【正文】 預(yù)期將在很長(zhǎng)一段時(shí)間存在 ? 房地產(chǎn)是一個(gè)重要的投資渠道 ? 國(guó)外基金等外部資金進(jìn)入 時(shí)間 行業(yè)規(guī)模 市場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 長(zhǎng)期趨 勢(shì) — 27 — 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)， 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將面臨重新“洗牌”，規(guī)?；?zhuān)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)與資本結(jié)合將成為趨勢(shì) 土地公開(kāi)交易 企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式改善 大量資本進(jìn)入行業(yè) ?規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)與資本結(jié)合、專(zhuān)業(yè)化將是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路 ?產(chǎn)品 /服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專(zhuān)業(yè)化程度增加 ?市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，市場(chǎng)價(jià)格更趨于理性化、透明化 現(xiàn)在 未來(lái) 國(guó)家出臺(tái)、規(guī)范土地招標(biāo)制度 行業(yè)逐步呈現(xiàn)由規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭壟斷現(xiàn)象 規(guī)模小、專(zhuān)業(yè)化程度低的小公司生存空間越來(lái)越小。 同時(shí)它以輕工業(yè)為主， 多為低投入 、 低技術(shù)含量 、 低附加值的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè) ， 面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的挑戰(zhàn) ， 以及科技競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱等原因 ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力后勁不足 ? “ 大珠三角 ” 的一體化發(fā)展將助力珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí) 。從房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、拆遷、消費(fèi)觀點(diǎn)、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、檢查等多方面入手，目標(biāo)就是穩(wěn)住房?jī)r(jià)。凈資產(chǎn)均值為 25億元，其中凈資產(chǎn)超過(guò) 100億元的企業(yè)有中海、新世界、恒大、萬(wàn)科、上實(shí)地產(chǎn)等 ,總資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá) %，凈資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率達(dá) %，同比大幅提高 ，持續(xù)了 2023年以來(lái)的快速上升態(tài)勢(shì)。 大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于此階段 — 6 — 從國(guó)外大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，均呈現(xiàn)出“開(kāi)發(fā) +投資 +服務(wù)”的綜合性業(yè)務(wù)模式，而國(guó)內(nèi)部分先進(jìn)企業(yè)也在積極探索此模式 國(guó)外大型房企的業(yè)務(wù)模式 GE房地產(chǎn) ：是世界上最大和最專(zhuān)業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)投資商，擁有 590億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)，業(yè)務(wù)范圍包括工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、住宅開(kāi)發(fā)，旗下的 GE商務(wù)融資提供一系列融資服務(wù)和金融產(chǎn)品，包括 借貸、 運(yùn)營(yíng)租賃、融資項(xiàng)目、金融房地產(chǎn)等。 ?香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸為大集團(tuán)所壟斷， 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 、 新鴻基地產(chǎn) 、 新世界發(fā)展 、恒基兆業(yè) 、 合和 、 太古、 九龍倉(cāng) 等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類(lèi)上市公司總市值的七成，開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。 — 11 — 百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)更為快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，近 4年平均銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率 35%左右，投資額增長(zhǎng)率超過(guò) 40% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組、北大縱橫分析 說(shuō)明：中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組 由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國(guó)指數(shù)研究院聯(lián)合組建，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行客觀、公正的研究 — 12 — 百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力迅速提高 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組、北大縱橫分析 ? 房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2023年的總資產(chǎn)均值達(dá) ，其中總資產(chǎn)超過(guò) 400億元的企業(yè)有萬(wàn)科、北京首開(kāi)、合生創(chuàng)展。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過(guò)一份關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，提出八條意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)。 外資不斷向長(zhǎng)三角轉(zhuǎn)移 ， 珠三角發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)減少 ， 發(fā)展動(dòng)力減弱 。 ? 政府的政策影響，如拉動(dòng)內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會(huì)影響周期的長(zhǎng)度和幅度，但對(duì)整體趨勢(shì)影響不大。 ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn) 也 已獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)， 2023年中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)首家推出了住房貸款證券化產(chǎn)品。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強(qiáng)抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)。市區(qū)開(kāi)工建設(shè)中低價(jià)位、中小套型及政策性住房建筑面積 2210萬(wàn)平方米，約272950套住房 市區(qū)提供用于普通（限價(jià)）商品住房建設(shè)的土地 333公頃，規(guī)劃建筑面積 500萬(wàn)平方米，約 62500套 按照困難優(yōu)先的原則，基本解決經(jīng)濟(jì)適用住房收入線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)（城市居民人均可支配收入線(xiàn)以下）且人均住房建筑面積 10平方米以下的家庭住房困難，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 300萬(wàn)平方米，約 42850套 基本解決我市符合最低工資標(biāo)準(zhǔn)且人均住房建筑面積 10平方米以下家庭住房困難，建籌廉租住房 1000套，投資 ，發(fā)放租金補(bǔ)貼 ，共計(jì)資金 。 融科智地 簡(jiǎn)介 — 47 — 母公司聯(lián)想控股看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，將房地產(chǎn)業(yè)定位為其三大行業(yè)、五大業(yè)務(wù)單元之一 ? 看好中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) ：聯(lián)想控股認(rèn)為房地產(chǎn)在未來(lái)二三十年將不斷發(fā)展，因?yàn)橹袊?guó)人口多、底子差、農(nóng)村城市化要前進(jìn)，在這種情況下，可以說(shuō)需求空間非常大；二是房地產(chǎn)業(yè)會(huì)整個(gè)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)需要的材料涉及各行各業(yè)，鏈條很長(zhǎng)，上下游都有太長(zhǎng)的鏈條 ? 聯(lián)想控股的業(yè)務(wù)布局 ：作為一家戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)的投資控股公司，聯(lián)想控股采用母子公司治理結(jié)構(gòu)， 初步形成了涉及 IT、投資、地產(chǎn)等三大行業(yè) ，五大業(yè)務(wù)單元的非相關(guān)多元化經(jīng)營(yíng)格局，同時(shí)緊緊抓住發(fā)展機(jī)遇，積極探索新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。 ?最后融科智地確定了北京、重慶、長(zhǎng)沙、武漢作為優(yōu)先發(fā)展的城市。 ”鄭志剛對(duì)記者說(shuō) ， “ 每一次修改 ， 我們都是站在未來(lái)業(yè)主的角度上考慮 ， 現(xiàn)在的戶(hù)型還有哪些缺陷 ， 還能不能更實(shí)用 。 所有戶(hù)型都是大面寬采光 ， 確保明廚明衛(wèi)和雙廳 。 萬(wàn)科推崇工廠(chǎng)化的生產(chǎn)方式，從建立 《 萬(wàn)科住宅使用標(biāo)準(zhǔn) 》 、 《 萬(wàn)科住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 》等一系列的標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始，拿地、設(shè)計(jì)、采購(gòu)到建造等一系列業(yè)務(wù)流程都為適應(yīng)”工廠(chǎng)化“住宅生產(chǎn)的要求而進(jìn)行調(diào)整。其中，萬(wàn)科最看重五個(gè)城市：深圳、廣州、上海、天津和北京，未來(lái)幾年尤其要加大對(duì)環(huán)渤海區(qū)域的投資 ?其他重點(diǎn)的二線(xiàn)城市為輔 區(qū)域定位 — 62 — 2023年， 5大核心城市占萬(wàn)科銷(xiāo)售額總量的比例達(dá)到 60%，其中，深圳所占比例約 21% 萬(wàn)科0 6 年各地銷(xiāo)售額分布（億元）1760 10 20 30 40 50佛山杭州鞍山長(zhǎng)春中山南昌南京東莞蘇州成都大連無(wú)錫沈陽(yáng)武漢北京廣州天津上海深圳5大城市銷(xiāo)售額占總量的比例達(dá)到 61%，與上年持平；其中，深圳占 14%，比上年降 7%； 萬(wàn)科在完成珠三角、長(zhǎng)三角兩個(gè)區(qū)域的布局后，重拳出擊天津等，進(jìn)而徹底完成環(huán)渤海戰(zhàn)略布局。 效益和增長(zhǎng)目標(biāo) ： 每年保持 30%的穩(wěn)健增長(zhǎng)，到 2023年， 年銷(xiāo)售額達(dá)到 1000億元 ，年利潤(rùn)100億元，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到 20% 管理目標(biāo) ：進(jìn)一步完善客戶(hù)導(dǎo)向的經(jīng)營(yíng)管理體系，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)施精細(xì)化管理。至 2023年 12月 31日止，公司總資產(chǎn) 485億元， 2023年公司銷(xiāo)售收入 ，凈利潤(rùn) ，同比分別增長(zhǎng) %、 %；實(shí)際納稅稅金 元，比 2023年增長(zhǎng)約 83%。 在 “ 融科橄欖城” 規(guī)劃中 ， 充分考慮了城市界面 ， 面對(duì)中央公園的樓體設(shè)計(jì)為偏轉(zhuǎn) ， 其它為正南正北；樓盤(pán)間距達(dá) 90－ 120米 ， 進(jìn)深僅有 － ；為了增加整個(gè)社區(qū)的 “ 綠肺 ” ， 預(yù)留 ㎡的集中綠地 。 北京 重慶 武漢 長(zhǎng)沙 融科智地的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略 — 53 — 住宅業(yè)務(wù)的三階段業(yè)務(wù)規(guī)劃：區(qū)域布點(diǎn) —— 由點(diǎn)及面 —— 借助資本迅速跨越 選擇北京、重慶、武漢、長(zhǎng)沙等進(jìn)行戰(zhàn)略布點(diǎn) 通過(guò)資本市場(chǎng)上市或者與其他企業(yè)合作實(shí)現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，解決企業(yè)發(fā)展的資源問(wèn)題，使企業(yè)做的更大 線(xiàn)形增長(zhǎng)，在現(xiàn)有四個(gè)城市的基礎(chǔ)上，由點(diǎn)及面發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 — 54 — 面對(duì)人才緊缺的現(xiàn)狀，融科智地主要通過(guò)現(xiàn)有人員的加速學(xué)習(xí)、引進(jìn)核心人才等，滿(mǎn)足業(yè)務(wù)發(fā)展需要 人才瓶頸的緩解 原有人員 ：聯(lián)想早期大規(guī)模建廠(chǎng)房時(shí)積累下來(lái)的一批建筑和房地產(chǎn)規(guī)劃人才吸納進(jìn)入融科智地 外部精英 ：更多的是依靠“挖腳”，以具有吸引力的激勵(lì)機(jī)制吸引到合適的優(yōu)秀人才 學(xué)習(xí)和不斷總結(jié) ：融科智地曾經(jīng)參加過(guò)由朱凌波參與組織的房地產(chǎn)培訓(xùn)班，每次上課都會(huì)密密麻麻記上十幾頁(yè)筆記，課間還追著老師不停提問(wèn)。不能只蝸居一地做幾個(gè)項(xiàng)目掙點(diǎn)錢(qián) ?聯(lián)想地產(chǎn)要想成為聯(lián)系的支柱產(chǎn)業(yè)，就必須向全國(guó)發(fā)展，走全國(guó)性的品牌開(kāi)發(fā)商之路 — 51 — 融科智地從寫(xiě)字樓拓展到住宅、異地?cái)U(kuò)張的過(guò)程 ?融科智地詳細(xì)計(jì)劃了選取二線(xiàn)城市的標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)入方式、時(shí)間節(jié)點(diǎn)、投資量、人員配備等多個(gè)問(wèn)題。 ? 融科智地前身是 1994年就已成立的聯(lián)想科技園公司，作為聯(lián)想控股專(zhuān)事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全資子公司，融科智地自成立之日起即心無(wú)旁騖地專(zhuān)注于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，曾先后開(kāi)發(fā)聯(lián)想惠陽(yáng)工業(yè)園、聯(lián)想深圳研發(fā)大廈、北京融科資訊中心、北京神州數(shù)碼軟件研發(fā)中心、北京聯(lián)想電腦大廈等多個(gè)高檔綜合性項(xiàng)目，其中融科資訊中心不僅吸引了INTEL、 AMD、 NTT Doo、法國(guó)電信等企業(yè)入駐，更于近期被評(píng)為“中國(guó)十大金牌寫(xiě)字樓”。全市房屋竣工量、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額出現(xiàn)全面下滑的態(tài)勢(shì) ?量跌價(jià)升異常原因：開(kāi)發(fā)商合力捂盤(pán)阻降價(jià)；二手房賣(mài)方非理性難以成交；房產(chǎn)新稅收政策負(fù)面效應(yīng)顯現(xiàn)等 — 41 — 長(zhǎng)期來(lái)看，在諸多利好因素的帶動(dòng)下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，發(fā)展前景 仍然看好 迎奧運(yùn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 本地購(gòu)房需求旺盛 外地購(gòu)房需求 ?? 旅游經(jīng)濟(jì)帶動(dòng) 環(huán)渤海增長(zhǎng)提速 ?在長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)北移的帶動(dòng)下，環(huán)渤海特別是山東半島的提高速度加快，青島是最主要的受益城市之一 ?2023年以來(lái)，青島市地區(qū)生產(chǎn)總值平均增速為 %,遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平 ,2023年人均 GDP已超過(guò)3000美元，住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)將進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段， 本地人口的新增住房和二次置業(yè)需求形成強(qiáng)有力的支撐 ?由于青島的宜居環(huán)境和二線(xiàn)城市地位，將吸引許多外地人口到青島投資、安家落戶(hù)，產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的購(gòu)房需求 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期前景看好 ? 青島是國(guó)家歷史文化名城和風(fēng)景旅游勝地，同時(shí)也是中國(guó)重要的海洋科研基地和軍事基地。這也使外地開(kāi)發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。部分企業(yè)紛紛切入新環(huán)節(jié)構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)能力，創(chuàng)新發(fā)展獲利模式 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定其地域?qū)傩浴?隨著市場(chǎng)力量的逐漸增強(qiáng) ， 特別是國(guó)家啟動(dòng)環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的推動(dòng) ， 環(huán)渤海一體化進(jìn)程的加速將成為必然 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為 ?加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè) ，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難 ?完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度 調(diào)控措施 ?各地區(qū)、各部門(mén)統(tǒng)一思想，增強(qiáng)全局觀念，齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作 ?各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制 調(diào)控的落實(shí) — 17 — 珠三角板塊 東北板塊 西部板塊 擁有 以上海為龍頭的 15個(gè)核心城市 ，占全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的% ， 2023年宏觀調(diào)控對(duì)該區(qū)域影響極大，近兩年處在調(diào)整期，但強(qiáng)勁的區(qū)域經(jīng)濟(jì)是中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展的有力支撐 國(guó)內(nèi)啟動(dòng)最早的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)化程度較高、政策調(diào)控影響弱化、房?jī)r(jià)泡沫較少，將長(zhǎng)期處于平穩(wěn)增長(zhǎng)期 以 廣州、深圳 等城市為核心 是我國(guó)重要的資源和老工業(yè)基地， “大東北經(jīng)濟(jì)圈”將成為中國(guó)第四個(gè)經(jīng)濟(jì)圈，得益于東北振興的歷史機(jī)遇，將迎來(lái)房地產(chǎn)快速發(fā)展期 以 沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連 為核心 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低于三大經(jīng)濟(jì)圈，房地產(chǎn)起步較晚，但土地成本較低，隨著東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈以及西部大開(kāi)發(fā)的建設(shè)，將逐漸成為熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 西部板塊以 成都、重慶及西安 為核心 長(zhǎng)三角板塊 是在經(jīng)歷了東部發(fā)展、西部開(kāi)發(fā)、東北振興之后，中部開(kāi)始崛起，湖北、河南、湖南爭(zhēng)相發(fā)展，具有較大的潛力 以 武漢、鄭州、長(zhǎng)沙 為核心 華中板塊 環(huán)渤海板塊 奧運(yùn)會(huì)、濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)，京津冀聯(lián)動(dòng)發(fā)展，且房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚，發(fā)展空間極大 以 北京、天津 為核心 表示 2023年該區(qū)域房地產(chǎn)投資額占全國(guó)的比例 % % % 說(shuō)明： % % % 從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，以核心城市為依托的六大板塊是當(dāng)前的主要市場(chǎng)，而且呈現(xiàn)出明顯的由東向西、由南向北梯級(jí)發(fā)展的態(tài)勢(shì) — 18 — 其中，珠三角發(fā)展速度放緩，長(zhǎng)三角短期仍將是三大經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)跑地區(qū)，但環(huán)渤海地區(qū)未來(lái)增長(zhǎng)潛力更大 資料來(lái)源：中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)報(bào)告 ? 區(qū)域一體化進(jìn)程將進(jìn)一步深化 。 ?建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰就“新八條”接受新華社記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為，近兩年一些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投資規(guī)模過(guò)大、商品住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等突出問(wèn)題。旗下上市的子公司和合資公司包括雅詩(shī)閣集團(tuán)、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信托、嘉茂中國(guó)信托及澳洲置地 金地的業(yè)務(wù)模式定位 ：以住宅開(kāi)發(fā)商為主要角色，走開(kāi)發(fā)商和投資商相結(jié)合的道路；同時(shí)在業(yè)務(wù)格局上，