【正文】 。其戰(zhàn)略應(yīng)調(diào)整為在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和增加租賃業(yè)務(wù)，把市外作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應(yīng)在這些區(qū)域增加土地儲備，并從“家在蛇口”的品牌逐漸真正過渡到“家在情在”的品牌，從區(qū)域走向全國。在這個前提下，公司還面臨著諸上等變化因素，急需解決以前“以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)渤海地區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略問題。 招商地產(chǎn)若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須擁有一套完善的且適合自身特點的戰(zhàn)略發(fā)展方向和目標(biāo)，以實現(xiàn)企業(yè)降低成本，及時反饋市場信息、完善服務(wù)質(zhì)量、提高經(jīng)濟效益、分析市場需求，制定銷售計劃和目標(biāo)等管理目的。綜上所述，招商地產(chǎn)公司的成長歷程與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來，可形成一個較全面反映企業(yè)戰(zhàn)略形成、內(nèi)容、變化的圖表： 表7 招商地產(chǎn)公司的核心職能戰(zhàn)略分析與建議戰(zhàn)略2006年前2006年以后研發(fā)職能行業(yè)多元化，產(chǎn)品單一化 行業(yè)專一化，產(chǎn)品多元化營銷職能擴大深圳市場份額擴大全國市場份額財務(wù)職能積累資金著重資源調(diào)配人力職能內(nèi)部培養(yǎng)內(nèi)部培養(yǎng)、外部招聘、獵頭公司招聘六、結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)與土地政策、金融政策和行業(yè)發(fā)展政策有著密切聯(lián)系，同時隨著行業(yè)競爭日趨激烈、日益增加的政府限制、可獲得的土地減少等影響房地產(chǎn)公司的發(fā)展。解決這個問題的方案：一、與內(nèi)地大學(xué)聯(lián)手培養(yǎng)大學(xué)生，儲備人才。 招商地產(chǎn)的總部設(shè)立在深圳，向國內(nèi)擴展業(yè)務(wù)時，常會遇到人才不足。在隨后的兩年里，招商地產(chǎn)應(yīng)有方向有目標(biāo)的招聘、培養(yǎng)公司發(fā)展所需的人力資源。這一理念正符合了房地產(chǎn)企業(yè)對人才需求的迫切性。招商地產(chǎn)的用人理念是：業(yè)務(wù)和資金都不是最重要的。這部分資金運用于招商地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略變化和新業(yè)務(wù)的推出這兩個方面。根據(jù)今年的資金流出的有效性和存在的問題并根據(jù)明年的戰(zhàn)略計劃制定出如何高效運用流出資金而達到利潤最大化。從資金流出的角度看，招商地產(chǎn)需要制定支出計劃來直接達到費用支出的合理性，堅持節(jié)儉和有效運用資金。為公司運作和發(fā)展提供資金基礎(chǔ)，以便公司實行各種重大戰(zhàn)略來進一步使公司發(fā)展壯大。所以在保持現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上，還將大力研究及開發(fā)新的金融工具品種和融資渠道以保證招商地產(chǎn)開發(fā)資金和土地儲備戰(zhàn)略。2004年，招商地產(chǎn)推出項目總建筑面積近100萬平方米，成為深圳供應(yīng)量最大、產(chǎn)品線最豐富的開發(fā)商。 早在2002年，招商地產(chǎn)開始進入全國發(fā)展戰(zhàn)略的實施階段，布局全國，并向土地市場發(fā)展。從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)，招商地產(chǎn)擁有20年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗。在國外，大地產(chǎn)商都擁有相當(dāng)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和出租物業(yè)，并具備相當(dāng)良好的現(xiàn)金流量；而中國目前階段為一些公司發(fā)展單一物業(yè)創(chuàng)造了機會。公司有177名銷售人員，集中策劃和銷售房產(chǎn)，擁有強大的營銷隊伍。招商地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)主要是根據(jù)消費者的消費需求、獨特的外觀設(shè)計、戶型設(shè)計等方面為依據(jù)，有利于延長房子的使用年限。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(色彩、造型等)、戶型設(shè)計等，設(shè)計出滿足消費者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項目的銷售力。招商地產(chǎn)公司的研發(fā)戰(zhàn)略主要為自主研發(fā)戰(zhàn)略。職能戰(zhàn)略決定于競爭戰(zhàn)略，每個競爭戰(zhàn)略都要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毮軐哟紊系膽?zhàn)略才能具體實施，如研發(fā)、生產(chǎn)、市場營銷、財務(wù)、人力等。（3）完善俱樂部設(shè)施和提高俱樂部人員的素質(zhì)。（2）完善小區(qū)的綠化。提高清潔人員的素質(zhì)和客服人員的管理水平的提高。向干凈、安全、舒適的目標(biāo)來進行物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)包括：為業(yè)主提供房屋設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、銷售和物業(yè)管理等全面服務(wù)。（6）在方案設(shè)計時，應(yīng)融入綠色地產(chǎn)的概念，做到社區(qū)綜合開發(fā)。（5）在國內(nèi)開發(fā)房子時，需要不斷完善在其周邊的配套設(shè)施，如一些產(chǎn)業(yè)的補充和配套設(shè)施的建造。尋求有遠見的房產(chǎn)設(shè)計方案，滿足當(dāng)?shù)毓姷淖》啃枨笸瑫r可以延長物業(yè)房產(chǎn)的使用價值。（2）招商地產(chǎn)在深圳的會員區(qū)的業(yè)主的沙龍在深圳進行輻射，真正的讓招商地產(chǎn)的潛在買家和其它社會公眾對招商會的一些優(yōu)點向社會來傳播。實施方案：（1）向當(dāng)?shù)毓妭鞑フ猩痰禺a(chǎn)的開發(fā)理念。從產(chǎn)業(yè)鏈去分析如何提高公司的服務(wù)與產(chǎn)品質(zhì)量。產(chǎn)業(yè)鏈：買地 策劃 設(shè)計 采購施工 銷售、出租 物業(yè)服務(wù)其中：策劃包括物業(yè)服務(wù)包括：為業(yè)主提供房屋設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等全面服務(wù)。 （二）競爭戰(zhàn)略根據(jù)上述分析，公司需要采取競爭戰(zhàn)略中的差異化戰(zhàn)略。員工都不太愿意被外派到內(nèi)地。(2)招商地產(chǎn)在深圳具有一定的知名度和品牌忠誠度 ,異地房地產(chǎn)開發(fā)商有著先入為主的先天地利優(yōu)勢, 異地消費者對從外地來的招商地產(chǎn)還需進一步的認識和了解。此外因各地區(qū)生活水平的差異導(dǎo)致的價格問題也是較大的隱患。當(dāng)?shù)卣畬Ξ?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商出臺的保護政策將會影響招商地產(chǎn)獲得土地及其后期開發(fā)事項。缺點：向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)存在一定的風(fēng)險。（3）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于公司可以根據(jù)市場變化信息在調(diào)整、改善經(jīng)營方式上獲得更大的自由度。通過收購和兼并小的發(fā)展商來獲得土地有時會比直接通過競標(biāo)獲得土地成本低，或者與國內(nèi)其它著名的大房地產(chǎn)開發(fā)商強強聯(lián)合。此市場開發(fā)的優(yōu)點： (1）隨著公司的發(fā)展壯大，招商地產(chǎn)的運營需要更多的資金運轉(zhuǎn)此戰(zhàn)略使得公司每個員工的努力、每項正確決策的實施都直接地、單方向地為招商地產(chǎn)創(chuàng)造利潤。招商地產(chǎn)各類優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)超過40萬平方米，保證了相當(dāng)充足的現(xiàn)金流量，也為招商地產(chǎn)的全國擴張戰(zhàn)略打下了雄厚實力基礎(chǔ)。在市場開發(fā)方面，招商地產(chǎn)應(yīng)改變其戰(zhàn)略，從以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)海地區(qū)以及重慶，漳州等地區(qū)的“3+X”發(fā)展核圖，在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應(yīng)在這些區(qū)域增加土地儲備。（2）有利于避免房地產(chǎn)開發(fā)帶來的風(fēng)險。[3]公司采取此產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略，優(yōu)點：（1）開發(fā)新的產(chǎn)品、擴寬產(chǎn)品線，選擇此戰(zhàn)略方案首先在其收益上有著很大的誘惑力。近年來，深圳是一個旅游城市，吸引了許多來自世界各地的游客，同時高檔酒店在深圳供不應(yīng)求。因此需要開發(fā)多種產(chǎn)品線來降低風(fēng)險，目前租賃業(yè)務(wù)主要有寫字樓，商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及廠房。招商地產(chǎn)應(yīng)該開發(fā)和經(jīng)營酒店業(yè)務(wù)。 目前，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有未開發(fā)和未飽和的市場，同時，招商地產(chǎn)生產(chǎn)能力過剩，適合進行市場開發(fā)的戰(zhàn)略，另外，招商地產(chǎn)的產(chǎn)品處于生命周期的成熟期，適合兼顧產(chǎn)品開發(fā)的發(fā)展戰(zhàn)略。由內(nèi)外環(huán)境分析可以得出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境比較樂觀，同時招商地產(chǎn)公司內(nèi)部條件和能力相當(dāng)充分。四、備選方案的提出與評價表6 公司競爭狀況與戰(zhàn)略選擇圖外部環(huán)境內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢S：S1在深圳擁有強大的品牌知名度S2主營業(yè)務(wù)成長快速S3與其它房地產(chǎn)開發(fā)商的合作關(guān)系S4在深圳擁有豐富的土地儲備S5擁有CRM系統(tǒng)劣勢W：W1融資渠道單一W2品牌知名度僅限于深圳W3開發(fā)風(fēng)險大機會O：O1為上市的招商局控股股份有限公司的子公司O2在國內(nèi)擁有龐大的潛在市場和顧客群O3新技術(shù)的出現(xiàn)與發(fā)展SO組合方案：①從區(qū)域走向全國的品牌戰(zhàn)略SO2②向市外發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同時增加出租類業(yè)務(wù)SSSO2③加強綠色環(huán)境的建設(shè)，改造社區(qū)環(huán)境SO3WO組合方案：①融資渠道的多元化OO2②產(chǎn)品多元化和創(chuàng)新WO3威脅T：T1行業(yè)競爭日趨激烈T2日益增加的政府限制T3可獲得土地減少ST組合方案：①加強與競爭對手合作ST1②發(fā)展品牌授權(quán)ST1WT組合方案：開發(fā)新的產(chǎn)品線WT3以表6“公司競爭狀況與戰(zhàn)略選擇圖”為參考，以及前面分析的本公司利用機會和避免威脅的能力大小，給SWOT分析中提出各種戰(zhàn)略方案進行排隊如下：（1） 向市外發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同時增加出租類業(yè)務(wù)；（2） 產(chǎn)品多元化和創(chuàng)新；（3） 加強與競爭對手合作；（4） 從區(qū)域走向全國的品牌戰(zhàn)略；（5） 融資渠道的多元化；（6） 加強綠色環(huán)境的建設(shè)，改造社區(qū)環(huán)境；（7） 發(fā)展品牌授權(quán)；（8） 開發(fā)新的產(chǎn)品線。③土地資源的有限性決定可獲得土地的難度加大。開發(fā)商之間的競爭日趨激烈。史世偉，:華夏出版社，1993年 指導(dǎo)教師：崔世娟副教授。魏斯曼. 戰(zhàn)略管理：成功五要素[M] G ， Scholes Keller. Marketing Management,12th Edition[M]. PrenticeHall of India，2004年[2] 格里分別有76%和20%的行業(yè)企業(yè)家認為未來3年內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間的競爭將會非常激烈或激烈，二者形成企業(yè)家對目前及未來行業(yè)企業(yè)競爭情況的主要觀點；只有一位企業(yè)家認為企業(yè)間的競爭難以判斷【注釋】[1][EB/OL].[2][J]. [3] [EB/OL].]②擁有龐大的潛在市場和顧客群。招商局控股股份有限公司為一家由招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司在原蛇口招商港務(wù)有限公司基礎(chǔ)上改組設(shè)立的中外合資股份有限公司。在租售管理階段，面對出租銷售和物業(yè)管理工作，應(yīng)注意租售合同風(fēng)險、銷售時機風(fēng)險、自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險。在土地獲取階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償及資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注土地風(fēng)險、市場風(fēng)險、拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。③房地產(chǎn)開發(fā)具有一定風(fēng)險，就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。②公司房地產(chǎn)經(jīng)營品牌的影響力在全國尚有待提高。招商地產(chǎn)與萬科、華僑城、TCL等公司都有合作，合作是加速公司發(fā)展的有效方式之一。從這個意義上講，招商地產(chǎn)與其它開發(fā)商存在著競爭與合作的關(guān)系。 ④與其它房地產(chǎn)開發(fā)商合作的策略關(guān)系。目前招商地產(chǎn)的土地儲備力量在深圳是排行第一，有利于開發(fā)新的樓盤，同時創(chuàng)造更高的利潤。公司透過不斷開發(fā)新的物業(yè)和服務(wù)以應(yīng)付中國不斷增加并日趨成熟的房地產(chǎn)消費者需求并降低房地產(chǎn)開發(fā)與銷售中的風(fēng)險。不斷開發(fā)創(chuàng)新的出租物業(yè)，不斷收納新的租賃客戶，并提高租戶對招商地產(chǎn)物業(yè)的忠誠度。招商地產(chǎn)品牌及其形象已成為深圳人們認同的消費品