【正文】 銷售額（億元）銷售面積增長率銷售額增長率20232023青島房地產(chǎn)銷售面積和銷售額及增長率 ? 青島地處山東東部 ， 三面環(huán)海 ， 冬暖夏涼 ， 氣候宜人 ， 有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢， 是全國著名的莊旅游城市 ， 而且還是最適宜人類居住的城市之一 。擁有海濱、名人故居、多國建筑等旅游資源，大量游客到來必然帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求 ?作為奧運(yùn)賽場城市之一的青島，為迎接 2023年的到來，必定要完成一系列規(guī)模較大的城市規(guī)劃方案，諸如改造河流、整頓道路等，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)有非常明顯的帶動作用 — 42 — 從青島市“十一五”規(guī)劃來看，未來主要圍繞“五帶五區(qū)”進(jìn)行城市建設(shè) 青島市重點發(fā)展區(qū)域示意圖 ? 在青島市十一五規(guī)劃綱要中 ， “ 五帶五區(qū) ” 為青島勾勒出線條分明的經(jīng)濟(jì)圖譜 。資金來源主要為財政撥款 市內(nèi)四區(qū)改造城中村 37個，占地面積 845萬平方米，拆遷房屋建筑面積 304萬平方米，拆遷安置居民約 21850戶，規(guī)劃建筑面積 1001萬平方米 市內(nèi)四區(qū)改造舊城區(qū) 39片，占地面積 265萬平方米，拆遷建筑面積 262萬平方米，拆遷安置居民約 40400戶，規(guī)劃建筑面積603萬平方米 數(shù)據(jù)來源：青島市政府 — 44 — 許多大型房地產(chǎn)企業(yè)加速涌入青島，本地企業(yè)將面臨前所未有的慘烈競爭，青島市場也將逐步呈現(xiàn)由少數(shù)巨型企業(yè)“瓜分天下”的局面 青島本地企業(yè) 大型國有專業(yè)房地產(chǎn)公司 各國家機(jī)關(guān)下屬房地產(chǎn)企業(yè) 小型項目公司 大型民營企業(yè) 外地企業(yè) 外資企業(yè) 外行企業(yè) ? 自從 2023年 11月 ,即墨的一次國有土地使用權(quán)拍賣會 ，當(dāng)時 ， 浙江省平湖市的陽光房地產(chǎn)公司舉拍成功 。 ? 融科智地于 2023年正式進(jìn)入住宅領(lǐng)域，并確立了在全國重點城市布局的戰(zhàn)略規(guī)劃。 聯(lián)想控股的組織架構(gòu) — 48 — 聯(lián)想控股對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了充分的資源支持，并有效界定了管控關(guān)系，充分發(fā)揮經(jīng)營者的積極性 ? 資源支持： 提供資金 、 品牌 、 管理 、文化等方面的有力支持 ， 推動子公司成為所在行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè) ? 將中科院位于中關(guān)村的一塊占地 8萬平方米的地皮注入 ， 成為融科的標(biāo)志性建筑 “ 融科資訊中心 ” ；核心人員也是聯(lián)想早期大規(guī)模建廠房時積累下的建筑和房地產(chǎn)規(guī)劃人才 ， 投入 30億元用于土地購置 ? 高層支持 ：柳傳志作為融科智地的董事長 ， 指導(dǎo)戰(zhàn)略制定 ， 參與一些重要的運(yùn)營環(huán)節(jié)； 充分的資源支持 ? 聯(lián)想控股的管控途徑 ：行使定方向、 選人才 、 配資源 、 監(jiān)督考核的職能 ? 主要發(fā)揮經(jīng)營者的積極性 ：柳傳志自稱做一個 “ 弱勢董事長 ” ， 主要負(fù)責(zé)監(jiān)管和利益分配 ， 讓 CEO們主導(dǎo)決策 ， 自己在有十足把握時候才發(fā)言 。 ?2023年非典過后，融科智地分派員工到初選出的 8個城市去做調(diào)研。在這 4個城市中耗資 20多億元，購入約 200萬平方米的土地?！耙运麄冊诠緭?dān)任的職務(wù)，還能這樣勤學(xué)好問，在一般企業(yè)的高管中比較少見。 ” 在一期銷售十分成功的情況下 ， 橄欖城二期依然繼續(xù)對產(chǎn)品進(jìn)行修改與完善 ， 試圖每一個細(xì)節(jié)都滿足市場消費(fèi)者的需求 。 “ 融科 餐廳緊鄰廚房布局 ， 保證了人居生活的最佳品質(zhì) 。至此，萬科成為中國首家銷售額突破兩百億元的房地產(chǎn)企業(yè) 。目前已經(jīng)形成多個標(biāo)準(zhǔn)住宅版本，已經(jīng)有超過 12個部品實現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配，在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過 60項 。積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會，擴(kuò)展多元化融資渠道。 數(shù)據(jù)來源：萬科公司資料、北大縱橫分析 — 63 — 萬科的擴(kuò)張戰(zhàn)略：從“隨機(jī)”到“有選擇”地擴(kuò)張，從點到面，從“全國性布局”到“做大區(qū)域中心” 第一階段： （ 90年代初期） 隨機(jī)擴(kuò)張 ? 提出了跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，1991年進(jìn)入上海，開始進(jìn)行跨地域經(jīng)營 ? 當(dāng)時隨機(jī)選擇了歷史上發(fā)展比較快、人口比較密集的中南部地區(qū) 第二階段： （ 1998年 2023年） 全國性布點 ? 開始有目的地選擇人口在100萬以上、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的大城市 ，這些城市基本沿著線形分布 ? 加快城市擴(kuò)張和跨地域經(jīng)營布局，將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到南昌等大城市 第三階段： （ 2023年 目前） 聚焦三大經(jīng)濟(jì)圈 ? 開始從城市帶的角度考慮選擇跨區(qū)域發(fā)展的布局 ? 03年主要集中在珠三角， 04年投資重點是長三角， 05年開始著力加強(qiáng)環(huán)渤海地區(qū)，初步完成“ 3＋ X”的區(qū)域布局 ?開始從“做大”向“做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變， 06年設(shè)立深圳、北京、上海三大區(qū)域中心公司 ，從“全國性戰(zhàn)略布局”向“做大區(qū)域中心”轉(zhuǎn)變 — 64 — 組織和管控方面，萬科 2023年前采用“總部 城市公司” 二級架構(gòu)， 05年增加了區(qū)域中心公司；總部 /區(qū)域中心高度集權(quán)，實行標(biāo)準(zhǔn)化管理 ?采用“集團(tuán)總部 —— 市級公司”的二級架構(gòu) ?集團(tuán)總部設(shè)置工程管理部、規(guī)劃設(shè)計部、資金管理中心、企劃部、審計部等職能部門。過去 20年，萬科完成了從業(yè)務(wù)多元化到專業(yè)化的調(diào)整，這是第一次專業(yè)化；在未來十年，萬科將自己定位于精細(xì)化，就是在所專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，這是第二次專業(yè)化 商業(yè)模式定位 ?基本不做商業(yè)地產(chǎn) ?以中高檔、中檔、中低檔住宅產(chǎn)品為主，根據(jù)市場情況介入低檔產(chǎn)品 ：未來新增的項目儲備中，希望 大部分 是中高檔、中檔、中低檔產(chǎn)品，而不是高檔產(chǎn)品；對低檔產(chǎn)品的介入力度也主要看政府的土地供應(yīng)情況，如果政府推出指定建設(shè)普通商品房的地塊，萬科也會積極參與 產(chǎn)品定位 ?聚焦三個經(jīng)濟(jì)圈：珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣地區(qū) 。進(jìn)一步加大資源整合力度，充分發(fā)揮合作伙伴的優(yōu)勢，提升自身行業(yè)資源整合樞紐的地位 。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。 — 56 — 融科置地的成功緣于專注與專業(yè)，其獨(dú)特之處：三有三獨(dú)立 三有 三獨(dú)立 有獨(dú)立的公司發(fā)展戰(zhàn)略 有獨(dú)立的專業(yè)團(tuán)隊 業(yè)績表現(xiàn)也是獨(dú)立的 有資金實力 有聯(lián)想的知名度做依托 有深厚的文化積淀 — 57 — 導(dǎo)讀 ? 房地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 ? 房地產(chǎn)業(yè)典型企業(yè)分析 – 凱德置地 – 融科智地 – 中糧地產(chǎn) – 華潤置地 – 萬科 – 金地 ? 海爾房地產(chǎn)內(nèi)部資源與能力分析 — 58 — 萬科簡介 萬科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。 項目戶型以 135－160㎡ 的三室兩廳兩衛(wèi)和 95－ 120㎡ 的兩室兩廳兩衛(wèi)為主 ， 輔以少量的四室和躍層 。 精心打造產(chǎn)品 ， 換來的自然是客戶對產(chǎn)品的認(rèn)可 ， 而對產(chǎn)品的認(rèn)可也造就了融科的品牌口碑 融科人遵循聯(lián)想一貫的 “ 以客戶需求為導(dǎo)向 ，以客戶體驗貫穿產(chǎn)品設(shè)計 、 銷售 、 服務(wù)全程 ”的開發(fā)理念 ， 力爭實現(xiàn) “ 科技與生活的完美融合 ， 讓生活永遠(yuǎn)充滿聯(lián)想 ” 。 “ 每一次修改都是包括我在內(nèi)的研發(fā)團(tuán)隊與設(shè)計單位共同進(jìn)行的 。 橄欖城的開發(fā)中，在北京、重慶、武漢、長沙四地布局成網(wǎng)，以融科為品牌的項目相繼出爐 提前籌備，跨區(qū)域擴(kuò)張 — 52 — 融科智地的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略：“順馳 + 萬科”模式，重點區(qū)域布局，單個城市做深做透 ?順馳的經(jīng)驗 ：原來集中在天津發(fā)展，把天津這個城市做透，收獲頗豐，天津房地產(chǎn)銷售額總共幾百億元，順馳就占了 70多億 ?萬科的經(jīng)驗 ：是目前國內(nèi)最好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，它的模式就是產(chǎn)品模式化向全國擴(kuò)張 ?融科的模式 ：“順馳 +萬科”的模式，集中在幾個城市，把這幾個城市做透，然后以這幾個城市為基點向全國擴(kuò)張。每個員工都吃住在當(dāng)?shù)貛讉€月，以求全面了解當(dāng)?shù)厍闆r。 ?以 70%的資金投向住宅， 30%用于寫字樓的開發(fā) ?最初從開發(fā)高檔寫字樓進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，之后看好住宅開發(fā)，迅速將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到業(yè)務(wù)上 ?利用住宅銷售快速獲得大量的現(xiàn)金流，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大；持有一定量的寫字樓作，獲得了穩(wěn)定的租金回報，又具備了必要的抗風(fēng)險能力 ?對于投資業(yè)務(wù)，融科智地秉持其做實業(yè)的風(fēng)格，開始持謹(jǐn)慎回避態(tài)度，但近期也開始積極探索 ?看好房地產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)現(xiàn)聯(lián)想 60%以上的員工有購房需求 —— 這促成了最后進(jìn)軍住宅領(lǐng)域的決定 ?寫字樓雖然收益穩(wěn)定，但回收時間長，如果等做完寫字樓再回頭做住宅，可能已經(jīng)錯過住宅開發(fā)的黃金時期” ?以北京為主，積極拓展 3— 4個二線城市 ?目前在北京、武漢、重慶、長沙等城市已陸續(xù)推出代表樓盤 ?聯(lián)想是國際品牌，作為聯(lián)想旗下的支柱企業(yè)，就必須向全國發(fā)展。在 2023年聯(lián)想成立二十周年慶典上，聯(lián)想控股柳傳志先生更是表示，房地產(chǎn)業(yè)將成為聯(lián)想控股未來發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。融科智地立志在房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展，對客戶負(fù)責(zé)，對社會和城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，成為實力雄厚、品牌一流、基業(yè)長青的房地產(chǎn)企業(yè)。開工建設(shè)各類住房總建筑面積 6182萬平方米 五市三區(qū)重點建設(shè)中低價位、中小套型住房。全年商品房銷售面積 ,下降 %，其中住宅銷售 660萬平米，下降 %。而物業(yè)租金回報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)贏利能力 ?開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比 保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強(qiáng)實力和擴(kuò)張發(fā)展尤為重要。 ?土地招標(biāo)拍賣制度為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個平等競爭的平臺 ：雖然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長遠(yuǎn)來看，通過靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會逐漸淡出市場，有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。 2023年下半年有四只開放式產(chǎn)業(yè)基金(主要是地產(chǎn)行業(yè) )通過銀監(jiān)會批準(zhǔn)正式上市；即將出臺的房地產(chǎn)信托管理辦法有可能突破 200份合同限制。銀行信貸風(fēng)險過大 ?央行對房地產(chǎn)貸款的限制進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)融資來源 ?融資渠道創(chuàng)新成為中大型房地產(chǎn)關(guān)注熱點并成為未來發(fā)展越來越重要的致勝因素 ? 絕大部分房地產(chǎn)商以地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主體，盈利結(jié)構(gòu)單一，受行業(yè)周期波動影響較大 ? 其他業(yè)務(wù)受市場成熟程度以及政策影響因素還未成氣候，但在“高點”城市對房地產(chǎn)經(jīng)營、中介服務(wù)的需求快速增長。 通過合理引導(dǎo) ，這一優(yōu)勢將繼續(xù)不斷地轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 環(huán)渤海未來潛力巨大 — 19 — 區(qū)域增長極 跨區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中心 所在省及周邊地區(qū) 較發(fā)達(dá)，具有一定的外向型 有較多的地區(qū)性和全國性支柱產(chǎn)業(yè) 生活水平高，對周邊地區(qū)有很大影響 區(qū)域文化中心，對周邊地區(qū)有較強(qiáng)影響 天津、杭州、成都、沈陽、大連、武漢、青島 城市類別 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 特性 國家經(jīng)濟(jì)中心或政治中 心 區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中 心 子區(qū)域政治中心 或經(jīng)濟(jì)中心 輻射區(qū)域 全國乃至國際 所在區(qū)域 城市周邊區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，外向型為主 較發(fā)達(dá)，區(qū)域性較強(qiáng) 一般或較差，區(qū) 域性很強(qiáng) 產(chǎn)業(yè) 有大量的全國性和國際 性支柱產(chǎn)業(yè) 有一定全國性支柱產(chǎn)業(yè) ，地區(qū)性產(chǎn)業(yè)較多 自給型 社會生活 生活水平高，生活方式與國際接軌且對國內(nèi)有巨大影響 生活水平較高，受核心城市影響較大 生活水平一般，受外界影響較小 文化 有自身的代表文化，對 周邊地區(qū)影響強(qiáng)烈 區(qū)域文化中心，受周邊 核心城市文化影響 受外界影響 區(qū)域地位 國家級核心增長極 子區(qū)域增長極 從屬增長對象 代表城市 上海、北京、深圳、 廣州 青海、呼和浩特、太原 及諸地級市 縣級市 從城市吸引力來看，二、三線城市（尤其是二線城市）由于其良好的市場空間和相對弱的競爭而成為開發(fā)熱點 — 20 — 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，住宅開發(fā)投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過 65%，住宅銷售面積占總銷售面積的 89%，是房地產(chǎn)市場最重要的組成部分 數(shù)據(jù)來源：歷年國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計快報 ? 1997年以來，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重急劇上升， 2023年以來一直超過 65%，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拉動力量 ? 2023年以前，辦公樓投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重逐步下降， 2023年后雖略有上升，但其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重依然較低 ? 自 2023年以來，商業(yè)營業(yè)用房的投資額逐年增加， 2023年后其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重也有所提升，但其投資對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響有限 ? 從銷售面積來看，住宅同樣是市場主力， 2023年所占比重接近 90% — 21 — ? 2023年我國住宅竣工面積 平米，同比增長 %，銷售面積，同比增長 %，竣工銷售面積比為 ， 2023年住宅銷售面積自 1997年以來首次大于竣工面積，說明近年來我國住宅的需求增長加快，當(dāng)年竣工面積不能滿足銷售的需要，消化了部分存量房 ? 2023年全國辦公樓竣工面積為，同比增長 %，銷售面積為 ，同比增長 %，竣工銷售面積比為，辦公樓竣工銷售面積比逐年下降，由 1997年的 2023