【正文】 供應狀況l 宅基地和二手舊房是主要的產品形式2005年以前，各樓盤均沒有系統(tǒng)營銷，大多數(shù)房地產產品都處于隱蔽狀態(tài)，由私人性質的中介人完成大部份的房地產交易，如想購房，一般需多方打聽，或通過當?shù)氐男蠹垇慝@得信息；主要產品形式是宅基地和二手房。將憑祥市房地產業(yè)分成傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩階段，主要是從三個角度衡量產品的特征產品銷售時所運用的營銷技術政府對房地產業(yè)的統(tǒng)計具體分析如表：區(qū)別角度（傳統(tǒng)階段）區(qū)別角度（現(xiàn)代階段）表現(xiàn)特征傳統(tǒng)階段產品設計落后現(xiàn)代階段的產品規(guī)劃運用現(xiàn)代理念，建設系統(tǒng)傳統(tǒng)階段產品沒有小區(qū)概念，更無配套的規(guī)劃，很多是自建的房傳統(tǒng)階段完全沒有營銷活動的支持現(xiàn)代階段運用營銷活動進行銷售支持傳統(tǒng)階段沒有完整，鮮明的銷售現(xiàn)場，更無項目形象的規(guī)劃和系統(tǒng)的廣告宣傳傳統(tǒng)階段政府沒有對商品房進行專項目統(tǒng)計傳統(tǒng)階段，政府的房地產統(tǒng)計中沒有商品的專項統(tǒng)計。（五）憑祥市城市未來發(fā)展展望城市發(fā)展定位憑祥市發(fā)展定位為“現(xiàn)代國際性口岸城市、邊貿城市和優(yōu)秀旅游城市”東盟自由貿易區(qū)的建立是憑祥市實現(xiàn)城市定位的基石，南友高速路的通車是城市發(fā)展朝定位目標邁進的戰(zhàn)略步驟之一，可以肯定憑祥市的城市定位是奠基在現(xiàn)實的核心的優(yōu)勢之上，該市的城市定位戰(zhàn)略是理性和科學的，隨著各大戰(zhàn)略性項目的建設，其戰(zhàn)略目標完全能實現(xiàn)。 總體上，憑祥的投資方向，主要投向與東盟貿易經濟相關的基礎設施，未來這種趨勢的發(fā)展速度更快。在政策扶持及上述各種有利因素下，“中國——南寧——憑祥——東盟”必將成為未來“中國—東盟自由貿易區(qū)”物流、人流、財流的主要流線、黃金項鏈，而憑祥將是項鏈上最明亮的寶石。憑祥市對旅游優(yōu)秀城市目標的追求，利用與越南為鄰的區(qū)位優(yōu)勢，越南的旅游資料優(yōu)勢融入自已的旅游價值體系中形成大旅游資料的整合。2004年8月，在中國－東南亞陸路通道經濟發(fā)展（崇左）論壇上，專家們提出建泛亞公路中－東線（新加坡－吉隆坡－曼谷－萬象－榮市－河內－憑祥－崇左－南寧）、泛亞鐵路東線（新加坡－吉隆坡－曼谷－萬象－河內－憑祥－崇左－南寧）的設想并形成共識。湘桂鐵路和322國道縱貫全境，并在友誼關附近分別與越南鐵路、公路對接，是歐州與東南亞洲際運輸線的樞紐，是貫通歐亞的大陸橋。第二章 城市及房地產相關背景一、 城市概況（一）城市地理位置及未來發(fā)展1992年，國務院批準憑祥市為沿邊對外開放城市，擁有國務院特區(qū)辦批準的國家級開發(fā)區(qū)憑祥邊境經濟合作區(qū)，并賦予特殊的優(yōu)惠政策。，（含外來人口），城市規(guī)模屬小城市級，總供應量估計在15萬平方米左右，雖然在20005年已經消化掉部份，但主要的供應量會集中在2006年，因此，2006年憑祥市房地產行業(yè)的競爭將比2005年激烈。l 本項目的周邊的生活配套設施完備，能為本項目的開發(fā)提供必須的條件。l 憑祥房地產市場的高速發(fā)展為本項目的發(fā)展提供了良好的機會和平臺。目前憑祥市政府新址已經確定南遷至憑祥市水泥廠北面，而水泥廠將另選新址，憑祥火車南站也已經重新進行裝修憑祥市城市未來的發(fā)展將集中體現(xiàn)在邊境經濟合作區(qū)的建設上，而熱占將表現(xiàn)城市的南面。未來，憑祥市經濟將獲得比以前更好的發(fā)展條件與基礎，依托于東盟自由貿易區(qū)的有力支持，憑祥市經濟將進入下一高速增長期。自2000年后，憑祥市的外貿結構開始發(fā)生變化，國貿形式比例快速增加，小額貿易比重不斷縮小，隨著行業(yè)發(fā)展的成熟，憑祥市外貿經營行業(yè)也表現(xiàn)出一般行業(yè)成熟的現(xiàn)象，即行業(yè)呈集中化發(fā)展，最后是幾個大的外貿企業(yè)的銷售收入占有行業(yè)總銷售收入的大部份比例。如圖： l 南面有一市政路，道路對面為車站倉庫l 東面緊鄰火車南站貨場，西北面為鐵路宿舍區(qū)，南面為村莊。中房公司憑祥南站項目可行性研究報告第一章 項目發(fā)展條件分析一． 項目概況1． 項目地理位置本項目總占地約44畝，地形呈不規(guī)則的多邊開，位于憑祥市南大路，與憑祥市火車站南站僅一地之隔。如圖： 2． 區(qū)位評價本項目的區(qū)位屬城市邊沿地帶，路市中心約4公里，周邊并無統(tǒng)一整潔的城市景觀；周邊人口居住密度不高，人群分布較為散亂，而且周邊人群的文化及經濟收入水平在憑祥市屬中下水平。 現(xiàn)憑祥市有外貿公司約170家，其中約20家知名度與實力較強。經濟的增長是居民收入增加及消費信心增長的基礎，這將為本項目提供良好的開發(fā)背景。本項目位于憑祥市南面，城市的南向擴張為本項目提供了最大的想象平臺，也為項目的未來價值的提升提供了強有力的支持。項目區(qū)位條件本項目將具有如下有利的區(qū)位條件：l 交通便利，本項目位于憑祥火車南站，西面緊鄰城市主要交通干道南大路，無論北去市中心或南往友誼關方向都十分便利。（二）不利條件市場供應量增加，使憑祥房地產的出了競爭狀況2005年，城市房地產獲得井噴式的發(fā)展，但在需求被擴大的同時，憑祥的房地產供應量也出現(xiàn)急劇擴大的情況，據設計統(tǒng)計，2005年除東盟國際港項目外還新出現(xiàn)了4個項目，而且3個項目在當年銷售。本項目在開發(fā)定位上應考慮如何差異化，尋找市場的空白點。憑祥市地處廣西壯族自治區(qū)西南端，素有中國“南大門”之稱。境內有憑祥（鐵路）、友誼關（公路）國家級口岸和平而關（公路兼水路）地方口岸和多個出入境通道，是我國通往越南及東南亞最大最便捷的陸路通道，也是我國中越邊境線上最大的口岸城市。 泛亞公路中線全長3460公里，泛亞鐵路東線全長約3700公里，比云南－新加坡的公路、鐵路分別縮短了約490公里和450公里，這一路網建成后，通過憑祥的公路、鐵路國際運輸更為便利，營運里程大大縮短。越南政府公布的七個可以接納中國游客的出入境口岸中，有6個與我國廣西接壤。如圖：（二）憑祥市是最能吸引區(qū)內、區(qū)外投資的熱點邊境城市 在憑祥做貿易的機會比其它城市多，在貿易領域，憑祥吸引了全國各地的資金，在建的投資項目都與貿易相關，如：浦塞浙江人投資的“五金商貿城”，弄懷有廣東商人投資的“弄懷邊貿城”。（三）城市分區(qū)，全市轄四個鎮(zhèn)，分別是；上夏鎮(zhèn)、夏石鎮(zhèn)，友誼鎮(zhèn)、憑祥鎮(zhèn)；憑祥市區(qū)分為五個區(qū)：北大區(qū)，新化區(qū)，南大區(qū)，屏山區(qū)，獅山區(qū)，各區(qū)人口分布如表：憑祥市區(qū)居民狀況區(qū)域市民戶數(shù)單位居民人數(shù)居民戶數(shù)新華區(qū)1400700700北大區(qū)29002500400南大區(qū)　　1588屏山區(qū)　　478獅山區(qū)14001000400小計5700　3566（四）城市經濟發(fā)展背景憑祥市宏觀經濟簡介憑祥市由于長期處于戰(zhàn)備前沿，國民經濟發(fā)展滯后，一、二、三產業(yè)的比重還是50：25：25。城市空間發(fā)展戰(zhàn)略憑祥市的城市總體規(guī)劃方案充分體現(xiàn)了城市定位的思想 未來城市的空間將向南面擴張，“廣西憑祥邊境經濟合作區(qū)”位于南面，合作區(qū)屬國家級開發(fā)區(qū)，憑祥市政府專門為合作區(qū)制定了完整的投資優(yōu)惠政策及執(zhí)行辦法。（一）2005年以前，憑祥市房地產業(yè)發(fā)展狀況上世紀90年代，憑祥市房地產開始出現(xiàn)，主要是銀興街的建設與開發(fā)，銷售的產品是現(xiàn)在銀興街兩側的房屋，至2004年該街還有少量的物業(yè)在待銷售。如表：類別物業(yè)產權地址開始出售時間物業(yè)形式面積成套物業(yè)銀興物業(yè)銀興街北段1993年二層商鋪650援越街上下二層600宅基地祥龍小區(qū)1998年6001000如下均為2004年收集整理的相關信息：l 援越街有成套二層商鋪價格在1300元間每平方米間，此價格由一層商鋪與二層商鋪混合成。憑祥市的空置狀況有如下特征：由于該市房地產市場主要有兩種產品形式，即成套物業(yè)類與宅基地類，因此空置率主要有兩種形式：宅基地類類l 商業(yè)價值不高的宅基地空置狀況較嚴重。2005年前憑祥房地產狀況小結：l 供應結構單一，總體上是成套住宅和宅基地兩類。l 存量房多為以前開發(fā)的剩余物業(yè)。（二）2005年后憑祥房地產發(fā)展狀況東盟商業(yè)港的順利銷售，代表憑祥市房地產業(yè)現(xiàn)代發(fā)展的開始2005年下半年，東盟商業(yè)港項目的銷售，點燃憑祥市房地產商品房套宅的需求，也預示著憑祥市房地產業(yè)進入現(xiàn)代發(fā)展階段。2005年憑祥商品房總銷售額約2500——3000萬元由于房地產銷售環(huán)節(jié)較復雜,有內部預約,收定金,開盤銷售,按揭,在內部預約環(huán)節(jié)，項目就對市場產生影響；本報告對2005年憑祥市房地產總銷售額的估算口徑是以在房管局登記為準。憑祥市的人口狀況有如下特征：l 全市人口規(guī)模不大，城市區(qū)人口規(guī)模更小。經過近10年的發(fā)展，目前約10萬多人，10多年間，憑祥市經歷了邊貿發(fā)展的高速期，在邊貿發(fā)展高速期，該市只是出現(xiàn)大量的外來人口，但這些外來人并未在此長期定居下來，變成憑祥市民；憑祥的常住人口增加的原因是自然的人口增長，不是經濟發(fā)展，城市擴張的結果。2．憑祥市就業(yè)狀況影響l 全社會從業(yè)人員數(shù)社會就業(yè)狀況也是影響房地產需求的基礎因素之一，就業(yè)狀況反映反出當?shù)氐慕洕鸂顩r和收入狀狀況，憑祥市近幾年的就業(yè)形勢及對房地產需求的影響如下：l 自2001年以，全社會的從業(yè)人員出現(xiàn)下降趨勢，這不利于房地產需求。l 教育、醫(yī)院人員工作者，目前總人數(shù)約1000人。l 國有集體企業(yè)數(shù)只有17家，從業(yè)人員數(shù)少，并且目前該類企業(yè)的效益大部份不好；該類人群中，只有企業(yè)中高層以上管理者才是有價值的潛在購買者。憑祥市邊境貿易的恢復發(fā)展，總的來說，經歷了四個階段：1988年——1990年自發(fā)期1991——1993起動期1994——1999年，快速發(fā)展期2000年至今是成熟期 。憑祥房地產需求及影響因素小結：l 2005年成為憑祥市房地產業(yè)發(fā)展的分水嶺l 2005年憑祥市房地產供應與需求增長呈井噴式，年總成交數(shù)約200至300套間。（五）憑祥房屋出租市場、在售項目及已經購房客戶分析A、憑祥出租市場情況憑祥的出租物業(yè)分類：商鋪 住宅憑祥的出租市場還未能如南寧這樣成規(guī)模、系統(tǒng)，憑祥的出租信息由多種渠道發(fā)出，如當?shù)氐男刍畔?、一些市場的人流集中處掛牌或朋友相傳等。競爭樓盤信息收入表 信息內容描述信息內容描述總價樓盤名稱祥?；▓@住宅100多套　　　占地4268平米戶型面積1面積2面積3　總建筑面積11485平米一房　　　　開發(fā)性質住宅二房　112980綠化率%三房　151760　　四房188300社區(qū)配套周邊有超市,商業(yè)街(在建),幼兒園,小學,菜市樓中樓　　　商業(yè)　　　　商鋪面積沿街一層,面積未定,共幾間銷售優(yōu)惠政策 ,現(xiàn)認購返現(xiàn)金值一千元停車位面積1601平米　　　　　　　　銷售均價　　　　　　住宅1400元/平米交付時間2006年底　　　商鋪未定使用年限70年　　　現(xiàn)銷售進展已推一期,售出20多套,目前建至一層　　　評住宅每套銷售總價在1區(qū)間,首付則在3萬至6萬區(qū)間　　　　　　　　　　　　銷售電話:8522222,8533222　　　　　競爭樓盤信息收入表信息內容描述信息內容描述總價樓盤名稱金源商業(yè)街住宅32　　占地4325平米戶型面積1面積2　總建筑面積18166平米一房　　　開發(fā)性質商住二房　　　綠化率%三房13816套(僅余幾套)207000容積率四房　　　社區(qū)配套周邊有市一中,鄰近汽車站樓中樓24　　商業(yè)　　　商鋪面積220平米,共3層,僅余1棟　　　　　　　銷售優(yōu)惠政策 　　　銷售均價　　　　　住宅1500元/平米　　　　商鋪2300元/平米　　　　評該項目為憑祥住宅類銷售單價最高盤,特點是,戶型面積大,總價高,在20萬以上　　　　　　　銷售電話::8528557,8530827,8534803　　　競爭樓盤信息收入表信息內容描述信息內容描述總價樓盤名稱祥興國際商業(yè)街住宅　　　占地40畝戶型面積1面積2　總建筑面積一期約18000平米一房　　　開發(fā)性質商住二房　　　　　三房　　　　　四房　　　社區(qū)配套周邊為市直機關,銀行及超市,內設停車場,休閑娛樂場所樓中樓　　　商業(yè)一期114套,商鋪+公寓,占天占地,　　商鋪面積130平米/棟　　　　　　銷售優(yōu)惠策　　　　銷售均價　　　　住宅1500元/平米　　　　商鋪6000元/平米