【正文】 設。《赤水市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》提出：“十一五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要任務和工作重點是“要進一步加強旅游景區(qū)基礎設施建設、旅游賓館飯店建設、旅游交通建設，以大力發(fā)展旅游購物、娛樂業(yè)為支撐，完善赤水旅游產(chǎn)品體系，著力整治旅游軟環(huán)境，促進我市旅游業(yè)實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。赤水源賓館本次實施的改擴建項目，以赤水市的旅游大環(huán)境為依托，以打造集住宿、餐飲、休閑娛樂、商務服務等為一體的現(xiàn)代化多功能三星級旅游酒店，既是順應赤水旅游市場及旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實需要，也是企業(yè)實現(xiàn)自身長遠可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵途徑。該賓館于2007年5月公開掛牌拍賣轉(zhuǎn)讓。但至今日，已時過境遷。其主要體現(xiàn)在：一是賓館無自有停車場，長期靠租用賓館外的社會停車場，這極不利于賓館的客源市場開拓，同時增加了停車場租用成本；二是賓館原建有占地3000平方米的游泳池，但實際投入使用極少，資產(chǎn)閑置浪費嚴重，并且每年還要承擔不必要的維護費用；三是賓館餐廳規(guī)模過小，僅能容納10桌酒席，無法承攬婚宴及較大型的會議等接待活動；四是如桑拿、卡拉OK等休閑娛樂設施及環(huán)境陳舊，無法有效吸引客源，目前基本處于停業(yè)狀態(tài)；五是缺乏專門的現(xiàn)代化多功能商務中心，既與星級酒店的形象不相匹配，也不利于賓館服務質(zhì)量的提高?？傮w上看，賓館目前狀況既不適應赤水市旅游市場高速發(fā)展的需要，也不利于在當?shù)鼐频陿I(yè)的長遠市場競爭。是提升項目規(guī)模效益，增強企業(yè)可持續(xù)發(fā)展后勁的需要赤水源賓館本次實施的企業(yè)改擴建投資方案，以“規(guī)模開發(fā)”為原則，以高起點、高投入、高效益為總體思路。第三章 市場分析及預測隨著社會經(jīng)濟、文化的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，游客的心理和旅游行為也在發(fā)生不斷變化。因此，研究現(xiàn)代旅游市場需求的變化，就成為旅游市場開發(fā)中的一項重要工作。旅游者的興趣開始逐步轉(zhuǎn)向具有獨特、奇異、新穎特點的旅游景點，尤其是特別鐘情那些具有綜合性特征的旅游地和旅游項目，希望能從一次的旅游過程中獲得集知識性、體驗性和享受性為一體的多種滿足和享受。追求特色旅游在越來越追求個性化的時代，游客的旅游行為方面也日益表現(xiàn)出對特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探險旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。回歸自然，參與意識提高作為旅游主要客源的城鎮(zhèn)居民，長期在喧鬧的城市生活和工作，更加渴望到大自然中體驗返樸歸真的感受，回歸自然成為城市旅游者追求的時尚。度假旅游與觀光旅游將成為人們一種必不可少的新的生活方式進入21世紀，旅游成為人們休閑、求知、娛樂的最佳方式之一，隨著社會的發(fā)展，越來越多的人把閑暇時間用于以健身、放松、休閑、娛樂和觀光為目的的旅游。隨著改革開發(fā)的不斷深入，中國經(jīng)濟將進一步煥發(fā)活力，人均收入水平和閑暇時間將不斷增加，外出旅游將日益成為時尚的活動，尤其對勇于探險、追求新奇的青年一代更具吸引力。相對而言，城鎮(zhèn)中的老年人有較多的閑暇時間與較強的支付能力。另一方面，以學生為主的青年人成為旅游人群中的另一支生力軍。日前，離退休人員和學生已經(jīng)成為我國旅游的主要客源，2002年抽樣調(diào)查結(jié)果，%。自助旅游目前在中國受條件限制，發(fā)展不可能很快；而半自助游，則以其兼具兩方面優(yōu)點的靈活性而廣受青睞，旅游者通過旅行社安排交通和住宿，而旅游線路和日程則由旅游者自己安排。圖31 各種旅游方式所占的百分比 我國旅游市場高速發(fā)展中國旅游業(yè)自改革開放以來經(jīng)歷了超常發(fā)展階段，當前發(fā)展形勢喜人。2006年，入境過夜旅游者4991萬人次，%%；，%。2006年，%。%，其中入境過夜旅游人數(shù)達5472萬人次，%；旅游外匯收入達419億美元，%；中國繼續(xù)保持全球第四大入境旅游接待國地位。我國旅游市場未來前景將更為廣闊目前，中國已成為世界上最大國內(nèi)旅游市場，國家宏觀經(jīng)濟戰(zhàn)略已經(jīng)把發(fā)展旅游業(yè)擺在歷史上從未有過的特殊地位。國家旅游局預計，到2010年我國旅游業(yè)的總收入將達到13～14萬億元人民幣。世界旅游組織也預測，我國三大旅游市場未來發(fā)展空間巨大，到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。旅游業(yè)與酒店餐飲等服務業(yè)相伴相生，互為促進。自1980年開始，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速發(fā)展。以旅游涉外酒店為例，1980年有203家，2002年光星級酒店就增加到8880家，增長近44倍。旅游酒店數(shù)量每五年的增長率都在50％以上。　　近幾年，國內(nèi)酒店增長勢頭更是迅猛，中國酒店業(yè)發(fā)展速度全球居首。截至2006年底，內(nèi)地星級酒店總量已達到13378家，其中，五星級酒店298家，四星級酒店1400家。2006年，%。同時，國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步增長，助推了酒店行業(yè)經(jīng)營效益繼續(xù)趨好。二級城市的revPAR增長最迅速，%，%。而隨著2008年北京奧運會日益臨近，以及2010年上海世博會緊鑼密鼓的籌辦，酒店行業(yè)發(fā)展迅猛。這就意味著，酒店全行業(yè)從2006年到2010年至少上有五年的增長空間，中國酒店業(yè)正處于良好的發(fā)展勢頭中。 2007年111月份，%，%。2008年“五一”節(jié)假日，列全省主要旅游區(qū)接待人數(shù)第一，較上年同期增長28%；，列全省旅游區(qū)門票收入第二，較上年同期增長32%。 （一）客流量特征在2007年以前,赤水作為貴州旅游線路的組成部份,其過境游特征明顯。由于從短暫的過境游變成了專程游，游客在赤水地區(qū)的停留時間增多，消費上升。旅游客源的季節(jié)性（時間）強度指數(shù)，可以通過定量方法來計算，其計算公式是：R=∑（）2/12其中 Xi =各月游客量/全年游客量100 。（二）客源市場結(jié)構(gòu)特征，尤其是以本地和周邊客源市場為主目前，赤水地區(qū)客源市場以國內(nèi)游客為主，體現(xiàn)出明顯的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重慶、貴陽、四川等鄰近省市）游客多，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)游客多；在國際客源方面，游客以日本、東南亞和歐美為主。按游客的目的劃分,以觀光旅游者和休閑/度假旅游者占多數(shù)，%。 旅游目的目的觀光休閑/度假探親訪友商務會議文化/體育/科技交流健康/療養(yǎng)宗教/朝拜其他% 游客年齡年齡65歲以上4564歲2544歲1524歲14歲以下%（三）客源基本特征從文化程度看，游客以中高等為主，%（圖32）。從職業(yè)類型來看，游客以政府工作人員、經(jīng)銷人員和專業(yè)技術(shù)人員為主，%、%、%（圖32）。景區(qū)開發(fā)深度不夠，配套設施不齊全，有的設施較為粗糙，與環(huán)境不協(xié)調(diào)，文化包裝處于淺層次階段。 娛樂購物設施相對滯后。旅游餐飲服務的檔次、特色等方面還有待改進提高，住宿接待服務行業(yè)檔次較低，配套設施不完備。隨著我國西部大開發(fā)政策的不斷深入，西部旅游呈現(xiàn)了快速發(fā)展的勢頭。供需兩方面要素綜合作用的結(jié)果，將保證在未來10—15年的時間里，旅游業(yè)必然會成為西部發(fā)展的經(jīng)濟增長點，使西部成為中國乃至世界重要的生態(tài)旅游、文物古跡和民俗風情游的目的地。目前，赤水各級領導和相關(guān)部門均極為重視旅游宣傳促銷，特別關(guān)注發(fā)揮旅行社的紐帶作用，加大了拓展中、遠距離市場的力度，赤水旅游的知名度和影響力日益擴大和深化。第四章 項目實施單位基本情況 歷史沿革赤水源賓館位于赤水市人民北路18號，修建于2002年，按三星級酒店標準設計，原屬赤水市自來水公司。賓館轉(zhuǎn)讓后，由現(xiàn)任業(yè)主重新組建為“赤水源賓館有限責任公司”（民營）。；賓館客房部共4層樓，擁有豪華套房2間、豪華標準間72間和豪華單間12間，共86間，可同時接待客人158人。 發(fā)展規(guī)劃目標 公司秉承“立足旅游、依托管理、面向市場”的經(jīng)營理念，憑借自身已奠定的基礎，順應旅游業(yè)及酒店行業(yè)的發(fā)展潮流，適應市場需求，抓住機遇，加大投資力度,大力實施改擴建工程，力爭在兩年內(nèi)將賓館打造成“企業(yè)形象好、經(jīng)營理念新、管理水平高、規(guī)模效益好”，在地區(qū)具有較強影響力的現(xiàn)代化三星級旅游及商務型酒店。36′35″、北緯28176。全市幅員面積1801平方公里，轄9鎮(zhèn)5鄉(xiāng)3個街道辦事處，100個行政村，總?cè)丝?0萬人，共有漢、苗、土家、仡佬、布依等23個民族。地形地貌及氣候特征赤水處于貴州高原向四川盆地過渡帶，海拔高差大(221米—1703米)，赤水地貌奇特，地形切割強烈，垂直高差明顯，屬中亞熱帶氣候區(qū)，雨量充沛，適合多種植物生長。赤水是貴州最大的通江港口，“黃金水道”赤水河繞城而過，僅60公里匯入長江。公路連接黔川渝，陸路距遵義300公里，距貴陽450公里，距重慶250公里，距成都350公里，距瀘州79公里，距合江60公里，赤水至隆昌接成渝高速公路140公里，隆(昌)瀘(州)鐵路及高速公路已經(jīng)建成投入使用?！笆濉逼陂g，境內(nèi)交通基礎設施建設取得較大突破，完成赤水河航運第一、二期工程和長途旅游汽車客運站、赤習公路、馬合公路、赤長公路等交通基礎設施建設，初步形成了“兩縱兩橫四連一環(huán)線”骨架公路和赤水河水路運輸網(wǎng)絡，公路通達深度和交通運輸能力大幅度提高。以“竹、畜、藥、果”為主的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設取得較大進展，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值由2000年的59156萬元增加到2005年的89043萬元，%，糧食年產(chǎn)量基本穩(wěn)定在14萬噸以上。赤水金釵石斛地理標志產(chǎn)品保護通過國家審查驗收。工業(yè)化建設步伐加快，2005年，市屬規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值完成57697萬元；工業(yè)增加值完成14932萬元，%。到2005年，全市農(nóng)民人均純收入實現(xiàn)2512元，比2000年凈增711元，%。全社會消費品零售總額實現(xiàn)38656萬元，%。旅游資源概況赤水旅游資源得天獨厚，1994年被國務院劃為國家級風景名勝區(qū)，風景區(qū)面積占市域面積近70%，也是全國唯一以行政區(qū)命名的國家級重點風景名勝區(qū)。赤水是“中國十大竹子之鄉(xiāng)”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國林業(yè)生態(tài)建設先進縣(市)”、“全國園林綠化先進城市”、“全國村鎮(zhèn)精神文明建設先進縣(市)”、“全國水土保持示范市”和“省級衛(wèi)生城市”。市場優(yōu)勢赤水得天獨厚的旅游資源已使其成為貴州最大、最重要的區(qū)域旅游市場，對國內(nèi)外游客具有極高的吸引力。隨著政府對赤水旅游產(chǎn)業(yè)建設的不斷加強和完善，加之國家節(jié)假日的調(diào)整，促進了赤水周邊鄰近人口稠密的省市如重慶、四川、貴陽等地的游客將赤水旅游從過境游轉(zhuǎn)變成專程游，必將進一步推動赤水旅游市場的全面升