【正文】 種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選。酒店服務式公寓，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有酒店經營的純服務公寓。 國內的酒店式公寓最早出現在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件 1什么叫酒店？其分級標準是什么 CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。 1952年 4月 25日，歐洲金鑰匙組織成立， 1972年絯組織發(fā)展成為一個國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有 34個國家和地區(qū)參加，約 有會員 3500人。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內外綜合服務的總代理。 酒店金鑰匙的服務宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務。 酒店金鑰匙對中外商務旅游者而言，他們是酒店內外綜合服務的總代理，一個在旅途中可以信賴的人，一個充滿友誼的忠實朋友，一個解決麻煩問題的人，一個個性化服務的專家。在客流組織上，我們更加強調了系統(tǒng)化的安全措施，以及客流、交通的遠端輻射功能，這個我們想要把吸引力從北京一直到華北，到東北，將來使這個 MALL影響力擴大到更廣泛的地域，使它成為國內外游客在北京游覽休閑的最佳項目。根據來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 1什么叫提袋率？人流量是怎樣測算出來的 ? 提袋率 (每 100位顧客中購物的比例 ) 人流量是在計劃開店的地點掐表記錄經過的人流，測算單位時間內多少人經過該位置。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。相對于地產商如何選址，人們大多議論的是零售商如何選址的話題。但是，隨著商業(yè)用地的不斷增多，加之失敗的商業(yè)地產開發(fā)所導致的店鋪空置問題日益嚴重，對商業(yè)用地進行價值評判的重要性已經引起業(yè)界的高度重視。以下就兩者在價值評判中的幾個不同點談談自己的看法。更具體地說，零售商以自己店鋪所處場所為視點，判斷商圈及立地條件是否滿足開店的要求。前者是由小向大看，即由場所看商圈；后者是由大向小看，即由商圈看場所。但是，兩者對顧客類型的劃分卻有如下的不同。所以，零售商對顧客進行分類時，是依據店鋪經營的商品品種，對這類消費群體進行詳細分類。詳細分類的目的是為了調整商品構成，從而滿足不同客層的不同需求。例如，高收入中年女性購買服裝去百貨店、一般家庭婦女購買服裝去綜合超市、年輕女孩購買服裝去時裝店等。由此，為確立招商目標、制定租金價位提供依據。 零售商利用此數據的目的是進行營業(yè)額預測。地產商利用這些基礎數據，是以駐場所有店鋪的整體收益最大化為目標，確定招商的業(yè)種、業(yè)態(tài)及規(guī)劃建設規(guī)模。 四．對商圈未來發(fā)展方向的期望不同 零售商希望未來商圈的同質化擴大，不希望商圈的性質發(fā)生變化。商圈性質的變化意味著店鋪不是因顧客減少而遭淘汰，就是在開發(fā)商的業(yè)態(tài)調整中遭淘汰。高層次的商圈可以吸引高端商業(yè)的進入，同時帶來物業(yè)的升值。這并不是開發(fā)商情愿這樣做，而是激烈的市場競爭要求從選址階段就要開始考慮 5年后的業(yè)態(tài)調整，以適應環(huán)境的變化。 不同商業(yè)業(yè)態(tài)對經營面積、規(guī)模與場地、樓層的要求 ? 商店建筑的規(guī)模，根據其使用類別、建筑面積分為大、中、小型， ? 商店建筑的規(guī)模 ? 百貨商店、商場建筑面積（ m2） 菜市場類建筑面積（ m2） 專業(yè)商店建筑（ m2） 大型 15000 6000 5000 中型 3000～ 15000 1200～ 6000 1000～ 5000 小型 3000 1200 1000 通道的規(guī)劃要求 ? 外廊式（布置單面房）的走廊寬度 —— 米 內廊式（雙面房）的走廊寬度 —— 走道凈高大于等于 最遠的房間到廁所的距離應小于 50米 超過 50平方米或 60人以上的房間應有兩個出口，兩出口間距 5米以上 一建筑兩端頭設置疏散樓梯時，房間到樓梯的距離在 40米以內 一建筑單側設置一部疏散樓梯時，最遠的房間到樓梯的距離在 22米內 一房間內一角設置有樓梯時，房間對角線的距離在 40米以內 電梯的配比要求 ? 大型商店營業(yè)部分層數為四層及四層以上時，宜設乘客電梯或自動扶梯；商店的多層倉庫可按規(guī)模設置載貨電梯或電動提升機、輸送機。 ； 二、自動扶梯上下兩端水平部分 3m范圍內不得兼作它用； 三、當只設單向自動扶梯時，附近應設置相配伍的樓梯。高壓配電網架宜按遠期規(guī)劃一次建成，一般應在二十年內保持不變。高壓配電網中每一主干線路和配電變壓器，都應有比較明顯的供電范圍，不宜交錯重疊。大城網和特大城網，應采用多回線式或環(huán)式，必要時可增設開閉所。 （ 3）配電網應不斷加強網絡結構，盡量提高供電可靠性，以適應擴大用戶連接用電的需要，逐步減少重要用戶建設雙電源和專線供電線路。 （ 4）城市公路燈照明線路是配電網的一個組成，配電網規(guī)劃中應包括路燈照明的改進和發(fā)展部分。 ? 首層設計的層高考慮 首層主要是門廳，是一個建筑的展示空間，在效果上講究大氣，莊重，豪華，故首層層高可考慮通高兩層，甚至三層，一般 —— 米 通風、采光、消防規(guī)范 ? 通風：南北房間應考慮通風，并組織穿堂風 采光：住宅的間距應保證第一層樓在冬至（ 12月 22日）有至少一小時的日照 居室天然采光系數（開窗面積 /地面面積）應不小于 1/10 消防規(guī)范： （ 1） 道路消防規(guī)范 （ A）當建筑沿街部分長度超過 150米或總長度超過 220米，應設穿過建筑的消防車道 ? （ B）沿街建筑應設連接街道和內院的通道，其間距不大于 80米 （ C）建筑物內開設的消防車道，凈高和凈寬均應大于或等于 4米 （ D）消防道路寬度應大于 ，凈空高度不應小于 4米 （ E）盡端式消防道的回車場尺度應大于等于15米 *15米 （ F）高層建筑宜設環(huán)形消防車道，或沿兩長邊設消防車道 （ G）超過 3000座的體育館，超過 2000座的會堂，占地面積超過 3000平方米的展覽館，博物館，商場，宜設環(huán)形消防車道 (2) 、建筑物消防間距 多層建筑與多層建筑的防火間距不應小于 6米 高層建筑與多層建筑的防火間距不應小于 9米 高層建筑與高層建筑的防火間距不應小于 13米 (3) 、建筑設計 高層建筑主體須有不小于 1/4周長的防火面，在防火面一側建筑的裙房，高度不應大于5米，深度不應大于 4米。 當計算空氣調節(jié)冷負荷時，營業(yè)廳人數應包括顧客和售貨員兩部分，顧客人數應按星期日平均流量計算。 商店營業(yè)廳空氣調節(jié)宜采用低速全空氣單風道系統(tǒng)；有條件時，可采用變風量系統(tǒng)。 機械送風系統(tǒng)（包括與熱風采暖合并的系統(tǒng)）的送風方式應采用上側送；當有吊頂可以利用時，可采用散流器直送。 1辦公智能化 ? 辦公智能化是指辦公人員利用先進的技術設備，實現辦公活動自動化和科學化。完整的辦公智能化系統(tǒng)由計算機技術、通訊技術及相關設備組成，具有信息準備、輸入、保存、處理、分發(fā)和傳播等功能。 建筑智能化在建筑領域的影響是全方位的，包括改變建筑的結構、形式和設備，但影響最為直接的將是室內環(huán)境。這種辦公室由屏風或家具圍合而成，同處于一個大空間內，又有相對獨立性，既能提供方便聯(lián)絡，又能保證各自安靜。目前，國內的一些新型屏風家具，已擁有較完善的線路管理系統(tǒng)，在桌面多個角落 設有走線口，并設插座、臺底電線槽和地腳線板，能把所有電線隱藏，并按不同的電線類型，分隔于不同的分線槽或支柱內坑內，即使重新編排線路，也無需移動桌面或吊柜?！盁o紙辦公”未必是未來辦公廳唯一模式，但在一定條件下是完全可以實現的。和商鋪的經營范圍。用地：地勢高，地形平坦，有一定坡度，利于排水 。土壤承載力高，當沿河時，應考慮河岸的穩(wěn)固性和土壤耐壓力 。有利于建設，有利于經營 ,節(jié)約用地，但有一定發(fā)展余地沿河時，必須留出岸線 。設備用房應集中布置作為裙房，資源盡量公享 二十六、辦公及管理用房的布局 辦公與管理用房等與主樓的結合方式：（ 1）上下分層 ,（ 2）庭院組合式 ,（ 3）中庭式 二十七、店招的設計規(guī)格 根據有關規(guī)定，所有臨街店面和單位要基本做到一店一招，同一建筑物要統(tǒng)設計，統(tǒng)一規(guī)格；店招店牌還要無陳舊破損、別字、錯字等。隔墻布置吸聲材料：如多孔吸聲材料，薄板，穿孔板，特殊吸聲構造。 筑物本身所承受的重量，分為活荷載和死荷載： 活荷載指人，家具，陳設品等。每平方米的單位面積 /每平方米的單位重量 =每單位平方米的荷載 第三、營銷 ?什么是返租 ,包租 ? 是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對現鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內每年給與投資者一定的租金回報（約為8%— 12%），而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸發(fā)展商所有，這種形式的實質是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然后統(tǒng)一招商和經營管理，以承擔未來經營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式 ,最早出現在 20世紀 70年代的歐美發(fā)達國家 ,近年才開始出現在國內一些發(fā)達城市。據資料統(tǒng)計 ,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過 60%均以整體租賃產權式商鋪為發(fā)展方向。 什么叫房地產信托 ? 房地產信托是指信托機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業(yè)務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項，有些還以投資者身份參與對房地產開發(fā)經營的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務。 什么叫投資回報率？怎樣計算？ ? 如何計算投資回報率 ? 一個計算投資回報率的計算公式： ? 計算購入再出租的投資回報率＝月租金 12個月 首付款 銀行存款利率 貸款 銀行貸款利率 /售價 ? 計算購入再售出的投資回報率＝ (售出價 購入價 )/購入價 〈 備注：無貸款情況 〉 什么叫委托代理租賃？ ? 房屋租賃代理是指房地產經紀機構接受房屋出租人委托，代理出租房屋并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同的經營活動。租賃代理保證金的金額不得低于 60萬元。 商鋪定價要參照哪些因素？ ? 在北京，開發(fā)商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅價格的兩倍。以柳州為例，當地的水景住宅銷售價格每平方米不到 3000元，一般商品房價格每平方米 2000元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米 3萬元，有些甚至達到 5萬多元。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考量標準。 ?城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素 影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊的租金水平。該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有 1－ 2個，導致商業(yè)區(qū)與其他區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。 城市的流通力和第三產業(yè)發(fā)達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素 中國商業(yè)經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核心競爭力主要表現為生產力與流通力的乘數。在生產相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。如果流通力大于 1，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優(yōu)勢互補、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。 ? 而流通力的發(fā)達程度和第三產業(yè)的發(fā)展狀況，將直接影響當地商鋪租金和銷售價格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣得快、價格高，就是因為當地已經形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。如北京的雅寶路以吉利大廈、天涯大廈為代表其租金遠遠高于西單、王府井、國貿，因為該區(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿易的窗口；而中關村已經形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出 14萬／ｍ 2（套內面積）的天價。所謂“一步三市”就是這個道理。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預期問題。內部收益率（ＩＲＲ）是指將房地產投資未來現金流貼現為現值作為初始投資所使用的貼現率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。一個城市在商鋪的需求和供應相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內部收益率，他通過調查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內