【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家居１５％ 數(shù)據(jù)來源：公開出版物、北大縱橫數(shù)據(jù)庫、北大縱橫分析 — 26 — 因此，雖然受到中央政府宏觀調(diào)控等影響，短期中我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有所波動(dòng)，但中長(zhǎng)期仍將持續(xù)向好 ? 房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動(dòng)。 ? 政府的政策影響，如拉動(dòng)內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會(huì)影響周期的長(zhǎng)度和幅度，但對(duì)整體趨勢(shì)影響不大。 結(jié)論： 短期呈波動(dòng)狀態(tài) ?部分市場(chǎng)供應(yīng)的增加速度超過有效需求的增加速度，某些細(xì)分市場(chǎng)供過于求 ?國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整和管控 ?資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn) ?外資和外企的加入使得國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇 中長(zhǎng)期呈增長(zhǎng)趨勢(shì) ?中國(guó)長(zhǎng)期潛在需求巨大，拉動(dòng)市場(chǎng)上升 ?城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快 ?人均面積遠(yuǎn)小于歐美國(guó)家，改善住宅環(huán)境需求巨大 ? 人民幣升值預(yù)期將在很長(zhǎng)一段時(shí)間存在 ? 房地產(chǎn)是一個(gè)重要的投資渠道 ? 國(guó)外基金等外部資金進(jìn)入 時(shí)間 行業(yè)規(guī)模 市場(chǎng)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā) 長(zhǎng)期趨 勢(shì) — 27 — 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控效果的逐步顯現(xiàn)， 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將面臨重新“洗牌”，規(guī)?；?、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)與資本結(jié)合將成為趨勢(shì) 土地公開交易 企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式改善 大量資本進(jìn)入行業(yè) ?規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)與資本結(jié)合、專業(yè)化將是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路 ?產(chǎn)品 /服務(wù)細(xì)分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加 ?市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，市場(chǎng)價(jià)格更趨于理性化、透明化 現(xiàn)在 未來 國(guó)家出臺(tái)、規(guī)范土地招標(biāo)制度 行業(yè)逐步呈現(xiàn)由規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進(jìn)的巨頭壟斷現(xiàn)象 規(guī)模小、專業(yè)化程度低的小公司生存空間越來越小。 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低 ?受我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯級(jí)落差影響，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展并不均衡 ?市場(chǎng)上有 3萬多家房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)； ?土地和資金作為核心競(jìng)爭(zhēng)要素，越來越成為業(yè)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的要點(diǎn) 不斷通過金融信貸政策提高行業(yè)進(jìn)入壁壘 “新六條” “ 121號(hào)”文件 “ 195號(hào)”文件 “ 18號(hào)”文件 — 28 — 對(duì)于中大型房地產(chǎn)開發(fā)商而言，突破資金、地域和業(yè)務(wù)限制將是未來發(fā)展壯大的關(guān)鍵 地域限制 資金限制 業(yè)務(wù)限制 ?目前的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑仍較為單一，過分依靠銀行貸款，自有資金薄弱。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過大 ?央行對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)融資來源 ?融資渠道創(chuàng)新成為中大型房地產(chǎn)關(guān)注熱點(diǎn)并成為未來發(fā)展越來越重要的致勝因素 ? 絕大部分房地產(chǎn)商以地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主體，盈利結(jié)構(gòu)單一，受行業(yè)周期波動(dòng)影響較大 ? 其他業(yè)務(wù)受市場(chǎng)成熟程度以及政策影響因素還未成氣候，但在“高點(diǎn)”城市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)的需求快速增長(zhǎng)。部分企業(yè)紛紛切入新環(huán)節(jié)構(gòu)建新的競(jìng)爭(zhēng)能力，創(chuàng)新發(fā)展獲利模式 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定其地域?qū)傩?。但?duì)于開發(fā)企業(yè)而言，單地域市場(chǎng)的總量規(guī)?？傮w空間仍然有限 ? 我國(guó)經(jīng)濟(jì)梯級(jí)發(fā)展的特點(diǎn)使得跨地域發(fā)展能有效拓展企業(yè)成長(zhǎng)空間，但對(duì)企業(yè)的內(nèi)部管理能力要求很高 — 29 — 拓展融資渠道，突破資金限制是實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展需要首先解決的問題 ?信貸緊縮 ?上調(diào)資本金比例 ?加息 ?房地產(chǎn)企業(yè)資金需求加大 ?資金成本增大 ?資金壓力大增、成本提高 ?土地獲取難度加大、利潤(rùn)下降 ?房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存危機(jī) ?停止協(xié)議轉(zhuǎn)讓，土地招拍掛 ?清理園區(qū)用地 ?暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地 ?地價(jià)上升，原來在土地環(huán)節(jié)獲取的利潤(rùn)大幅減少 ?關(guān)系拿地趨于困難 ?需要提升資金運(yùn)作、土地獲取、成本 /品質(zhì)等能力，確保盈利水平 ?弱小企業(yè)生存空間縮小 ?房地產(chǎn)企業(yè)的兼并 /合作加速 ?資金運(yùn)作 /土地獲取能力強(qiáng)、組織規(guī)范的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)增強(qiáng) ?行業(yè)日益規(guī)范，集中度不斷提高 信貸 土地 ?國(guó)家親民政策，限制野蠻搬遷 ?搬遷成本加大 ? 資本實(shí)力成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一 — 30 — 而國(guó)外資金加速進(jìn)入，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，也為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道帶來機(jī)遇 海外資金加速進(jìn)入 ?2023年外資直接投資中國(guó)房地產(chǎn)達(dá) ，比 2023年增長(zhǎng)近 70% ?中國(guó)和日本成為 2023年房地產(chǎn)跨境投資的熱點(diǎn)： 亞太地區(qū)的房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng)，達(dá)到 675億美元，增幅 46%，跨地區(qū)投資交易額近 200億美元，增長(zhǎng) 56% ?另外， 2023年外資銀行可涉足國(guó)內(nèi)居民人民幣業(yè)務(wù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將獲得更多的貸款來源。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融加速創(chuàng)新 ? REITS等房地產(chǎn)信托產(chǎn)品加速醞釀。 2023年下半年有四只開放式產(chǎn)業(yè)基金(主要是地產(chǎn)行業(yè) )通過銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)正式上市；即將出臺(tái)的房地產(chǎn)信托管理辦法有可能突破 200份合同限制。 ? 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化試點(diǎn) 也 已獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)， 2023年中國(guó)建設(shè)銀行已經(jīng)首家推出了住房貸款證券化產(chǎn)品。 ?國(guó)內(nèi)銀行仍然是房地產(chǎn)融資的主要渠道，但出現(xiàn)了“信托 +銀行”的模式，可能成為中國(guó)房地產(chǎn)金融的主要方式。 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有更多 的融資渠道選擇 — 31 — 房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域性很強(qiáng)，面對(duì)區(qū)域發(fā)展總量的限制企業(yè)要想擴(kuò)大規(guī)模，必須突破地域的限制 中部地區(qū) 西部地區(qū) 廣東、深圳、香港 資金 北京資金 北京資金主要流向上海、中西部 廣東、深圳、香港資金流向北京、上海以及全國(guó) 上海資金主要流向北京、以及中西部全國(guó) 東部地區(qū) 二三級(jí)城市資金 上海資金 二三級(jí)城市資金 紛紛流向上海、北京 以資金流向作為跨地域發(fā)展的分析 ? 跨地域一般是在本地業(yè)務(wù)充分發(fā)展的基礎(chǔ)上開始的 ? 因?yàn)橛休^高的利潤(rùn)率，一、二線核心城市的吸引力相對(duì)更高 — 32 — 國(guó)家宏觀調(diào)控也為跨區(qū)域擴(kuò)張創(chuàng)造了機(jī)遇，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度逐年提高 國(guó)內(nèi)十強(qiáng)/ 百強(qiáng)企業(yè)占全國(guó)市場(chǎng)份額（% ）%%4 . 6 5 % 4 . 8 7 %5 . 2 0 %%0 . 0 %2 . 0 %4 . 0 %6 . 0 %8 . 0 %1 0 . 0 %1 2 . 0 %1 4 . 0 %1 6 . 0 %1 8 . 0 %2 0 . 0 %2023 2023 2023十強(qiáng)企業(yè)份額 百強(qiáng)企業(yè)份額數(shù)據(jù)來源： 中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組 、北大縱橫分析 ?房地產(chǎn)信貸政策緊縮為外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入異地開發(fā)提供了機(jī)遇 ：房地產(chǎn)信貸政策的出臺(tái)，使大量中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮甚至斷裂的尷尬局面，而原有的通過關(guān)系獲得土地、通過銀行資金進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作的“空手套白狼”的大量企業(yè)也很難進(jìn)行維持，大量的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過出讓項(xiàng)目或土地的方式來回收資金，這為其他房地產(chǎn)企業(yè)介入提供了極好的機(jī)會(huì)。 ?土地招標(biāo)拍賣制度為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)平等競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái) ：雖然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，通過靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。這也使外地開發(fā)商有了平等進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，為跨地域經(jīng)營(yíng)提供了契機(jī)。 — 33 — 從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，跨區(qū)域擴(kuò)張 /兼并是行業(yè)集中度提高的必然要求，大型企業(yè)在全國(guó)主要市場(chǎng)占有了大部分份額 ?跨區(qū)域是美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大的主要途徑 ：目前美國(guó)排名靠前的開發(fā)商都是從“海岸到海岸”地突破各個(gè)市場(chǎng)，每年交付的房屋數(shù)量超過 30000套 ?跨區(qū)域擴(kuò)張業(yè)務(wù)是行業(yè)集中度提高的必然要求 ：在美國(guó)頭 25大住宅市場(chǎng)， 10個(gè)最大的住宅開發(fā)商目前所擁有的市場(chǎng)份額加起來已經(jīng)接近 42% ? 許多中小型開發(fā)商最終往往難逃被兼并的命運(yùn) ：由于規(guī)模不足，難以與中大型企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 數(shù)據(jù)來源： 中國(guó)房地產(chǎn) TOP10研究組 、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、北大縱橫分析 美國(guó)十大住宅開發(fā)商 美國(guó)最大住宅開發(fā)商Pulte Homes 城市 /區(qū)域 美國(guó)頭 25大住宅市場(chǎng) 美國(guó)全國(guó) 市場(chǎng)占有率 42% % 2023 年中美房地產(chǎn)十強(qiáng)全國(guó)份額對(duì)比4 . 8 7 %2 7 . 3 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %國(guó)內(nèi)十強(qiáng)企業(yè) 美國(guó)十強(qiáng)企業(yè)— 34 — 隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要改變單一開發(fā)的商業(yè)模式，進(jìn)行商業(yè)模式創(chuàng)新變的越來越重要 ?經(jīng)營(yíng)方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期明顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項(xiàng)目開發(fā)，使對(duì)抗行業(yè)周期風(fēng)險(xiǎn)的能力大大降低 ?投資周期的限制形成贏利回報(bào)的不穩(wěn)定 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期一般是 2年～６年，由于投資周期的限制會(huì)形成贏利回報(bào)的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對(duì)于房地產(chǎn)公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回報(bào)是一種相對(duì)穩(wěn)定的高回報(bào)，能增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)贏利能力 ?開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比 保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對(duì)企業(yè)增強(qiáng)實(shí)力和擴(kuò)張發(fā)展尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強(qiáng)抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力的重要指標(biāo)。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮? 單一開發(fā)型企業(yè)存在諸多局限性 競(jìng)爭(zhēng)格局的變化要求進(jìn)行轉(zhuǎn)變 ? 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，集中 度提高 ? 行業(yè)平均利潤(rùn)率下降 ? 客戶需求的變化使投 資風(fēng)險(xiǎn)增大 ?原先以開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域 ?商業(yè)模式創(chuàng)新成為保持長(zhǎng)期 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重點(diǎn) — 35 — 由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不均衡性，北京、上海等中心城市房地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新將遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先與其他中小城市，已經(jīng)出現(xiàn)了多種房地產(chǎn)商業(yè)模式并存發(fā)展的格局 行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng) 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)金融 中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等） ? 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 ? 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表 地產(chǎn)開發(fā)模式 房產(chǎn)開發(fā)模式 ? 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表 ? 在單一城市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國(guó)有企業(yè)：以華潤(rùn)置地代表 ? 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤(rùn)：以萬通為代表 ? 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表 物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 ? 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報(bào) ：以第一太平洋戴維斯為代表 ? 混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以中國(guó)國(guó)貿(mào)為代表 ? 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港新世界為代表 價(jià)值鏈整合模式 房地產(chǎn)服務(wù)模式 金融投資模式 ? 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表 ? 重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 ? 中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表 ? 定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試 ? 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 ? 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 — 36 — 導(dǎo)讀 ? 房地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 – 產(chǎn)業(yè)周期分析 – 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 – 產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)分析 – 青島市場(chǎng)分析 ? 房地產(chǎn)業(yè)典型企業(yè)分析 ? 海爾房地產(chǎn)內(nèi)部資源與能力分析 — 37 — 資料 來 源： 青島市統(tǒng)計(jì)年鑒， 北大縱橫 分析 80168731 8721100751108912920153281 0 . 1 %8 . 9 %1 3 . 5 %1 5 . 5 %1 0 . 1 %1 6 . 5 %1 8 . 6 %0202340006000800010000120231400016000180002023 2023 2023 2023 2023 2023 20230%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)率2023年以來青島市城鎮(zhèn)人均可支配收入及增長(zhǎng)率 ? 2023年以來 ， 青島市地區(qū)生產(chǎn)總值平均增速為 %， 青島市城鎮(zhèn)人均可支配收入增速為%， 表明居民收入水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有密切的正相關(guān)關(guān)系 11511316151817802163269532061 5 . 2 %1 3 . 7 %1 4 . 6 %1 5 . 9 %1 6 . 8 % 1 6 . 9 %1 5 . 7 %050010001