【正文】 （3）有利于根據(jù)房地產(chǎn)房價和行業(yè)趨勢調(diào)整價格，獲得更多的利潤。在市場開發(fā)方面，招商地產(chǎn)應(yīng)改變其戰(zhàn)略，從以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)海地區(qū)以及重慶，漳州等地區(qū)的“3+X”發(fā)展核圖，在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應(yīng)在這些區(qū)域增加土地儲備。同時招商地產(chǎn)從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)，其擁有20年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗。招商地產(chǎn)各類優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)超過40萬平方米，保證了相當充足的現(xiàn)金流量，也為招商地產(chǎn)的全國擴張戰(zhàn)略打下了雄厚實力基礎(chǔ)。公司采取逐漸將重點擺在深圳市外的市場。此市場開發(fā)的優(yōu)點： (1）隨著公司的發(fā)展壯大，招商地產(chǎn)的運營需要更多的資金運轉(zhuǎn)此戰(zhàn)略使得公司每個員工的努力、每項正確決策的實施都直接地、單方向地為招商地產(chǎn)創(chuàng)造利潤。（2）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于降低由于政府政策和土地資源緊缺的問題所帶來的風險，招商地產(chǎn)可以通過兼并一些國內(nèi)的一些小的發(fā)展商來獲得土地。通過收購和兼并小的發(fā)展商來獲得土地有時會比直接通過競標獲得土地成本低，或者與國內(nèi)其它著名的大房地產(chǎn)開發(fā)商強強聯(lián)合。這種強強聯(lián)合更大程度上使得公司領(lǐng)導層更有力地選擇和維持公司的發(fā)展方向，免受這些不確定因素影響公司的運作與發(fā)展。（3）向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)有利于公司可以根據(jù)市場變化信息在調(diào)整、改善經(jīng)營方式上獲得更大的自由度。（4）目前招商地產(chǎn)擁有龐大的住戶群、在深圳擁有較高的品牌知名度與擁有因母公司上市而帶來的資金籌集的便利性等各項有利條件。缺點：向市外開發(fā)與銷售房地產(chǎn)存在一定的風險。 (1)其它地區(qū)的土地政策及金融政策直接影響和制約房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售。當?shù)卣畬Ξ數(shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商出臺的保護政策將會影響招商地產(chǎn)獲得土地及其后期開發(fā)事項。一些與業(yè)務(wù)相關(guān)的政策還未出臺或者還不穩(wěn)定，對此戰(zhàn)略發(fā)展會造成影響。此外因各地區(qū)生活水平的差異導致的價格問題也是較大的隱患。各個地區(qū)的消費者有著獨有的品味以及不同的對生活品質(zhì)的要求，深圳地區(qū)地產(chǎn)業(yè)的佼佼者招商地產(chǎn)對房屋的開發(fā)，建設(shè)與設(shè)計貌求以達到因地制宜并非易事。(2)招商地產(chǎn)在深圳具有一定的知名度和品牌忠誠度 ,異地房地產(chǎn)開發(fā)商有著先入為主的先天地利優(yōu)勢, 異地消費者對從外地來的招商地產(chǎn)還需進一步的認識和了解。(3)招商地產(chǎn)的總部設(shè)在深圳，在國內(nèi)其它區(qū)域進行房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售存在缺少人才儲備的問題。員工都不太愿意被外派到內(nèi)地。 面對以上問題，公司可以通過競爭戰(zhàn)略和職能戰(zhàn)略來解決。 （二）競爭戰(zhàn)略根據(jù)上述分析，公司需要采取競爭戰(zhàn)略中的差異化戰(zhàn)略。通過提升質(zhì)量和品牌戰(zhàn)略來實現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)鏈：買地 策劃 設(shè)計 采購施工 銷售、出租 物業(yè)服務(wù)其中：策劃包括物業(yè)服務(wù)包括：為業(yè)主提供房屋設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等全面服務(wù)。策劃階段的增值貢獻最大，主要影響成本的是采購施工這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵因素是策劃、資金和關(guān)聯(lián)度管理。從產(chǎn)業(yè)鏈去分析如何提高公司的服務(wù)與產(chǎn)品質(zhì)量。從銷售的上游去看，公司需要了解提高其主題策劃，方案論證，產(chǎn)品策劃，規(guī)劃設(shè)計，工程施工的能力同時提升其品牌知名度。實施方案：（1）向當?shù)毓妭鞑フ猩痰禺a(chǎn)的開發(fā)理念。通過一系列新聞事件把公司百年歷史文化和品牌傳播開來。（2）招商地產(chǎn)在深圳的會員區(qū)的業(yè)主的沙龍在深圳進行輻射，真正的讓招商地產(chǎn)的潛在買家和其它社會公眾對招商會的一些優(yōu)點向社會來傳播。（3）尋找優(yōu)質(zhì)的建筑承包商，提高房產(chǎn)的質(zhì)量。尋求有遠見的房產(chǎn)設(shè)計方案，滿足當?shù)毓姷淖》啃枨笸瑫r可以延長物業(yè)房產(chǎn)的使用價值。（4）與當?shù)卣⒂押玫年P(guān)系來解決拿地和開發(fā)房子會遇到的政策問題。（5）在國內(nèi)開發(fā)房子時，需要不斷完善在其周邊的配套設(shè)施，如一些產(chǎn)業(yè)的補充和配套設(shè)施的建造。有利于提高房產(chǎn)的價值。（6）在方案設(shè)計時，應(yīng)融入綠色地產(chǎn)的概念，做到社區(qū)綜合開發(fā)。從產(chǎn)業(yè)鏈的下游去看，應(yīng)提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)包括：為業(yè)主提供房屋設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、銷售和物業(yè)管理等全面服務(wù)。其中物業(yè)管理水平在這幾個方面中占有重要位置，提高物業(yè)管理水平的實施方案如下：（1）提高物業(yè)管理水平。向干凈、安全、舒適的目標來進行物業(yè)管理。如提高保安的素質(zhì)和完善24小時的監(jiān)控系統(tǒng)。提高清潔人員的素質(zhì)和客服人員的管理水平的提高。并讓顧客有家的感覺。（2）完善小區(qū)的綠化。如定期修剪林園。（3）完善俱樂部設(shè)施和提高俱樂部人員的素質(zhì)。[4] （三）核心職能領(lǐng)域的戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略是在實施競爭戰(zhàn)略過程中，公司各部門職能應(yīng)該發(fā)生什么作用，如何發(fā)揮這些作用。職能戰(zhàn)略決定于競爭戰(zhàn)略，每個競爭戰(zhàn)略都要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毮軐哟紊系膽?zhàn)略才能具體實施，如研發(fā)、生產(chǎn)、市場營銷、財務(wù)、人力等。招商地產(chǎn)公司的職能戰(zhàn)略主要包括： 公司有253名開發(fā)及技術(shù)人員，集中開發(fā)設(shè)計和開發(fā)新的房產(chǎn)物業(yè)。招商地產(chǎn)公司的研發(fā)戰(zhàn)略主要為自主研發(fā)戰(zhàn)略。研發(fā)創(chuàng)新力是指企業(yè)在制度、產(chǎn)品、市場、營銷等各個方面的研發(fā)能力和創(chuàng)新能力。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(色彩、造型等)、戶型設(shè)計等，設(shè)計出滿足消費者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設(shè)計方面有大量的、獨有的創(chuàng)新的話，就更具比較優(yōu)勢。招商地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)主要是根據(jù)消費者的消費需求、獨特的外觀設(shè)計、戶型設(shè)計等方面為依據(jù)，有利于延長房子的使用年限。如：招商地產(chǎn)20年前在海上世界建造的海濱花園小區(qū)，其獨特的設(shè)計依舊適合現(xiàn)今的客戶需求。公司有177名銷售人員，集中策劃和銷售房產(chǎn)，擁有強大的營銷隊伍。針對現(xiàn)在一些地產(chǎn)商開發(fā)單一產(chǎn)品的現(xiàn)象，招商地產(chǎn)認為房地產(chǎn)企業(yè)要長期做好做大，不能依靠單純做住宅，它易受經(jīng)濟周期波動的影響，風險較大。在國外，大地產(chǎn)商都擁有相當優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)和出租物業(yè)，并具備相當良好的現(xiàn)金流量；而中國目前階段為一些公司發(fā)展單一物業(yè)創(chuàng)造了機會。顯然，招商地產(chǎn)選擇了前者，不搞單一產(chǎn)品線開發(fā)。從工業(yè)物業(yè)到寫字樓、商業(yè)物業(yè)、公寓、別墅及大規(guī)模住宅小區(qū)，招商地產(chǎn)擁有20年的房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗。招商地產(chǎn)各類優(yōu)質(zhì)租賃物業(yè)超過40萬平方米，保證了相當充足的現(xiàn)金流量，也為招商地產(chǎn)的全國擴張戰(zhàn)略打下了雄厚實力基礎(chǔ)。 早在2002年，招商地產(chǎn)開始進入全國發(fā)展戰(zhàn)略的實施階段，布局全國，并向土地市場發(fā)展。2003年，招商地產(chǎn)在“深圳樓盤銷售龍虎榜”和綜合資質(zhì)排名上均居第二，迅速奠定了它在深圳地產(chǎn)的市場地位。2004年，招商地產(chǎn)推出項目總建筑面積近100萬平方米，成為深圳供應(yīng)量最大、產(chǎn)品線最豐富的開發(fā)商。 在市場多元化的經(jīng)濟作用下，傳統(tǒng)的融資方式例如與銀行良好的合作關(guān)系以及通過上市股票來籌集資金，無法完全滿足房地產(chǎn)業(yè)本身的需求。所以在保持現(xiàn)有融資方式的基礎(chǔ)上，還將大力研究及開發(fā)新的金融工具品種和融資渠道以保證招商地產(chǎn)開發(fā)資金和土地儲備戰(zhàn)略。另外，從資金流入的角度看，招商地產(chǎn)發(fā)展的任何一個業(yè)務(wù)與日常運作都要間接地或直接地與公司的盈利目標相關(guān)聯(lián)，以此來確保所發(fā)展的業(yè)務(wù)的效益性。為公司運作和發(fā)展提供資金基礎(chǔ)，以便公司實行各種重大戰(zhàn)略來進一步使公司發(fā)展壯大。在企業(yè)部門與企業(yè)員工的績效評價中，以其為公司所帶來的經(jīng)濟收益作為一個重要的評價標準之一。從資金流出的角度看，招商地產(chǎn)需要制定支出計劃來直接達到費用支出的合理性，堅持節(jié)儉和有效運用資金。另外，招商地產(chǎn)應(yīng)制定出配套的資金流出運用評價方案。根據(jù)今年的資金流出的有效性和存在的問題并根據(jù)明年的戰(zhàn)略計劃制定出如何高效運用流出資金而達到利潤最大化。最后，招商地產(chǎn)應(yīng)留出一部分流動資金。這部分資金運用于招商地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略變化和新業(yè)務(wù)的推出這兩個方面。招商地產(chǎn)公司的財務(wù)戰(zhàn)略的實施對其競爭戰(zhàn)略、總體戰(zhàn)略的實現(xiàn)將會取得巨大的促進作用。招商地產(chǎn)的用人理念是：業(yè)務(wù)和資金都不是最重要的。業(yè)務(wù)可以拓展，可以更換，資金可以吸收，可以調(diào)整，而人才卻是最不可輕易替代的，是我們最寶貴的財富。這一理念正符合了房地產(chǎn)企業(yè)對人才需求的迫切性。招商地產(chǎn)以“品行端正、事業(yè)心強、忠誠勤奮、真才實干”的選人、用人標。在隨后的兩年里，招商地產(chǎn)應(yīng)有方向有目標的招聘、培養(yǎng)公司發(fā)展所需的人力資源。其手段包括內(nèi)部提升、外部招聘、獵頭公司引進等等。 招商地產(chǎn)的總部設(shè)立在深圳，向國內(nèi)擴展業(yè)務(wù)時，常會遇到人才不足。在深圳總部的員工有不愿意外派到內(nèi)地去的狀況發(fā)生。解決這個問題的方案：一、與內(nèi)地大學聯(lián)手培養(yǎng)大學生，儲備人才。二、增加外派員工的福利和薪酬與晉升空間等。綜上所述，招商地產(chǎn)公司的成長歷程與企業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來，可形成一個較全面反映企業(yè)戰(zhàn)略形成、內(nèi)容、變化的圖表： 表7 招商地產(chǎn)公司的核心職能戰(zhàn)略分析與建議戰(zhàn)略2006年前2006年以后研發(fā)職能行業(yè)多元化，產(chǎn)品單一化 行業(yè)專一化，產(chǎn)品多元化營銷職能擴大深圳市場份額擴大全國市場份額財務(wù)職能積累資金著重資源調(diào)配人力職能內(nèi)部培養(yǎng)內(nèi)部培養(yǎng)、外部招聘、獵頭公司招聘六、結(jié)語房地產(chǎn)行業(yè)與土地政策、金融政策和行業(yè)發(fā)展政策有著密切聯(lián)系，同時隨著行業(yè)競爭日趨激烈、日益增加的政府限制、可獲得的土地減少等影響房地產(chǎn)公司的發(fā)展。但是有實力、有品牌、管理規(guī)范的公司將會在這種宏觀環(huán)境下得到更好的發(fā)展，優(yōu)勝劣汰是每個行業(yè)發(fā)展的必然。 招商地產(chǎn)若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，就必須擁有一套完善的且適合自身特點的戰(zhàn)略發(fā)展方向和目標，以實現(xiàn)企業(yè)降低成本，及時反饋市場信息、完善服務(wù)質(zhì)量、提高經(jīng)濟效益、分析市場需求，制定銷售計劃和目標等管理目的。招商地產(chǎn)的發(fā)展，隨著外部環(huán)境的變化，企業(yè)使命的調(diào)整，企業(yè)的戰(zhàn)略必然要發(fā)生改變。在這個前提下，公司還面臨著諸上等變化因素，急需解決以前“以深圳為核心，珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)渤海地區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略問題。目前市外的土地面積廣闊、住房需求巨大及政府逐漸放寬“區(qū)域保護政策”，招商地產(chǎn)應(yīng)抓住這個機遇。其戰(zhàn)略應(yīng)調(diào)整為在鞏固深圳的市場的情況下，把重點放在市外的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售和增加租賃業(yè)務(wù)，把市外作為公司重點發(fā)展區(qū)域，公司應(yīng)在這些區(qū)域增加土地儲備，并從“家在蛇口”的品牌逐漸真正過渡到“家在情在”的品牌，從區(qū)域走向全國。沿著這個戰(zhàn)略方向，我們有理由相信，招商地產(chǎn)公司將會得到更好的發(fā)展，盡管這有很長的一段路需要走。