【正文】 與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷手法與住宅不同 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營(yíng)銷重點(diǎn) （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的推廣階段，推廣對(duì)象、推廣手法 均有所不同 A、商鋪出售或出租階段，投放媒體廣告，吸引客戶 B、整體交鋪運(yùn)作階段，吸引消費(fèi)者光顧 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷周期短 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣節(jié)奏快 （ 5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶更關(guān)心投資潛力 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 開發(fā)住宅項(xiàng)目前要進(jìn)行調(diào)研，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目前也要進(jìn)行 市場(chǎng)調(diào)研。 了解大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研流程，是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的前奏。 耐用消費(fèi)品 指日常生活必備，但消費(fèi)周期長(zhǎng)，重復(fù)消費(fèi)率低的商品，如家用電器、汽車等。 嗜好品 指消費(fèi)者由于某種強(qiáng)烈的愛(ài)好和習(xí)慣而選擇消費(fèi)的商品，如：香煙、酒類等。 金融 /保險(xiǎn)服務(wù) 指由國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供、用于企業(yè)和消費(fèi)者的投資、結(jié)算、貿(mào)易、儲(chǔ)蓄、商業(yè)保險(xiǎn)等方面的服務(wù)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資小業(yè)主定位調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)商戶定位調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的多元化零售市場(chǎng)供求狀態(tài)研究 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ SWOT矩陣分析同樣也適用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析與住宅項(xiàng)目的 SWOT分析卻有各自的側(cè)重點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點(diǎn)，要對(duì)項(xiàng)目自身所在市場(chǎng)上的各方面的元素進(jìn)行分析。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ SWOT分析同樣適用于商業(yè)地產(chǎn) S：強(qiáng)項(xiàng)、優(yōu)勢(shì) W：弱項(xiàng)、劣勢(shì) O：機(jī)會(huì)、機(jī)遇 T：威脅、對(duì)手 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點(diǎn) 住宅 購(gòu)物中心 S ——優(yōu)勢(shì)分析 W——劣勢(shì)分析 O ——機(jī)會(huì)分析 T ——威脅分析 多元化 A B C D E F ABCDEF、 N是代表：項(xiàng)目本身、功能、業(yè)態(tài)、小業(yè)主、發(fā)展商 經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)管理等多方面的含義。沒(méi)錯(cuò)，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理論，可是，怎樣才能找出稀缺性的業(yè)態(tài)？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 五、怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 以供求關(guān)系判別稀缺性業(yè)態(tài) 稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài) =項(xiàng)目所在區(qū)域急需產(chǎn)品 =未來(lái)項(xiàng)目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機(jī) =項(xiàng)目均衡點(diǎn) =商機(jī) 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 商場(chǎng)商品組合與消費(fèi)者有不可分割的關(guān)系。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 重視消費(fèi)需求和消費(fèi)選擇分析 了解消費(fèi)者購(gòu)物十一種動(dòng)機(jī)（消費(fèi)需求購(gòu)物動(dòng)機(jī)構(gòu)成元素） 功能定位 市場(chǎng)定位 主題定位 業(yè)態(tài)定位 目標(biāo)投資小業(yè)主定位 目標(biāo)消費(fèi)群定位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶定位 經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位 經(jīng)營(yíng)方式定位 個(gè)人動(dòng)機(jī)： 角色扮演 娛樂(lè) 自我滿足 學(xué)習(xí)新趨勢(shì) 身體活動(dòng) 感官刺激 社會(huì)動(dòng)機(jī)： 家庭外的社交經(jīng)驗(yàn) 與有相同興趣溝通 同伴團(tuán)體吸引 身份與權(quán)威 殺價(jià)的樂(lè)趣 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商品組合應(yīng)與顧客定位對(duì)接 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本檢核 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 案例：加拿大劍橋購(gòu)物中心隨機(jī)應(yīng)變經(jīng)營(yíng)策略個(gè)案展示 劍橋購(gòu)物中心管理公司營(yíng)運(yùn)范圍與績(jī)效介紹 重要經(jīng)營(yíng)策略解析 （ 1）背景分析：北美地區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展之路 （ 2）根據(jù)市場(chǎng)變化不斷調(diào)整的總體經(jīng)營(yíng)策略 A、策略一：集中化策略 B、策略二：選擇性投資 C、策略三：加強(qiáng)核心資產(chǎn)的管理 D、策略四：保守的財(cái)務(wù)策略 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 六、如何正確處理購(gòu)物中心商品組合 功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ （ 3）加強(qiáng)功能性管理 措施一：強(qiáng)調(diào)人力的有效運(yùn)用 措施二：尋求節(jié)稅之道 措施三：鎖定美國(guó)大型零售業(yè)者 措施四：爭(zhēng)取在美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì) 措施五：加強(qiáng)與各利害關(guān)系人之間的管理 措施六：強(qiáng)化環(huán)境品質(zhì)的管理 （ 4）謹(jǐn)慎樂(lè)觀的投資態(tài)度 劍橋購(gòu)物中心管理公司經(jīng)驗(yàn)借鑒 借鑒一：了解相關(guān)顧客的需求 借鑒二：以收入保證方式招商 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？ 高風(fēng)險(xiǎn)，高收益。發(fā)展商若想在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須通過(guò)最佳的投資回報(bào)方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面營(yíng)銷，發(fā)展商必須樹立購(gòu)物中心的良好形象及擬定有吸引力的招商租賃合約。目前，業(yè)界通行的是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)原則。 統(tǒng)一招商，持續(xù)經(jīng)營(yíng)是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商原則。如此才能使媒體推廣費(fèi)用使用直接到位 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代已來(lái)臨，購(gòu)物正慢慢地從一種消費(fèi)發(fā)展到一種享受。那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的人性化設(shè)計(jì)呢？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)影響后期經(jīng)營(yíng) 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn) 要點(diǎn)一：先策劃后設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì) 要點(diǎn)二：注重各單位空間的個(gè)性 要點(diǎn)三：借鑒歐洲人性化設(shè)計(jì)尺度 要點(diǎn)四：因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗 要點(diǎn)五：強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性 要點(diǎn)六：強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性 要點(diǎn)七：注重室