【正文】 的成功和水灣B區(qū)的建成為蛇口工業(yè)區(qū)房地產公司奠定了基礎。合資將帶來龐大的資金，這對招商地產今后的發(fā)展奠定了強大的基金積累。公司確立立足蛇口，依托內地，面向海外的發(fā)展方針。招商地產試建了一種方便改造的可變式住宅翠薇園，每戶內部空間由住戶自行分隔,給住戶提供了一個彈性的生活空間。10月，蛇口工業(yè)區(qū)決定從招商地產內分拆成立蛇口工業(yè)區(qū)物業(yè)管理公司，專責工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理事宜。物業(yè)公司的建立為地產公司穩(wěn)定發(fā)展有著重要的意義。招商地產為招商局蛇口工業(yè)區(qū)直屬一級全資企業(yè)，注冊資金10600萬人民幣。大廈采用后現(xiàn)代主義建筑風格，莊嚴華貴，古典優(yōu)雅。這是招商地產公司新開發(fā)的產品，寫字樓的開發(fā)為公司發(fā)展方向轉變的標志。日漸完善的客戶配套服務使得招商地產的樓盤銷售成為行業(yè)內的首領。至2003年已分設有五家地鋪。 8月，以純正蛇口生活為號召的雍華府推向市場，深受客戶喜愛。 確定品牌新形象:2002年5月1日，招商地產聯(lián)合香港奧美廣告舉行品牌發(fā)布會，正式確立家在，情在的品牌新形象。 7月13日，籌備多時的招商會童子軍正式宣告成立，這也是深圳第一個由房地產發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)辦的社區(qū)少兒組織。這些公益活動為招商地產奠定了良好的品牌形象，這使得招商地產的樓盤銷售在深圳名列前茅。招商地產調整債務管理思路，成功獲得海外銀團大額循環(huán)貸款，并以金融衍生工具方式合理降低匯兌和利息風險，為公司節(jié)約大量財務費用。 提出綠色地產戰(zhàn)略:2004年，提出綠色地產戰(zhàn)略，成功舉辦了首屆中外綠色地產論壇并出版《綠色地產之路招商地產20年》。增加招商地產在社會的地位性。 2006年十大預測報告預計,中國經(jīng)濟2006年將繼續(xù)穩(wěn)定增長,%的增長?！　?005年7月21日中國人民銀行調整了人民幣的匯率形成機制，對人民幣匯率升值2％。2005年中國貿易結構出現(xiàn)了非常令人關注的變化，因為宏觀緊縮導致內需嚴重不足，前幾年形成投資的產能自然就形成出口，擠壓到出口市場，導致貿易的順差大幅度上升。如果繼續(xù)這樣的增長模式，有可能面臨一個新的問題，那就是人民幣升值的壓力。一個健康發(fā)展的房地產行業(yè)，對拉動中國的經(jīng)濟增長，從過分依賴外需轉向內需支持具有非常關鍵性的意義。一個簡單的指標就是城市化，中國的人均GDP超過1000美元，在這種情況下世界上平均的城市化率，也就是在城鎮(zhèn)生活的人口占總人口的比例大概在53％左右。如果在未來十年內，中國的城市化率達到2005年的世界平均水平，那就是未來我們的城市化率要上升十個百分點。 房地產業(yè)與土地政策、金融政策和產業(yè)發(fā)展政策相關。適時出臺新的禁止供地和限制供地項目目錄。 此外，國家還將加強土地市場運行動態(tài)監(jiān)測，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續(xù)停止別墅類用地土地供應。2005年4月15日，建設部頒布了《關于新建居住建筑嚴格執(zhí)行節(jié)能設計標準的通知》。明年將出臺的另兩份標準，更是點明明年建設部的工作重點之一:嚴抓節(jié)能型住宅建設。 隨著人們收入水平的提高，價值觀的改變，消費水平也逐漸提高。中西部地區(qū)總體經(jīng)濟水平比較落后，但商品房銷售無論銷售價格還是銷售量都處于穩(wěn)定提速中。 住房不僅僅是一種消費品，現(xiàn)代的人們當作是一種投資，房地產投資需求旺盛。人們漸漸轉向房產的投資。第二，房地產具有保值性，易保存，數(shù)年內使用價值不會降低。雖然近期國家對房地產行業(yè)進行宏觀調控，但是從長期來看，房地產投資需求仍有較大的發(fā)展空間。國家建設部《 關于住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質量的若干意見》中，要求科技進步對住宅產業(yè)發(fā)展的貢獻率2002 年提高到35 % , 2010 年提高到40％以上，引導住宅開發(fā)建設走技術創(chuàng)新和集約化生產的道路，提高住宅小區(qū)的科技含量。另外，能源問題隨著住宅的增多日趨嚴重。 （二）行業(yè)競爭主要力量 1．在競爭對手中爭取有利位置一方面，自從中國加入WTO后，國外的房地產開發(fā)商將以多種方式和渠道介入中國的房地產行業(yè)，國外的房地產開發(fā)商在資金規(guī)模、金融手段、新技術和新材料的應用方面優(yōu)于中國的開發(fā)商。在原有優(yōu)勢很難被復制的前提下，以及房地產具有天然的國家壁壘，受本國政策保護。另一方面，一直以來由于房地產業(yè)門檻低，技術壁壘低，只有專業(yè)的地產商才能真正笑傲江湖。一些規(guī)模較小的房地產開發(fā)商很難在行業(yè)中取得領先地位，像萬科，招商等專業(yè)化房地產開發(fā)商具備一定品牌和政府背景優(yōu)勢，擁有持續(xù)發(fā)展能力。例如在深圳香蜜湖地塊的拍賣中，“招商地產”、“萬科”和“華僑城地產”聯(lián)手拿地，在這樣的房地產行業(yè)壁壘下，招商地產在競爭對手中占有著有利地位。② 樓盤的開發(fā)對資金的要求極大的增長。③ 政府對土地儲備的政策將進一步限制新加入者進入市場的威脅。其一，國家是土地的主要供應商。同時，國家限制土地審批，控制農用地轉為建設用地等“管嚴土地”措施和土地出讓市場化透明化等規(guī)范政策將長期影響房地產土地市場，“拿地越來越難”將是趨勢所在。其二，建筑承包商也是來源之一，房地產開發(fā)商常將房屋建筑權通過競標外包給有意的建筑承包商。4．客戶的討價還價能力① 由于需求的擴大化，顧客一直處于劣勢狀態(tài)，且房價逐年增長。5．替代產品或服務的威脅① 為了保障一些職工的住房問題，政府推出了一部分的“微利房”。現(xiàn)今，有品牌、有實力、管理規(guī)范的房地產公司在國家調控下有較大的發(fā)展?jié)摿?。從房地產的產業(yè)鏈可以看出，房地產的開發(fā)商一直處于一個優(yōu)勢的地位，利潤空間有待上升。 （2）以深圳為重點發(fā)展區(qū)域。土地儲備名列前茅，連續(xù)四年在深圳市房地產企業(yè)綜合排名中名列前三，并榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳占有約4％的市場分額。（1）從房地產行業(yè)調整為專門做住宅業(yè)務，并且繼續(xù)跨地域經(jīng)營，打入市外的市場。2005年,萬科以27億多創(chuàng)造了單個企業(yè)年銷售的歷史記錄，并創(chuàng)造了市場占有率的歷史記錄。將在以往研究的基礎上推進住宅的工業(yè)化生產。）華僑城華僑城集團堅持以市場為導向，以科技為動力，通過技術創(chuàng)新和經(jīng)濟結構調整，形成了以康佳為代表的消費類電子業(yè)、以華僑城控股公司為主體的旅游業(yè)和以華僑城房地產開發(fā)公司為主體的房地產業(yè)等三項核心業(yè)務。華僑城地產已經(jīng)成為深圳市最大的房地產綜合開發(fā)企業(yè)、中國房地產綜合效益百強企業(yè)之一。注冊資本為10,600萬元，本公司控股比例為95％，總資產為521,128萬元，凈資產為156,731萬元。凈利潤31,664萬元。目前招商地產的業(yè)務已遍及全國。： 招商地產的商品房目標客戶鎖定在上班一族。房地產作為財富的載體和生活的必需品。適合任何高薪階層投資。截至05年底。其中別墅主要針對外派到中國的人，寫字樓、產房、商鋪的客戶主要是公司和個人經(jīng)營商。 表2 主營業(yè)務分行業(yè)情況分行業(yè)或分產品主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務利潤率（％）主營業(yè)務收入比上年增減（％）主營業(yè)務成本比上年增減（％）主營業(yè)務利潤率比上年增減（％）房地產開發(fā)與銷售166,118,%%%%出租物業(yè)的經(jīng)營23,12,%%%%從表2中可以看出，實現(xiàn)銷售收入1，662，222千元。 從表2中可以看出，房地產開發(fā)與銷售始終是招商地產公司主要的經(jīng)營業(yè)務。 萬科憑著其自身的巨大規(guī)模和強大的資金后盾，一直是招商地產奮勇直追的對象。但是由于招商地產有母公司招商局控股股份有限公司的強大資金的支持和其在深圳的良好的口碑下，招商地產憑著其上升的業(yè)績，一直領先于華僑城和金地。實現(xiàn)公司的絕大部分盈利目標。房地產開發(fā)與銷售屬于金牛型產品，有較高市場占有率，但增長速度開始放緩。職工的專業(yè)分工和教育程度構成如下（單位：人）：表3 職工的專業(yè)分工構成專業(yè)類別生產人員銷售人員技術人員財務人員行政人員其它人數(shù)97177253598740比例%%%%%%表4 職工的教育程度構成學歷類別碩士及以上本科大專中專及以下人數(shù)75340111187比例%%%% 數(shù)據(jù)來源：招商局地產控股股份有限公司2005年年度報告目前為止，公司有 713 名員工，％以上的員工是大專學歷以上。，在很大程度上借助了其良好的信譽、優(yōu)質的樓盤、規(guī)范的物業(yè)管理的優(yōu)勢。，房地產開發(fā)與銷售作為招商地產公司的主要業(yè)務。2005年，公司主營業(yè)務收入為1，884，176千元，%，主營業(yè)務利潤為475，684千元，%，實現(xiàn)凈利潤316,641千元，%。 （三）新產品開發(fā)能力分析 由表3可以看出在招商地產的人員組成中，％的員工從事技術類工作。 （四）市場決策能力分析招商地產作為一家在深圳主板上市的招商局控股股份制公司的子公司，其母公司建立了單一的董事會，對重大的市場決策的制定有一個比較公開、集思廣益的作用。但是由于是母子公司的關系，中間傳達任務程序會相對復雜，導致有些決策無法及時進行。品牌是企業(yè)成功的重要標志，品牌一旦形成，就能給企業(yè)帶來巨大的無形資產，給企業(yè)發(fā)展帶來巨大的生命力和發(fā)展?jié)摿ΑＵ猩痰禺a有明確的業(yè)務：房地產開發(fā)與銷售、出租物業(yè)的經(jīng)營業(yè)務。從市場前景的角度分析，隨著經(jīng)濟迅速發(fā)展、人們對住房需求的日益增大，招商地產的業(yè)務擁有穩(wěn)定的市場前景。商品房是招商地產主營業(yè)務中的核心產品。商品房的質量和配套完善的售后服務增加其產品的競爭性。出租業(yè)務中有寫字樓、商鋪、別墅等租賃業(yè)務。 日益提高的核心產品的質量，必然帶來利潤的增加。儲存土地。另外2005年11月10日，本公司以人民幣22,048萬元購得天津市津和西（掛）2005090地塊的土地使用權，地塊面積27,078平方米。組成戰(zhàn)略聯(lián)盟實現(xiàn)企業(yè)間資源共享，實現(xiàn)核心能力快速發(fā)展。通過企業(yè)自身研發(fā)管理發(fā)展的核心能力。不斷招聘具有專業(yè)技術的高學歷人才和有經(jīng)驗的銷售人才。表5 招商地產近期的房產開發(fā)序號土地(項目）名稱所在地區(qū)類別規(guī)劃建筑面積 萬m2當年在建累計結轉開工/計劃開工竣工/計劃竣工備 注萬m2萬m