【正文】 因此如表所示。出售方案的土地增值稅采用累進制.。預計實現(xiàn)銷售收入為4320萬元。收益分析（1）經營方式的確定為了更好地結合企業(yè)戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)短期利益和長期利益的兼顧，綜合考慮項目自身的特點，應采用出售方式進行項目經營，在這里分別假設出售為總建筑面積的90%。其中銷售費用包括：廣告推廣費、市場推廣費、銷售代理費、銷售手續(xù)費等，財務費用主要為利息。（5）不可預見費不可預見費按以上工程的3%提取。（4）基礎設施配套費基礎設施配套費主要包括供水、供電、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區(qū)道路建設等，總費用為200萬元。同時要協(xié)調好水電、建筑等各單位，對噪音污染進行補償?shù)?。?）前期工程費前期工程費要精心準備，以便為以后開工打好基礎。序號費用名稱分類項目估價（萬元）單價單價及說明總量單位一土地費用　 　　　　　土地出讓費 萬元/畝（土地面積）40 畝二建筑安裝費　 　　　　多層磚混結構、外裝飾 元/㎡（多層面積）40000 　水電氣、安消防 元/㎡（多層面積）　㎡三室外設施費　 　　　　住宅小區(qū)　 元/㎡（總建面積）　㎡四前期費用　 　　　　　規(guī)劃費 元/㎡（土地面積）26700 ㎡設計費 　建安費*2%　　設計審圖費 　設計費*15%　　地質勘探費 　建安費*%　　“三通”平整費 　按實際估算　　五開發(fā)管理費　 　（一+...+四）*2%　　六報建費　 　　　　　城市配套費 　建安費*3%　　建設勞動保險 　建安費*2%　　其它費 元/㎡（總建面積）　　七建設監(jiān)理費　 　建安費*%　　八竣工審圖費　 　設計費*7%　　九營銷費　 　　　　　營銷代理費 萬元銷售額*2%4320 萬元廣告推廣費 萬元銷售額*%　　十不可預見費　 　(二+...+九）*3%　　十一開發(fā)貸款利息　 貸款(萬元）*年*6%1000 萬元十二稅費　 　　　　　營業(yè)稅 　銷售額*5%　　城市維護建設稅 　營業(yè)稅*7%　　教育費附加 　營業(yè)稅*1%　　十三總投資額　 ?。ㄒ?...+十二）　　開發(fā)成本分析（1）土地費用由于頂目所在地還不是熟地，土地出讓費為10萬元/畝，共40畝，土地費用為400萬元。第七章 投資收益分析一、城市低端住宅：（一）方案比較方案一: 中等品質住宅小區(qū)，售價約1200元/㎡技術指標初設凈用地面積：約26700㎡（約40畝）容積率：建筑密度: 約35%建筑面積:約40000㎡銷售單價:約1200元/㎡銷售收入：40000㎡1200元/㎡90% = 4320萬元投資估算說明（以下估算均可參考）：（1） 考慮到土地平整的工程量較大，建議保留部分水井、池塘，土地平整費用預計為50萬元。開發(fā)經營風險根據(jù)目前情況，項目在本地段基本無競爭對手，但需求量一般，且本地塊不適宜發(fā)展該定位，開發(fā)經營存在風險。開發(fā)經營狀況如果進展順利，項目的主要銷售期大概在2006年末到2007年。主要風險來自于物流園自身及周邊地塊的倉儲建設量，需要密切關注物流園及臨近地塊的規(guī)劃，如物流園無過量的倉儲規(guī)劃、本項目能及早開發(fā)建設，其他臨近地塊將充分考慮市場空間而不考慮該方向。依托物流園并作為物流產業(yè)的結構之一，本項目的開發(fā)經營前景較好。物業(yè)建成后，以倉儲、零擔鋪面、停車物業(yè)出租收益作為主要的贏利手段。建議如采納本方向，須加快項目開發(fā)進度，避免市場發(fā)生變化導致項目競爭優(yōu)勢減弱甚至消失。開發(fā)經營風險項目風險主要來自于城市北區(qū)和中區(qū)住宅的潛在威脅。開發(fā)經營狀況如果進展順利，項目的主要銷售期大概在2006年末到2007年。三、戶型三層半為主，約占天地樓總量的60%；其次為四層半天地樓，約占天地樓總量的40%；單元樓的戶型配比可參考方案一。三、天地樓（結合部分單元樓）規(guī)劃 根據(jù)地形地貌及市場定位，建議約70%地塊（18690㎡）做天地樓，建筑面積約22428㎡；30%地塊（8010㎡）為單元樓，建筑面積約12015㎡。戶型 三層的大型倉儲中心可分隔為背靠背的小倉儲位，中間為通道。北面其余地塊及南面不規(guī)整地塊適宜做小進深的二層倉儲用房，樓宇排布以交通順暢為主，朝向不必特別考慮。戶型配比建議表二房一廳二房二廳三房二廳面積區(qū)間（㎡）60～7575～85100～120比例（套數(shù)）20%50%30%二、倉儲經營開發(fā)：規(guī)劃地塊較平，適宜做倉儲物流。建筑一梯兩戶、多層磚混結構為主。建筑密度35%左右。第五章 產品規(guī)劃建議一、城市低端住宅：規(guī)劃考慮兩種方案：（1）中低端住宅：根據(jù)地塊形狀，建議在地塊中部設置一大型噴泉廣場，成為憑祥標志性樓盤。客戶群體定位：（1）城市南區(qū)居住人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣。（二）方向二：倉儲經營開發(fā)發(fā)展定位：依托鄰近的超大型物流園，作為其有益補充及附屬，通過低成本運作，建設低層建筑及停車場，成為南山物流產業(yè)鏈上的倉儲零擔園。（2）全市（包括弄懷、蒲寨）中低收入人群，本地人為主，自用，年齡及職業(yè)范圍較廣?？蛻羧后w定位：目前市中心住宅的戶型均較大，目標客戶群體偏向中高收入的生意人和公務員，本項目的目標客戶也應避開其競爭。結論：存在較大的市場風險，且本地塊支撐該方向的資源不足，但由于天地樓的單價提升空間較大，可綜合考慮風險及投資收益后，判斷其可行性。（四）、方向四：現(xiàn)代物流基地開發(fā)分析（1）、優(yōu)勢l 臨近火車南站，適宜發(fā)展物流業(yè)l 地塊周邊已形成倉儲、貨運、貿易等環(huán)境（2）、劣勢l 不直接臨大路（3）機會l 憑祥貿易業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展上升l 憑祥自由貿易區(qū)的建立和擴展（4）威脅l 萬通物流園結論：在規(guī)模、成本、政策等方面無法與萬通物流園相比，如發(fā)展其核心功能——物流，無論物流企業(yè)的引入或自營均存在很大困難，建議不考慮此方向。（三）、方向三：倉儲經營開發(fā)分析（1）、優(yōu)勢l 臨近火車南站，適宜發(fā)展倉儲零擔業(yè)l 地塊周邊已形成倉儲、貨運、貿易等環(huán)境l 交通便利，與2000畝的萬通物流園距離不遠（2）、劣勢l 不直接臨大路（3）機會l 憑祥貿易業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展上升l 憑祥自由貿易區(qū)的建立和擴展（4）威脅l 萬通物流園l結論：基本可行，萬通物流園雖應有部分倉儲功能，但不是該項目的核心功能，本項目可依托其物流基礎，發(fā)展其周邊需求——倉儲。l 目前憑祥市的二星級賓館為7個，共有床位數(shù)約1500個；憑祥市目前沒有三星級及三星級以上的賓館（4）威脅l 城市北區(qū)和中區(qū)的新建酒店結論：雖有一定市場需求，但地塊本身素質不適宜開發(fā)此類項目，極容易被后進項目取代。（二）、方向二：旅游賓館服務酒店開發(fā)分析（1）、優(yōu)勢l 位于市中心與邊貿點之間，市內第三大人口聚集點，位置與人口適中。● 周邊地塊的類似開發(fā)，如本項目搶先定位開發(fā)，周邊地塊會自然規(guī)避風險，與本地塊錯開定位。（一）、方向一：城市低端住宅分析：（1）、優(yōu)勢l 本項目所在區(qū)域的基本生活配套設施完備，有利住宅產品的開發(fā)l 位于市中心與邊貿點之間，市內第三大人口聚集點，存在相當數(shù)量的目標客戶（2）、劣勢l 憑祥市房地產行業(yè)處于起步階段，不確定因素影響很大l 潛在競爭明確存在l 城市規(guī)模有限l 房地產供應的發(fā)展速度明顯快于城市發(fā)展的速度，形成房地產過快發(fā)展而競爭壓力過大l 位于鐵路附近，影響居住品質（3）機會l 憑祥市房現(xiàn)代地產行業(yè)處于剛起步階段，市場呈向上發(fā)展趨勢，而且速度快l 憑祥房地產市場還未開始細分，隨房地產行業(yè)的成熟發(fā)展，需求的多元化，將引發(fā)房地產市場向細分化，層次化發(fā)展l 憑祥市房地產商品房目前售價均處在1300以上，而1300以下的區(qū)間尚屬空白（4）威脅● 城市北區(qū)和中區(qū)住宅的潛在威脅。如專業(yè)批市場提供某大類商品種類齊全，價格較低的優(yōu)勢，能為客戶提供專業(yè)服務獲得成功。不利條件l 區(qū)域環(huán)境目前印象較差l 未來存在一定的潛在競爭項目l 項目物業(yè)很難銷售（三） 發(fā)展方向——物流基地重要支持條件l 憑祥市以貿易為主導產業(yè)，以外貿主，本項目臨火車南站，該站是憑祥的重要物流設施l 憑祥市的出口商品中，80%為非憑祥市本地發(fā)出，即絕大部份的商品都是由全國各地的廠家直接發(fā)出l 憑祥的貿易物流過程的各個環(huán)節(jié)都分別由不同的組織來完成，即憑祥市還沒有一個現(xiàn)代的物流企業(yè)或基地，這客觀上存在對物流行業(yè)進行整合的需求，以提高行業(yè)的現(xiàn)代化程度和競爭力。l 開發(fā)商所擁有的技術資源l 風險的考慮二、發(fā)展方向簡要對比（一）發(fā)展方向——住宅（中低端單元樓、天地樓）重要支持條件l 憑祥市房現(xiàn)代地產行業(yè)處于剛起步階段，市場呈向上發(fā)展趨勢，而且速度快l 憑祥房地產市場還未開始細分，隨房地產行業(yè)的成熟發(fā)展，需求的多元化，將引發(fā)房地產市場向細分化，層次化發(fā)展l 憑祥市房地產商品房目前售價均處在1300以上，而1300以下的區(qū)間尚屬空白l 本項目所在區(qū)域的基本生活配套設施完備，有利住宅產品的開發(fā)不利條件l 憑祥市房地產行業(yè)處于起步階段，不確定因素影響很大l 潛在競爭明確存在l 城市規(guī)模有限l 房地產供應的發(fā)展速度明顯快于城市發(fā)展的速度，形成房地產供應的過快而引至競爭壓力過大（二）發(fā)展方向——旅游服務項目開發(fā)重要支持條件l 據(jù)憑祥市旅游局統(tǒng)計，2005年到憑祥市旅游者人數(shù)為96萬人次，l 目前憑祥市的二星級賓館為7個，共有床位數(shù)約1500個；憑祥市目前沒有三星級及三星級以上的賓館l 憑祥市賓館的年平均入住率約50%——60%間。l 邊貿點經營戶其經營、生活均在邊貿點，偶回市區(qū)購需生活用品等。五、商業(yè)的經營戶與終端客戶分析經營戶分析l 經營戶大部分來自江浙、廣東、湖南、憑祥本地等，其中外地經營戶占了較大的比重。該市城市的主導經濟為貿易業(yè)，其它的制造、加工業(yè)還沒有規(guī)模出現(xiàn)。依此定義，現(xiàn)憑祥市的專業(yè)市場有：弄懷的邊貿互市，浦寨邊貿市場、憑祥市的交易市場家裝建材或其它生產資料類專業(yè)市場未在憑祥市出現(xiàn) 由于國內房地產消費熱，及房地產產業(yè)鏈長，具有很強的產業(yè)帶動效應，因此現(xiàn)國內達到一定規(guī)模的城鎮(zhèn)，都會形成家裝建材市場；而憑祥市受城市規(guī)模小，房地產起步晚的影響，現(xiàn)未出現(xiàn)家裝建材專業(yè)市場，只在南大路和北大路離商業(yè)中心較遠處有少量建材零售商鋪，其它城市街道也零星的有一兩間建材商鋪，都是以日雜或五金店的形式經營，現(xiàn)憑祥家裝建材類商鋪的租金為每月20元/㎡左右。憑祥市交易場情況表規(guī)模一層二層三層行業(yè)分布日雜、小商品、小百貨服 裝服裝、家具出租率100%90%85%邊貿商業(yè)區(qū)域（1）出境商品日用百貨、五金家電、農用機具、成衣、自行車、收錄機、電風扇、等。三層以服裝，家具銷售為主，三層的服裝對比于二層的較低檔。 商場商品種類最多、交易較活躍 ，但經營布局混亂。本城商業(yè)街鋪針對主要商業(yè)街如銀興街、北大路等路主要商業(yè)業(yè)態(tài)的調查統(tǒng)計，見下表：由上表可見，占比例較大的經營行業(yè)有：通訊?。?，精品百貨?。?，電腦、科技產品?。ィ蓍e、保健　％，家居、家飾?。? 家電、電器 ％ 等。從經營狀況來看，弄懷的小百貨、小商品交易較為活躍，有“中越國際商貿城”，而浦寨則以大批量、大宗量的批發(fā)交易為主。經調查，從事邊貿的經營戶存量在1000戶右，邊貿商業(yè)具備一定的容量和規(guī)模。另外兩個邊貿點平而、油隘。l 銀興街、北大路是最繁榮的商業(yè)路段，是憑祥市的商業(yè)中心地帶。l 憑祥市主要的超市有華靈超市三層面積約2700㎡，佳樂約1100㎡，星月700㎡，超市總營業(yè)面積約4500㎡。見下表：本城商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況經營類別經營分布經營戶（戶）鋪面數(shù)量（間）所占比例超市銀興街11－銀行銀興街33－精品百貨（包括服裝、鞋類）銀興街、步行街6686%餐飲、酒樓銀興街3346%休閑、保健銀興街、祥和西街、北大路2735%通訊銀興街、北大路2531%家電、電器銀興街2533%賓館、旅館銀興街、北大路2424%網(wǎng)吧銀興街、北大路1532%建材銀興街、北大路1533%家居、家飾銀興街1517%電腦、科技產品銀興街、北大路1422%修配、配件銀興街1218%五金日雜銀興街1225%藥店銀興街812%裝璜北大路812%其它銀興街、