【正文】 產(chǎn)持有經(jīng)營 — 8 — 嘉德置地在全球拓展業(yè)務時，始終注意保持三大業(yè)務間的平衡，以確保公司的持續(xù)穩(wěn)健增長 ? 嘉德置地的業(yè)務范圍包括 ：開發(fā)和管理辦公樓、住宅房產(chǎn)、購物空間和服務公寓，到房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)基金 ? 保持三大業(yè)務的平衡 ：嘉德置地在新加坡及海外市場，始終保持著開發(fā)、投資及持有收費業(yè)務間的平衡，確保公司的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，并不斷壯大規(guī)模 ? 嘉德置地致力于打造房地產(chǎn)開發(fā)、服務公寓和房地產(chǎn)金融等核心競爭力 保持三大業(yè)務的平衡 投資 開發(fā) 持有經(jīng)營 資料來源：嘉德置地年報、北大縱橫分析 — 9 — 導讀 ? 房地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 – 產(chǎn)業(yè)周期分析 – 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 – 產(chǎn)業(yè)趨勢分析 – 青島市場分析 ? 房地產(chǎn)業(yè)標桿企業(yè)研究 ? 海爾房地產(chǎn)內(nèi)部資源與能力分析 — 10 — 中國房地產(chǎn)業(yè)自 1998年以來持續(xù)高速增長，成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國家也需要確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展 資料來源： 國家統(tǒng)計局、北大縱橫分析 19972023年中國 房地產(chǎn)投資及銷售額增長率情況（%） 21 163624 243310010203040501997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率(%) 房地產(chǎn)銷售額增長率（%）?房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展 ： 1998年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在投資額、開發(fā)面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于高速發(fā)展狀態(tài) ?房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有極強的拉動作用 ：據(jù)世界銀行和建設部有關測算結(jié)果表明，每投入 100元的住房建設資金，可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè) 170— 220元的需求，每銷售 100元的住宅，便可帶動 130— 150元的其他產(chǎn)品的銷售。政府加快住宅建設常常帶來經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高的雙重功效；建設部也認為：房地產(chǎn)投資及住房消費對國民經(jīng)濟的直接帶動系數(shù)為 ~2個百分點，加上間接帶動系數(shù)，可達 2~3個百分點。 — 11 — 百強房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)更為快速的發(fā)展態(tài)勢，近 4年平均銷售額增長率 35%左右，投資額增長率超過 40% 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10研究組、北大縱橫分析 說明：中國房地產(chǎn) TOP10研究組 由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合組建，對中國房地產(chǎn)市場和優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)進行客觀、公正的研究 — 12 — 百強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力迅速提高 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn) TOP10研究組、北大縱橫分析 ? 房地產(chǎn)百強企業(yè) 2023年的總資產(chǎn)均值達 ，其中總資產(chǎn)超過 400億元的企業(yè)有萬科、北京首開、合生創(chuàng)展。 — 13 — 百強企業(yè)占全國市場的份額逐年上升，表明行業(yè)加速集中 前十強企業(yè)的銷售總額及全國市場份額3 5 6 . 7 95 0 5 . 4 66 8 6 . 6 24 . 6 5 %4 . 8 7 %5 . 2 0 %01002003004005006007008002023 2023 20230%1%2%3%4%5%6%銷售額（億元） 占全國份額（% ）百強房地產(chǎn)企業(yè)在全國所占的市場份額8 . 4 3 %1 3 . 4 9 %1 8 . 0 6 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%2023 2023 2023全國市場份額數(shù)據(jù)來源： 中國房地產(chǎn) TOP10研究組 、北大縱橫分析 ? 研究顯示，中國房地產(chǎn)行業(yè)資源開始逐漸向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中 ：百強企業(yè) 2023年實現(xiàn)銷售額 2384億元，占全國市場份額的 %；比 2023年的 %、 2023年的 %，有較大幅度上升。 ?建設部副部長劉志峰就“新八條”接受新華社記者采訪時認為，近兩年一些地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資規(guī)模過大、商品住房價格上漲過快、供應結(jié)構(gòu)不合理等突出問題。 ?基于此，國家 2023年開始陸續(xù)出臺了一系列法規(guī)和政策，逐步加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，意在保持房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和穩(wěn)定發(fā)展。國務院常務會議討論并通過一份關于切實穩(wěn)定住房價格的通知，提出八條意見穩(wěn)定房價。從 2023年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，商品房價格的增長率降至 7%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重同比下降了 1個百分點。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為 ?加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設 ，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難 ?完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 調(diào)控措施 ?各地區(qū)、各部門統(tǒng)一思想，增強全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控工作 ?各地區(qū)、特別是城市政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制 調(diào)控的落實 — 17 — 珠三角板塊 東北板塊 西部板塊 擁有 以上海為龍頭的 15個核心城市 ，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的% ， 2023年宏觀調(diào)控對該區(qū)域影響極大，近兩年處在調(diào)整期，但強勁的區(qū)域經(jīng)濟是中長期房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐 國內(nèi)啟動最早的房地產(chǎn)市場，市場化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房價泡沫較少，將長期處于平穩(wěn)增長期 以 廣州、深圳 等城市為核心 是我國重要的資源和老工業(yè)基地， “大東北經(jīng)濟圈”將成為中國第四個經(jīng)濟圈，得益于東北振興的歷史機遇，將迎來房地產(chǎn)快速發(fā)展期 以 沈陽、長春、大連 為核心 整體經(jīng)濟發(fā)展水平低于三大經(jīng)濟圈，房地產(chǎn)起步較晚，但土地成本較低，隨著東部地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈以及西部大開發(fā)的建設，將逐漸成為熱點開發(fā)區(qū)域 西部板塊以 成都、重慶及西安 為核心 長三角板塊 是在經(jīng)歷了東部發(fā)展、西部開發(fā)、東北振興之后，中部開始崛起，湖北、河南、湖南爭相發(fā)展，具有較大的潛力 以 武漢、鄭州、長沙 為核心 華中板塊 環(huán)渤海板塊 奧運會、濱海新區(qū)開發(fā)，京津冀聯(lián)動發(fā)展，且房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展空間極大 以 北京、天津 為核心 表示 2023年該區(qū)域房地產(chǎn)投資額占全國的比例 % % % 說明： % % % 從區(qū)域發(fā)展來看，以核心城市為依托的六大板塊是當前的主要市場，而且呈現(xiàn)出明顯的由東向西、由南向北梯級發(fā)展的態(tài)勢 — 18 — 其中，珠三角發(fā)展速度放緩，長三角短期仍將是三大經(jīng)濟圈的領跑地區(qū)，但環(huán)渤海地區(qū)未來增長潛力更大 資料來源：中國區(qū)域經(jīng)濟報告 ? 區(qū)域一體化進程將進一步深化 。 長三角各項主要經(jīng)濟指標無論從絕對值還是增速上 ， 都居三大經(jīng)濟圈之首 ? 經(jīng)濟增長動力繼續(xù)由內(nèi)資帶動向內(nèi)外資并舉轉(zhuǎn)變 。 外資不斷向長三角轉(zhuǎn)移 ， 珠三角發(fā)展外向型經(jīng)濟的優(yōu)勢減少 ， 發(fā)展動力減弱 。 香港發(fā)達的金融業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)會為珠三角的高新技術產(chǎn)業(yè)提供有力的資金等支撐 ， 香港為珠三角的高新技術產(chǎn)業(yè)聯(lián)結(jié)國際提供了重要平臺 ? “ 泛珠三角區(qū)域協(xié)作 ” 具有國家戰(zhàn)略層面的意義 ， 將為珠三角的發(fā)展拓展腹地 。 隨著市場力量的逐漸增強 ， 特別是國家啟動環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的推動 ， 環(huán)渤海一體化進程的加速將成為必然 ? 經(jīng)濟發(fā)展近年仍將保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢 。北京作為我國的政治 、 文化 、 國際交往的中心 ， 賦予環(huán)渤海經(jīng)濟圈獨特的優(yōu)勢 。 ? 政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低 ?受我國經(jīng)濟發(fā)展梯級落差影響，全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡 ?市場上有 3萬多家房地產(chǎn)企業(yè)參與競爭； ?土地和資金作為核心競爭要素，越來越成為業(yè)內(nèi)企業(yè)競爭的要點 不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進入壁壘 “新六條” “ 121號”文件 “ 195號”文件 “ 18號”文件 — 28 — 對于中大型房地產(chǎn)開發(fā)商而言，突破資金、地域和業(yè)務限制將是未來發(fā)展壯大的關鍵 地域限制 資金限制 業(yè)務限制 ?目前的中國房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑仍較為單一，過分依靠銀行貸款，自有資金薄弱。部分企業(yè)紛紛切入新環(huán)節(jié)構(gòu)建新的競爭能力，創(chuàng)新發(fā)展獲利模式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點決定其地域?qū)傩浴? 國內(nèi)房地產(chǎn)金融加速創(chuàng)新 ? REITS等房地產(chǎn)信托產(chǎn)品加速醞釀。 ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點 也 已獲國務院批準， 2023年中國建設銀行已經(jīng)首家推出了住房貸款證券化產(chǎn)品。 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有更多 的融資渠道選擇 — 31 — 房地產(chǎn)開發(fā)特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目地域性很強，面對區(qū)域發(fā)展總量的限制企業(yè)要想擴大規(guī)模，必須突破地域的限制 中部地區(qū) 西部地區(qū) 廣東、深圳、香港 資金 北京資金 北京資金主要流向上海、中西部 廣東、深圳、香港資金流向北京、上海以及全國 上海資金主要流向北京、以及中西部全國 東部地區(qū) 二三級城市資金 上海資金 二三級城市資金 紛紛流向上海、北京 以資金流向作為跨地域發(fā)展的分析 ? 跨地域一般是在本地業(yè)務充分發(fā)展的基礎上開始的 ? 因為有較高的利潤率，一、二線核心城市的吸引力相對更高 — 32 — 國家宏觀調(diào)控也為跨區(qū)域擴張創(chuàng)造了機遇，國內(nèi)房地產(chǎn)市場集中度逐年提高 國內(nèi)十強/ 百強企業(yè)占全國市場份額（% ）%%4 . 6 5 % 4 . 8 7 %5 . 2 0 %%0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %2023 2023 2023十強企業(yè)份額 百強企業(yè)份額數(shù)據(jù)來源： 中國房地產(chǎn) TOP10研究組 、北大縱橫分析 ?房地產(chǎn)信貸政策緊縮為外地房地產(chǎn)企業(yè)進入異地開發(fā)提供了機遇 ：房地產(chǎn)信貸政策的出臺，使大量中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮甚至斷裂的尷尬局面，而原有的通過關系獲得土地、通過銀行資金進行項目運作的“空手套白狼”的大量企業(yè)也很難進行維持，大量的房地產(chǎn)企業(yè)會通過出讓項目或土地的方式來回收資金，這為其他房地產(chǎn)企業(yè)介入提供了極好的機會。這也使外地開發(fā)商有了平等進入目標城市市場的機會，為跨地域經(jīng)營提供了契機。贏利的不穩(wěn)定對于房地產(chǎn)公司的影響尤其明顯。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強抗經(jīng)營風險能力的重要指標。 加之 2023年奧運影響 ， 外地人員的投資 ， 青島的房地產(chǎn)業(yè)近 5年火爆異常 ， 也使得房價呈上漲趨勢 — 39 — 資料來源：青島市統(tǒng)計局 ? 從 2023年至 2023年間的房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增幅達 %,2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達 268億 ,占固定資產(chǎn)投資的比重為 18%,高于合理水平的上限 15%(據(jù)測算 ,房地產(chǎn)投資占當年固定資產(chǎn)投資的比重在 10%15%之間是我國房地產(chǎn)投資比例的合理區(qū)間 ) ? 2023年以來青島市的地區(qū)生產(chǎn)總值和居民收入水平增幅均高于全國平均增速 6 7 . 59 2 . 51 0 3 . 71 2 7 . 81 6 2 . 72202687 . 2 0 %37%12%2 3 . 3 0 %2 7 . 3 0 %35%1 9 . 9 0 %0501001502002503002023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%房地產(chǎn)開發(fā)投資額房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率20232023青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額和投資額增長情況 單位：億元 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額也保持高速增長態(tài)勢，但受 2023年宏觀政策調(diào)控影響， 2023增速下降 — 40 — 從市場的供求關系來看 ,2023年商品房竣工面積、銷售面積雙雙下滑 ,呈現(xiàn)量跌價升異常情形 ?2023年累計竣工商品房面積 ，下降 %，其中住宅竣工 543萬平方米 ,下降 20%。全市房屋竣工量、銷售面積、銷售額出現(xiàn)全面下滑的態(tài)勢 ?量跌價升異常原因：開發(fā)商合力捂盤阻降價；二手房賣方非理性難以成交；房產(chǎn)新稅收政策負面效應顯現(xiàn)等 — 41 — 長期來看，在諸多利好因素的帶動下，青島市房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢，發(fā)展前景 仍然看好 迎奧運基礎設施建設 本地購房需求旺盛 外地購房需求 ?? 旅游經(jīng)濟帶動 環(huán)渤海增長提速 ?在長三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快，青島是最主要的受益城市之一 ?2023年以來，青島市地區(qū)生產(chǎn)總值平均增速為 %,遠高于全國平均水平 ,2023年人均 GDP已超過3000美元，住宅