【正文】 銷售額（億元）銷售面積增長(zhǎng)率銷售額增長(zhǎng)率20232023青島房地產(chǎn)銷售面積和銷售額及增長(zhǎng)率 ? 青島地處山東東部 ， 三面環(huán)海 ， 冬暖夏涼 ， 氣候宜人 ， 有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)， 是全國(guó)著名的莊旅游城市 ， 而且還是最適宜人類居住的城市之一 。擁有海濱、名人故居、多國(guó)建筑等旅游資源，大量游客到來(lái)必然帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的需求 ?作為奧運(yùn)賽場(chǎng)城市之一的青島，為迎接 2023年的到來(lái)，必定要完成一系列規(guī)模較大的城市規(guī)劃方案，諸如改造河流、整頓道路等，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)有非常明顯的帶動(dòng)作用 — 42 — 從青島市“十一五”規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)主要圍繞“五帶五區(qū)”進(jìn)行城市建設(shè) 青島市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域示意圖 ? 在青島市十一五規(guī)劃綱要中 ， “ 五帶五區(qū) ” 為青島勾勒出線條分明的經(jīng)濟(jì)圖譜 。資金來(lái)源主要為財(cái)政撥款 市內(nèi)四區(qū)改造城中村 37個(gè)，占地面積 845萬(wàn)平方米，拆遷房屋建筑面積 304萬(wàn)平方米，拆遷安置居民約 21850戶，規(guī)劃建筑面積 1001萬(wàn)平方米 市內(nèi)四區(qū)改造舊城區(qū) 39片，占地面積 265萬(wàn)平方米，拆遷建筑面積 262萬(wàn)平方米，拆遷安置居民約 40400戶，規(guī)劃建筑面積603萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市政府 — 44 — 許多大型房地產(chǎn)企業(yè)加速涌入青島，本地企業(yè)將面臨前所未有的慘烈競(jìng)爭(zhēng)，青島市場(chǎng)也將逐步呈現(xiàn)由少數(shù)巨型企業(yè)“瓜分天下”的局面 青島本地企業(yè) 大型國(guó)有專業(yè)房地產(chǎn)公司 各國(guó)家機(jī)關(guān)下屬房地產(chǎn)企業(yè) 小型項(xiàng)目公司 大型民營(yíng)企業(yè) 外地企業(yè) 外資企業(yè) 外行企業(yè) ? 自從 2023年 11月 ,即墨的一次國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì) ，當(dāng)時(shí) ， 浙江省平湖市的陽(yáng)光房地產(chǎn)公司舉拍成功 。 ? 融科智地于 2023年正式進(jìn)入住宅領(lǐng)域，并確立了在全國(guó)重點(diǎn)城市布局的戰(zhàn)略規(guī)劃。 聯(lián)想控股的組織架構(gòu) — 48 — 聯(lián)想控股對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了充分的資源支持，并有效界定了管控關(guān)系，充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)者的積極性 ? 資源支持： 提供資金 、 品牌 、 管理 、文化等方面的有力支持 ， 推動(dòng)子公司成為所在行業(yè)的領(lǐng)先企業(yè) ? 將中科院位于中關(guān)村的一塊占地 8萬(wàn)平方米的地皮注入 ， 成為融科的標(biāo)志性建筑 “ 融科資訊中心 ” ；核心人員也是聯(lián)想早期大規(guī)模建廠房時(shí)積累下的建筑和房地產(chǎn)規(guī)劃人才 ， 投入 30億元用于土地購(gòu)置 ? 高層支持 ：柳傳志作為融科智地的董事長(zhǎng) ， 指導(dǎo)戰(zhàn)略制定 ， 參與一些重要的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)； 充分的資源支持 ? 聯(lián)想控股的管控途徑 ：行使定方向、 選人才 、 配資源 、 監(jiān)督考核的職能 ? 主要發(fā)揮經(jīng)營(yíng)者的積極性 ：柳傳志自稱做一個(gè) “ 弱勢(shì)董事長(zhǎng) ” ， 主要負(fù)責(zé)監(jiān)管和利益分配 ， 讓 CEO們主導(dǎo)決策 ， 自己在有十足把握時(shí)候才發(fā)言 。 ?2023年非典過(guò)后，融科智地分派員工到初選出的 8個(gè)城市去做調(diào)研。在這 4個(gè)城市中耗資 20多億元，購(gòu)入約 200萬(wàn)平方米的土地?！耙运麄?cè)诠緭?dān)任的職務(wù)，還能這樣勤學(xué)好問(wèn)，在一般企業(yè)的高管中比較少見。 ” 在一期銷售十分成功的情況下 ， 橄欖城二期依然繼續(xù)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改與完善 ， 試圖每一個(gè)細(xì)節(jié)都滿足市場(chǎng)消費(fèi)者的需求 。 “ 融科 餐廳緊鄰廚房布局 ， 保證了人居生活的最佳品質(zhì) 。至此，萬(wàn)科成為中國(guó)首家銷售額突破兩百億元的房地產(chǎn)企業(yè) 。目前已經(jīng)形成多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)住宅版本，已經(jīng)有超過(guò) 12個(gè)部品實(shí)現(xiàn)了工廠化的生產(chǎn)裝配，在住宅性能標(biāo)準(zhǔn)方面的創(chuàng)新超過(guò) 60項(xiàng) 。積極尋找戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，擴(kuò)展多元化融資渠道。 數(shù)據(jù)來(lái)源：萬(wàn)科公司資料、北大縱橫分析 — 63 — 萬(wàn)科的擴(kuò)張戰(zhàn)略：從“隨機(jī)”到“有選擇”地?cái)U(kuò)張，從點(diǎn)到面，從“全國(guó)性布局”到“做大區(qū)域中心” 第一階段： （ 90年代初期） 隨機(jī)擴(kuò)張 ? 提出了跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，1991年進(jìn)入上海，開始進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng) ? 當(dāng)時(shí)隨機(jī)選擇了歷史上發(fā)展比較快、人口比較密集的中南部地區(qū) 第二階段： （ 1998年 2023年） 全國(guó)性布點(diǎn) ? 開始有目的地選擇人口在100萬(wàn)以上、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速的大城市 ，這些城市基本沿著線形分布 ? 加快城市擴(kuò)張和跨地域經(jīng)營(yíng)布局，將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到南昌等大城市 第三階段： （ 2023年 目前） 聚焦三大經(jīng)濟(jì)圈 ? 開始從城市帶的角度考慮選擇跨區(qū)域發(fā)展的布局 ? 03年主要集中在珠三角， 04年投資重點(diǎn)是長(zhǎng)三角， 05年開始著力加強(qiáng)環(huán)渤海地區(qū)，初步完成“ 3＋ X”的區(qū)域布局 ?開始從“做大”向“做強(qiáng)”轉(zhuǎn)變， 06年設(shè)立深圳、北京、上海三大區(qū)域中心公司 ，從“全國(guó)性戰(zhàn)略布局”向“做大區(qū)域中心”轉(zhuǎn)變 — 64 — 組織和管控方面，萬(wàn)科 2023年前采用“總部 城市公司” 二級(jí)架構(gòu)， 05年增加了區(qū)域中心公司；總部 /區(qū)域中心高度集權(quán)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理 ?采用“集團(tuán)總部 —— 市級(jí)公司”的二級(jí)架構(gòu) ?集團(tuán)總部設(shè)置工程管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、資金管理中心、企劃部、審計(jì)部等職能部門。過(guò)去 20年，萬(wàn)科完成了從業(yè)務(wù)多元化到專業(yè)化的調(diào)整，這是第一次專業(yè)化；在未來(lái)十年，萬(wàn)科將自己定位于精細(xì)化，就是在所專注的住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)、更優(yōu)秀、更卓越，這是第二次專業(yè)化 商業(yè)模式定位 ?基本不做商業(yè)地產(chǎn) ?以中高檔、中檔、中低檔住宅產(chǎn)品為主，根據(jù)市場(chǎng)情況介入低檔產(chǎn)品 ：未來(lái)新增的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，希望 大部分 是中高檔、中檔、中低檔產(chǎn)品，而不是高檔產(chǎn)品；對(duì)低檔產(chǎn)品的介入力度也主要看政府的土地供應(yīng)情況，如果政府推出指定建設(shè)普通商品房的地塊，萬(wàn)科也會(huì)積極參與 產(chǎn)品定位 ?聚焦三個(gè)經(jīng)濟(jì)圈：珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣地區(qū) 。進(jìn)一步加大資源整合力度，充分發(fā)揮合作伙伴的優(yōu)勢(shì)，提升自身行業(yè)資源整合樞紐的地位 。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來(lái)了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào)。 — 56 — 融科置地的成功緣于專注與專業(yè)，其獨(dú)特之處：三有三獨(dú)立 三有 三獨(dú)立 有獨(dú)立的公司發(fā)展戰(zhàn)略 有獨(dú)立的專業(yè)團(tuán)隊(duì) 業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是獨(dú)立的 有資金實(shí)力 有聯(lián)想的知名度做依托 有深厚的文化積淀 — 57 — 導(dǎo)讀 ? 房地產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境分析 ? 房地產(chǎn)業(yè)典型企業(yè)分析 – 凱德置地 – 融科智地 – 中糧地產(chǎn) – 華潤(rùn)置地 – 萬(wàn)科 – 金地 ? 海爾房地產(chǎn)內(nèi)部資源與能力分析 — 58 — 萬(wàn)科簡(jiǎn)介 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于 1984年 5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。 項(xiàng)目戶型以 135－160㎡ 的三室兩廳兩衛(wèi)和 95－ 120㎡ 的兩室兩廳兩衛(wèi)為主 ， 輔以少量的四室和躍層 。 精心打造產(chǎn)品 ， 換來(lái)的自然是客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可 ， 而對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可也造就了融科的品牌口碑 融科人遵循聯(lián)想一貫的 “ 以客戶需求為導(dǎo)向 ，以客戶體驗(yàn)貫穿產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、 銷售 、 服務(wù)全程 ”的開發(fā)理念 ， 力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) “ 科技與生活的完美融合 ， 讓生活永遠(yuǎn)充滿聯(lián)想 ” 。 “ 每一次修改都是包括我在內(nèi)的研發(fā)團(tuán)隊(duì)與設(shè)計(jì)單位共同進(jìn)行的 。 橄欖城的開發(fā)中，在北京、重慶、武漢、長(zhǎng)沙四地布局成網(wǎng)，以融科為品牌的項(xiàng)目相繼出爐 提前籌備，跨區(qū)域擴(kuò)張 — 52 — 融科智地的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略：“順馳 + 萬(wàn)科”模式，重點(diǎn)區(qū)域布局，單個(gè)城市做深做透 ?順馳的經(jīng)驗(yàn) ：原來(lái)集中在天津發(fā)展，把天津這個(gè)城市做透，收獲頗豐，天津房地產(chǎn)銷售額總共幾百億元，順馳就占了 70多億 ?萬(wàn)科的經(jīng)驗(yàn) ：是目前國(guó)內(nèi)最好的房地產(chǎn)品牌企業(yè)，它的模式就是產(chǎn)品模式化向全國(guó)擴(kuò)張 ?融科的模式 ：“順馳 +萬(wàn)科”的模式，集中在幾個(gè)城市，把這幾個(gè)城市做透，然后以這幾個(gè)城市為基點(diǎn)向全國(guó)擴(kuò)張。每個(gè)員工都吃住在當(dāng)?shù)貛讉€(gè)月，以求全面了解當(dāng)?shù)厍闆r。 ?以 70%的資金投向住宅， 30%用于寫字樓的開發(fā) ?最初從開發(fā)高檔寫字樓進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，之后看好住宅開發(fā)，迅速將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到業(yè)務(wù)上 ?利用住宅銷售快速獲得大量的現(xiàn)金流，促進(jìn)業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大；持有一定量的寫字樓作，獲得了穩(wěn)定的租金回報(bào)，又具備了必要的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ?對(duì)于投資業(yè)務(wù)，融科智地秉持其做實(shí)業(yè)的風(fēng)格，開始持謹(jǐn)慎回避態(tài)度，但近期也開始積極探索 ?看好房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)發(fā)現(xiàn)聯(lián)想 60%以上的員工有購(gòu)房需求 —— 這促成了最后進(jìn)軍住宅領(lǐng)域的決定 ?寫字樓雖然收益穩(wěn)定，但回收時(shí)間長(zhǎng)，如果等做完寫字樓再回頭做住宅，可能已經(jīng)錯(cuò)過(guò)住宅開發(fā)的黃金時(shí)期” ?以北京為主，積極拓展 3— 4個(gè)二線城市 ?目前在北京、武漢、重慶、長(zhǎng)沙等城市已陸續(xù)推出代表樓盤 ?聯(lián)想是國(guó)際品牌，作為聯(lián)想旗下的支柱企業(yè)，就必須向全國(guó)發(fā)展。在 2023年聯(lián)想成立二十周年慶典上，聯(lián)想控股柳傳志先生更是表示，房地產(chǎn)業(yè)將成為聯(lián)想控股未來(lái)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。融科智地立志在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，對(duì)客戶負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)和城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，成為實(shí)力雄厚、品牌一流、基業(yè)長(zhǎng)青的房地產(chǎn)企業(yè)。開工建設(shè)各類住房總建筑面積 6182萬(wàn)平方米 五市三區(qū)重點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位、中小套型住房。全年商品房銷售面積 ,下降 %，其中住宅銷售 660萬(wàn)平米，下降 %。而物業(yè)租金回報(bào)是一種相對(duì)穩(wěn)定的高回報(bào)，能增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)贏利能力 ?開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比 保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對(duì)企業(yè)增強(qiáng)實(shí)力和擴(kuò)張發(fā)展尤為重要。 ?土地招標(biāo)拍賣制度為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)平等競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái) ：雖然現(xiàn)在還存在一定的運(yùn)作缺陷，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商還是會(huì)逐漸淡出市場(chǎng)，有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。 2023年下半年有四只開放式產(chǎn)業(yè)基金(主要是地產(chǎn)行業(yè) )通過(guò)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)正式上市；即將出臺(tái)的房地產(chǎn)信托管理辦法有可能突破 200份合同限制。銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大 ?央行對(duì)房地產(chǎn)貸款的限制進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)融資來(lái)源 ?融資渠道創(chuàng)新成為中大型房地產(chǎn)關(guān)注熱點(diǎn)并成為未來(lái)發(fā)展越來(lái)越重要的致勝因素 ? 絕大部分房地產(chǎn)商以地產(chǎn)、房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為主體，盈利結(jié)構(gòu)單一，受行業(yè)周期波動(dòng)影響較大 ? 其他業(yè)務(wù)受市場(chǎng)成熟程度以及政策影響因素還未成氣候，但在“高點(diǎn)”城市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)的需求快速增長(zhǎng)。 通過(guò)合理引導(dǎo) ，這一優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)不斷地轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì) 環(huán)渤海未來(lái)潛力巨大 — 19 — 區(qū)域增長(zhǎng)極 跨區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中心 所在省及周邊地區(qū) 較發(fā)達(dá)，具有一定的外向型 有較多的地區(qū)性和全國(guó)性支柱產(chǎn)業(yè) 生活水平高，對(duì)周邊地區(qū)有很大影響 區(qū)域文化中心，對(duì)周邊地區(qū)有較強(qiáng)影響 天津、杭州、成都、沈陽(yáng)、大連、武漢、青島 城市類別 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市 特性 國(guó)家經(jīng)濟(jì)中心或政治中 心 區(qū)域政治中心或經(jīng)濟(jì)中 心 子區(qū)域政治中心 或經(jīng)濟(jì)中心 輻射區(qū)域 全國(guó)乃至國(guó)際 所在區(qū)域 城市周邊區(qū)域 經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)，外向型為主 較發(fā)達(dá)，區(qū)域性較強(qiáng) 一般或較差，區(qū) 域性很強(qiáng) 產(chǎn)業(yè) 有大量的全國(guó)性和國(guó)際 性支柱產(chǎn)業(yè) 有一定全國(guó)性支柱產(chǎn)業(yè) ，地區(qū)性產(chǎn)業(yè)較多 自給型 社會(huì)生活 生活水平高，生活方式與國(guó)際接軌且對(duì)國(guó)內(nèi)有巨大影響 生活水平較高，受核心城市影響較大 生活水平一般，受外界影響較小 文化 有自身的代表文化，對(duì) 周邊地區(qū)影響強(qiáng)烈 區(qū)域文化中心，受周邊 核心城市文化影響 受外界影響 區(qū)域地位 國(guó)家級(jí)核心增長(zhǎng)極 子區(qū)域增長(zhǎng)極 從屬增長(zhǎng)對(duì)象 代表城市 上海、北京、深圳、 廣州 青海、呼和浩特、太原 及諸地級(jí)市 縣級(jí)市 從城市吸引力來(lái)看，二、三線城市（尤其是二線城市）由于其良好的市場(chǎng)空間和相對(duì)弱的競(jìng)爭(zhēng)而成為開發(fā)熱點(diǎn) — 20 — 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，住宅開發(fā)投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重超過(guò) 65%，住宅銷售面積占總銷售面積的 89%，是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的組成部分 數(shù)據(jù)來(lái)源：歷年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)快報(bào) ? 1997年以來(lái)，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重急劇上升， 2023年以來(lái)一直超過(guò) 65%，是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拉動(dòng)力量 ? 2023年以前，辦公樓投資在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重逐步下降， 2023年后雖略有上升，但其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重依然較低 ? 自 2023年以來(lái)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資額逐年增加， 2023年后其在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比重也有所提升，但其投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響有限 ? 從銷售面積來(lái)看，住宅同樣是市場(chǎng)主力， 2023年所占比重接近 90% — 21 — ? 2023年我國(guó)住宅竣工面積 平米，同比增長(zhǎng) %，銷售面積，同比增長(zhǎng) %，竣工銷售面積比為 ， 2023年住宅銷售面積自 1997年以來(lái)首次大于竣工面積，說(shuō)明近年來(lái)我國(guó)住宅的需求增長(zhǎng)加快，當(dāng)年竣工面積不能滿足銷售的需要，消化了部分存量房 ? 2023年全國(guó)辦公樓竣工面積為，同比增長(zhǎng) %，銷售面積為 ，同比增長(zhǎng) %，竣工銷售面積比為，辦公樓竣工銷售面積比逐年下降，由 1997年的 2023