【文章內(nèi)容簡介】 多種渠道發(fā)出，如當(dāng)?shù)氐男刍畔?、一些市場的人流集中處掛牌或朋友相傳等。l 當(dāng)?shù)氐男刍畔橹軋?，信息登出一次收費20元l 每期雄基周報上登出的房屋出租類信息數(shù)理：6～7套。憑祥住宅出租市場價格可分成兩檔次l 位置較好的市區(qū)中心區(qū)域部份價格：每月6～10元/㎡l 位置較次的市區(qū)邊沿區(qū)域部份價格：每月在～6元/㎡l 單位出租房面積多在60～80㎡l 而私人則在30～100㎡多不等l 出租房型中，單位房的功能區(qū)分較好，而私人自建房的功能區(qū)分則較差B、現(xiàn)在售項目情況現(xiàn)售項目的住宅的總價在11——25萬元間，其中舒適型的三房的總價都在15萬元以上，首付則在4——5萬以上（約90%以上都是分期付款購房）。樓盤的規(guī)模都在40畝以下，小區(qū)中都沒有完整的配套規(guī)劃，僅萬和福龍苑項目規(guī)劃有健身、體育設(shè)施。競爭樓盤信息收入表 信息內(nèi)容描述信息內(nèi)容描述總價樓盤名稱祥?；▓@住宅100多套　　　占地4268平米戶型面積1面積2面積3　總建筑面積11485平米一房　　　　開發(fā)性質(zhì)住宅二房　112980綠化率%三房　151760　　四房188300社區(qū)配套周邊有超市,商業(yè)街(在建),幼兒園,小學(xué),菜市樓中樓　　　商業(yè)　　　　商鋪面積沿街一層,面積未定,共幾間銷售優(yōu)惠政策 ,現(xiàn)認(rèn)購返現(xiàn)金值一千元停車位面積1601平米　　　　　　　　銷售均價　　　　　　住宅1400元/平米交付時間2006年底　　　商鋪未定使用年限70年　　　現(xiàn)銷售進展已推一期,售出20多套,目前建至一層　　　評住宅每套銷售總價在1區(qū)間,首付則在3萬至6萬區(qū)間　　　　　　　　　　　　銷售電話:8522222,8533222　　　　　競爭樓盤信息收入表信息內(nèi)容描述信息內(nèi)容描述總價樓盤名稱金源商業(yè)街住宅32　　占地4325平米戶型面積1面積2　總建筑面積18166平米一房　　　開發(fā)性質(zhì)商住二房　　　綠化率%三房13816套(僅余幾套)207000容積率四房　　　社區(qū)配套周邊有市一中,鄰近汽車站樓中樓24　　商業(yè)　　　商鋪面積220平米,共3層,僅余1棟　　　　　　　銷售優(yōu)惠政策 　　　銷售均價　　　　　住宅1500元/平米　　　　商鋪2300元/平米　　　　評該項目為憑祥住宅類銷售單價最高盤,特點是,戶型面積大,總價高,在20萬以上　　　　　　　銷售電話::8528557,8530827,8534803　　　競爭樓盤信息收入表信息內(nèi)容描述信息內(nèi)容描述總價樓盤名稱祥興國際商業(yè)街住宅　　　占地40畝戶型面積1面積2　總建筑面積一期約18000平米一房　　　開發(fā)性質(zhì)商住二房　　　　　三房　　　　　四房　　　社區(qū)配套周邊為市直機關(guān),銀行及超市,內(nèi)設(shè)停車場,休閑娛樂場所樓中樓　　　商業(yè)一期114套,商鋪+公寓,占天占地,　　商鋪面積130平米/棟　　　　　　銷售優(yōu)惠策　　　　銷售均價　　　　住宅1500元/平米　　　　商鋪6000元/平米　　　　小區(qū)規(guī)劃:商業(yè)購物區(qū),商務(wù)休閑娛樂區(qū),中心廣場　　　　評該項目現(xiàn)采用商住捆綁銷售的銷售策略,綜合后的銷售單價約在3000元/㎡　銷售電話:8526088,8526288　　　　競爭樓盤信息收入表信息內(nèi)容描述信息內(nèi)容描述總價樓盤名稱萬和福龍苑住宅270戶　　占地戶型面積1面積2　總建筑面積40000平米一房　　　開發(fā)性質(zhì)商住二房92104128800綠化率%三房118　容積率%四房150202468社區(qū)配套設(shè)一個中心廣場,一個羽毛球場,多個室外活動場所樓中樓　　　　商業(yè)　　　　商鋪面積390平米/棟,四層　　　停車位150　　銷售優(yōu)惠政策未開盤,優(yōu)惠未定　　　　銷售均價　　　　住宅1400元/平米(暫定)　　　　商鋪　　　　　評該項目總價在12萬至23萬區(qū)間,首付應(yīng)在3萬多至7萬間銷售電話:8527777,1378856666　　　　競爭樓盤信息收入表 信息內(nèi)容描述信息內(nèi)容描述總價樓盤名稱東盟商業(yè)港住宅100多套　　　占地11322戶型面積1面積2面積3　總建筑面積3000平米一房　　　　開發(fā)性質(zhì)商住二房7580　105000綠化率　三房120　　168000　　四房　　　　社區(qū)配套憑祥市商業(yè)中心區(qū)域,商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢明顯樓中樓150200　2100000商業(yè)　　　　商鋪面積304060　銷售優(yōu)惠政策 ,現(xiàn)認(rèn)購返現(xiàn)金值一千元停車位面積1601平米　　　　　　　　　　　　　銷售均價　　　　　　住宅1400元/平米交付時間2006年底　　　商鋪6000元/平方米使用年限70年　　　現(xiàn)銷售進展住宅基本銷售完成,商鋪進入三次銷售　　　評住宅每套銷售總價在1區(qū)間,首付則在3萬至6萬區(qū)間　　　　　銷售電話8538668　　　　　C、成交客戶情況從購房者的身份證號統(tǒng)計分析，90%為憑祥本地居民，10%為憑祥市以外人群，而這其中有半數(shù)為周邊城市人群，如龍州，寧明購房者以家庭為單位，在職業(yè)的難用單一職業(yè)來分類。現(xiàn)實情況是較多的情況：一家之中有一方在單位工作、而另一方從事貿(mào)易較少的情況：兩方都在單位班，或兩方都從事貿(mào)易。購買目的分類兩房出租目的的比例較大三房自居、自用目的的比例較大原因：三房達到舒適型居住的要求（六）主要目標(biāo)客戶群憑祥房地產(chǎn)潛在客戶調(diào)查分析潛在客戶狀況憑祥市主要購買群體是市民，目前市區(qū)家庭總戶數(shù)約15000戶，2004年憑祥市城鎮(zhèn)居民可支配收入為6435元/人，由此推測家庭的年入的中位數(shù)為13000元，按房價合理的家庭收入房價比例推算，憑祥市合理的住宅總價應(yīng)為8——13萬元/每套。以20——30%的有能力購房人群比例推算，憑祥市的潛在購房人群為3000——4500戶家庭。憑祥房地產(chǎn)潛在客戶需求分析由于本項目的產(chǎn)品還未出來，我們只能把潛在客戶的定義為——潛在關(guān)注者，并對潛在關(guān)注者進行了市場問卷訪問。潛在關(guān)注者定義——在憑祥市工作或生活滿五年以上及五年者，并在過去一年里考慮過房地產(chǎn)的人本次對憑祥進行問卷訪談，對在憑祥工作或生活滿五年者進行隨機抽樣訪問，共發(fā)放問卷50份，有效回收34份，其中26份回答在過去一年里曾考慮過房地產(chǎn)，通過對26份進行分析，得出如下判斷，以供項目參考。l 關(guān)注者年齡主要集中于30——50間，但50歲以上也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，如圖l 關(guān)注者的教育程度大多數(shù)集中在高中/中專以下區(qū)間，與大城市有明顯的不同，如圖l 關(guān)注者的絕大部份為憑祥人，無論是戶口所在地或現(xiàn)工作地，如圖關(guān)注者工作的行業(yè)集中于貿(mào)易，貿(mào)易中介等服務(wù)性行業(yè)，這符合憑祥市的就業(yè)結(jié)構(gòu)特征，如圖關(guān)注者以普通職員和專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)身份為主，如圖l 關(guān)注者的家庭年收入大部份在5萬元以下，如圖關(guān)注者現(xiàn)居住條件以自建房為最多，如圖關(guān)注者現(xiàn)居住房屋的面積大小不一，如圖關(guān)注者對現(xiàn)居住條件的感受很少有積極的評價，如圖關(guān)注者購房的目的主要以自已居住為主，如圖關(guān)注者的付首多以2萬元以下為居多，說明憑祥市的普通居民支付能力有限，如圖關(guān)注者對舒適型面積和戶型有較強的喜好，估計是想改善目前的居住條件，如圖對于購房時的關(guān)注因素中，對區(qū)域因素的關(guān)注度最高，下表為購房時，關(guān)注者對眾影響因素的重要性的評價。關(guān)注者選擇時注重的因素提及率關(guān)注因素非常重要很重要較重要一般較不重要很不重要非常不重要區(qū)域10176戶型859面積7131011小區(qū)環(huán)境75191小區(qū)服務(wù)配套777價格7112l 本項目位于憑祥市火車南站，為了解憑祥居民對該區(qū)域的印象，進行了如下測試，如表很肯定 肯定 中間點 肯定 很肯定不適合發(fā)展住宅的區(qū)域 （ 5 ） （5 ） （10） （1） （5 ） 很適合發(fā)展住宅的區(qū)域在這里投資房地產(chǎn)風(fēng)險很高 （ 6 ） （9 ） （5 ） （1） （3 ） 在這里投資房地產(chǎn)風(fēng)險很小該區(qū)域升值的潛力不高 （ 5 ） （6 ） （9 ） （1） （3 ） 該區(qū)域升值的潛力高這里距離市中心不算遠 （6 ） （5） （5 ） （6） （2 ） 這里距離市中心很遠這里生活還算方便 （10 ） （4 ） （3 ） （5） （2 ） 這里生活很不方便下面是有關(guān)憑祥火車南站周邊區(qū)域印象的結(jié)果。l 對該區(qū)域是否適合發(fā)展住宅，多數(shù)人取中性態(tài)度，l 對于在該區(qū)域進行以房地產(chǎn)投資為目的的購買，多數(shù)訪問者認(rèn)為風(fēng)險高l 對于該區(qū)域的未來升值潛力，多數(shù)人取中性態(tài)度，但認(rèn)為升值潛力不高的人多于認(rèn)為升值潛力高的人l 多數(shù)人還是認(rèn)為該區(qū)域距離市中心不遠l 大多數(shù)人認(rèn)為該區(qū)域的生活還是方便的已經(jīng)購買商品房中大多群為憑祥居民， 在對2005年的已經(jīng)購房人群的分析中發(fā)現(xiàn)，購房者以本市居民為主，其職業(yè)也是以貿(mào)易從業(yè)者為主，另約有5%為憑祥市周邊地區(qū)人士，如崇左、寧明、龍州地區(qū)，但進一步分析發(fā)現(xiàn)，這些非本地區(qū)的購買者也是在憑祥工作、生活多年，對憑祥市很熟悉的情況下才購買。（七）潛在競爭分析未來房地產(chǎn)潛在競爭有增加的趨勢。2004年憑祥市還沒有現(xiàn)代開發(fā)方式的房地產(chǎn)項目，而在2005年井噴式的出現(xiàn)五個項目，如表：從市場角度很難對潛在供應(yīng)量進行把握，而政府在審批房地產(chǎn)項目建設(shè)上的速度很快，開發(fā)商對項目的開發(fā)決策速度也快。名稱占地(畝)總建筑面積(㎡)總套數(shù)目前平均銷售單價位置東盟商業(yè)港1730000住100商:400商鋪： 40000—8000住宅：1300——1500市商業(yè)中心祥?；▓@11000住:11013001500(林業(yè)局旁)祥興商業(yè)街40商住兩房130140(商住2900)市政府旁福龍苑3640000住:(270)商:(1520)未定價,預(yù)計1300元以上南北大道(供電局對面)金源18700住:(40)商:(27)14001500元北大路357號 本項目區(qū)域周邊存在可開發(fā)土地存在l 本項目西面，目前用作倉庫用途某地塊，占地約50畝，據(jù)憑祥市房管局判斷，該地塊可能用作房地產(chǎn)商業(yè)性質(zhì)開發(fā)。l 本項目最大的影響因素應(yīng)是市場，2005年的現(xiàn)象應(yīng)予以重視，但市場因素確是難于把握。三、天地樓及宅基地調(diào)查 祥龍小區(qū)：從1998年開始銷售，現(xiàn)尚余一定存量的宅基地未售出，大部分位于小區(qū)最里面，位置較差，位置稍好的地塊均已售出。2005年成交的一套，60㎡，單價約為400元/㎡。 金源商業(yè)街：位于北大路，城市北區(qū)的中心位置，220㎡的天地樓，2300元/㎡，銷售情況良好。 祥興國際商業(yè)街：位于南大路市政府旁，目前銷售“單元式住宅+一層商鋪”的“1+1”式單元，一直未下定決心銷售天地樓。 市內(nèi)天地樓銷售價格表地址物業(yè)類型面積（㎡）總價 （萬元）總體單價住宅單價 （2層及以上）商鋪單價 （1層）備注北環(huán)路二層占天占地24050