層半磚混結(jié)構(gòu)，外立面可參考越南普遍的法式風(fēng)格；單元樓為六層的磚混結(jié)構(gòu)。三、戶型三層半為主，約占天地樓總量的60%；其次為四層半天地樓，約占天地樓總量的40%；單元樓的戶型配比可參考方案一。第六章 開發(fā)經(jīng)營分析一、城市低端住宅：開發(fā)經(jīng)營策略利用資金滾動(dòng)，以物業(yè)銷售作為主要的贏利手段。開發(fā)經(jīng)營狀況如果進(jìn)展順利，項(xiàng)目的主要銷售期大概在2006年末到2007年。根據(jù)目前情況，項(xiàng)目在地段及價(jià)位上在當(dāng)?shù)鼗緹o競(jìng)爭對(duì)手，而需求較為穩(wěn)定，總的推售量適中，應(yīng)能取得比較好的開發(fā)經(jīng)營效果。開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來自于城市北區(qū)和中區(qū)住宅的潛在威脅。憑祥城市常住人口的上升較為緩慢，兩年內(nèi)也不會(huì)有大的改變，而住宅開發(fā)建設(shè)總體投放量較大、上升速度快，如果在項(xiàng)目銷售期總體住宅投放量過大，滯銷嚴(yán)重，不排除某些住宅采取變相降價(jià)的方式促進(jìn)資金回籠，這樣將使本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)——價(jià)格的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)下降。建議如采納本方向，須加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，避免市場(chǎng)發(fā)生變化導(dǎo)致項(xiàng)目競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)減弱甚至消失。二、倉儲(chǔ)經(jīng)營開發(fā)：開發(fā)經(jīng)營策略在項(xiàng)目建設(shè)期利用倉庫使用權(quán)的預(yù)售和預(yù)租定金，填補(bǔ)部分資金需要，其余利用銀行貸款解決。物業(yè)建成后，以倉儲(chǔ)、零擔(dān)鋪面、停車物業(yè)出租收益作為主要的贏利手段。開發(fā)經(jīng)營狀況 低成本投入、低收益、低風(fēng)險(xiǎn)是本方向的特點(diǎn)。依托物流園并作為物流產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)之一，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營前景較好。開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn)是本方向的特點(diǎn)，但仍存在一定風(fēng)險(xiǎn)。主要風(fēng)險(xiǎn)來自于物流園自身及周邊地塊的倉儲(chǔ)建設(shè)量，需要密切關(guān)注物流園及臨近地塊的規(guī)劃，如物流園無過量的倉儲(chǔ)規(guī)劃、本項(xiàng)目能及早開發(fā)建設(shè)，其他臨近地塊將充分考慮市場(chǎng)空間而不考慮該方向。三、天地樓（結(jié)合部分單元樓）：開發(fā)經(jīng)營策略利用資金滾動(dòng)，以物業(yè)銷售作為主要的贏利手段。開發(fā)經(jīng)營狀況如果進(jìn)展順利，項(xiàng)目的主要銷售期大概在2006年末到2007年。開發(fā)經(jīng)營狀況存在較大風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)目前情況，項(xiàng)目在本地段基本無競(jìng)爭對(duì)手，但需求量一般，且本地塊不適宜發(fā)展該定位，開發(fā)經(jīng)營存在風(fēng)險(xiǎn)。但如能銷售成功，天地樓較高的價(jià)格空間有可能帶來較大的利潤。第七章 投資收益分析一、城市低端住宅：（一）方案比較方案一: 中等品質(zhì)住宅小區(qū)，售價(jià)約1200元/㎡技術(shù)指標(biāo)初設(shè)凈用地面積：約26700㎡（約40畝）容積率：建筑密度: 約35%建筑面積:約40000㎡銷售單價(jià):約1200元/㎡銷售收入：40000㎡1200元/㎡90% = 4320萬元投資估算說明（以下估算均可參考）：（1） 考慮到土地平整的工程量較大，建議保留部分水井、池塘，土地平整費(fèi)用預(yù)計(jì)為50萬元。（2） 建安費(fèi)用參考當(dāng)?shù)刈越ǚ繕?biāo)準(zhǔn)，比項(xiàng)目建安成本略高。序號(hào)費(fèi)用名稱分類項(xiàng)目估價(jià)（萬元）單價(jià)單價(jià)及說明總量單位一土地費(fèi)用　 　　　　　土地出讓費(fèi) 萬元/畝（土地面積）40 畝二建筑安裝費(fèi)　 　　　　多層磚混結(jié)構(gòu)、外裝飾 元/㎡（多層面積）40000 　水電氣、安消防 元/㎡（多層面積）　㎡三室外設(shè)施費(fèi)　 　　　　住宅小區(qū)　 元/㎡（總建面積）　㎡四前期費(fèi)用　 　　　　　規(guī)劃費(fèi) 元/㎡（土地面積）26700 ㎡設(shè)計(jì)費(fèi) 　建安費(fèi)*2%　　設(shè)計(jì)審圖費(fèi) 　設(shè)計(jì)費(fèi)*15%　　地質(zhì)勘探費(fèi) 　建安費(fèi)*%　　“三通”平整費(fèi) 　按實(shí)際估算　　五開發(fā)管理費(fèi)　 ?。ㄒ?...+四）*2%　　六報(bào)建費(fèi)　 　　　　　城市配套費(fèi) 　建安費(fèi)*3%　　建設(shè)勞動(dòng)保險(xiǎn) 　建安費(fèi)*2%　　其它費(fèi) 元/㎡（總建面積）　　七建設(shè)監(jiān)理費(fèi)　 　建安費(fèi)*%　　八竣工審圖費(fèi)　 　設(shè)計(jì)費(fèi)*7%　　九營銷費(fèi)　 　　　　　營銷代理費(fèi) 萬元銷售額*2%4320 萬元廣告推廣費(fèi) 萬元銷售額*%　　十不可預(yù)見費(fèi)　 　(二+...+九）*3%　　十一開發(fā)貸款利息　 貸款(萬元）*年*6%1000 萬元十二稅費(fèi)　 　　　　　營業(yè)稅 　銷售額*5%　　城市維護(hù)建設(shè)稅 　營業(yè)稅*7%　　教育費(fèi)附加 　營業(yè)稅*1%　　十三總投資額　 　（一+...+十二）　　開發(fā)成本分析（1）土地費(fèi)用由于頂目所在地還不是熟地，土地出讓費(fèi)為10萬元/畝，共40畝，土地費(fèi)用為400萬元。（2）建安工程費(fèi)在該項(xiàng)目中，建安工程費(fèi)按一般品質(zhì)住宅建安費(fèi)用計(jì)算，為450元/平方米，建筑面積為40000㎡，則建安費(fèi)用總價(jià)為1800萬元。（3）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)要精心準(zhǔn)備，以便為以后開工打好基礎(chǔ)。工程前期需要辦理各種許可證，進(jìn)行招投標(biāo)，進(jìn)行勘探設(shè)計(jì)。同時(shí)要協(xié)調(diào)好水電、建筑等各單位，對(duì)噪音污染進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。因此。?）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要包括供水、供電、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設(shè)等，總費(fèi)用為200萬元。（5）公共建筑配套費(fèi)這里說的公共建筑配套費(fèi)包括商貿(mào)、餐飲、娛樂、體育健身等了項(xiàng)目的完整而建造的設(shè)施，主要包括在會(huì)所及其附屬建筑中，總費(fèi)用為200萬元。（5）不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按以上工程的3%提取。（6）開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中銷售費(fèi)用包括：廣告推廣費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)、銷售手續(xù)費(fèi)等，財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為利息。（7）開發(fā)總成本項(xiàng)目開發(fā)總成本為以上七項(xiàng)之和。收益分析（1）經(jīng)營方式的確定為了更好地結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，應(yīng)采用出售方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營，在這里分別假設(shè)出售為總建筑面積的90%。（2）收入的計(jì)算預(yù)計(jì)平均銷售價(jià)格為1200元/平方米，2006年實(shí)現(xiàn)銷總建筑面積40000㎡的63%，2007年實(shí)現(xiàn)銷售總建筑面積的27%完。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入為4320萬元。銷售收入估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目金額備注1第一年3024銷售總額的70%2第二年1296銷售總額的30%合計(jì)4320　（3）利潤的計(jì)算在隨后的利潤估算中，各項(xiàng)稅率取值如下：%，所得稅率為33%。出售方案的土地增值稅采用累進(jìn)制.。由于出售房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要計(jì)算土地增值稅，采用累進(jìn)制，具體的計(jì)算表：土地增值稅估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入4320　2總成本　3營業(yè)稅及附加銷售收入*%4印花稅及管理費(fèi)銷售收入*%5毛利潤　6其他扣除項(xiàng)目0　7增值額等于123468增值比例（%）＜50%9適用稅率30%　10土地增值稅增值額*適用稅率根據(jù)《土地增值稅條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人收取土地增值稅，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%。因此如表所示。，計(jì)算如表：銷售稅金及附加估算表（萬元）序號(hào)項(xiàng)目金額備注1銷售收入4320　2總成本費(fèi)用　3營業(yè)稅及附加　4印花稅及管理費(fèi)　5土地增值稅　6利潤總額　7所得稅　8稅后利潤