【正文】 9698100102104106108110消費(fèi)者信心挃數(shù) 2023年全年消費(fèi)者信心指數(shù)表現(xiàn)情況 通貨膨脹 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 消費(fèi)者信心指數(shù) GDP 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ? 宏觀經(jīng)濟(jì) 環(huán)境 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭 ， 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資一直保持高增長(zhǎng)趨勢(shì) ， 進(jìn)入 2023年 ， 由于地方房地產(chǎn)調(diào)控政策的施行 ， 以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈偏緊的影響 ， 增長(zhǎng)幅度有所下降 ， 但是仍然不足以改變城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的趨勢(shì) 。城市化的發(fā)展必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，所以，未來(lái)數(shù)年中，商業(yè)地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。 區(qū)域 人口規(guī)模增長(zhǎng) 、 人口遷移 、 城市化進(jìn)程和居民購(gòu)買力是商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)格局形成的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素 。 ?大型購(gòu)物中心數(shù)量的增長(zhǎng)速度將得到控制 。 ?商業(yè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合 。 ?調(diào)控主要針對(duì)住宅市場(chǎng) ， 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響較小 ， 尤其是在信貸政策上 ， “ 限購(gòu)令 ” 并不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn) 。 目前正在進(jìn)行的各地級(jí)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃 ， 以及住宅地產(chǎn)限購(gòu)令的施行 ， 將為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)巨大的 、 潛在的市場(chǎng)機(jī)遇 。 中國(guó)龐大的人口數(shù)量和日益增強(qiáng)的消費(fèi)能力對(duì)外資企業(yè)具有非常強(qiáng)的吸引力 。 這種對(duì)商鋪的需求同時(shí)伴隨著對(duì)交通等基礎(chǔ)配套完善 、 娛樂(lè) 、 休閑和交往場(chǎng)所等的需求 。 零售業(yè)發(fā)展需求的要求與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)接 ? 巨大 的消費(fèi)需求潛力為各類不同業(yè)種 、 不同業(yè)態(tài) 、 經(jīng)營(yíng)不同商品的店鋪產(chǎn)生提供了動(dòng)力 ， 零售業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的多業(yè)態(tài)發(fā)展格局 。 ? 目前 急于進(jìn)行零售業(yè)和想擴(kuò)大在零售業(yè)發(fā)展的企業(yè)很多 ， 這就為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的市場(chǎng)前景 。 商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)率致使商業(yè)地產(chǎn)投資增加 ? 商業(yè) 地產(chǎn)投資回報(bào)率比較高 ， 收益性較強(qiáng) 。 在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)居住物業(yè)利潤(rùn)受阻的情況下 ，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為開(kāi)發(fā)商增加了新的利潤(rùn)來(lái)源 。 ?2023年以來(lái) ， 國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)采取調(diào)控以及限購(gòu)等政策 （ 國(guó)十條 ， 國(guó)五條 ） ， 使得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景被看好 ， 大量資金涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 。 12679 % % % % % %%%%%%%%%020234000600080001000012023140002023 2023 2023 2023 2023投資額（億元） 增長(zhǎng)比例 年份 2023 2023 2023 2023 2023 投資額（億元） 12679 增長(zhǎng)比例 % % % % % ? 行業(yè)投資環(huán)境 2023年 2023年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況 2023年商業(yè)地產(chǎn)銷售額累計(jì)同比增速大幅下滑 。 寫(xiě)字樓銷售額和銷售面積 2023年 12月份大幅度增長(zhǎng) 。 空置面積 7130萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %；同期全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額為 9312億元 ， 同比增長(zhǎng) %， 銷售額為 7000億元 ， 同比增長(zhǎng)僅 %。 行業(yè)集中度 ? 行業(yè)集中度 行業(yè)集中度 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 中國(guó) 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于起步 階段， 集中度非常低，市場(chǎng)可發(fā)展空間巨大，有很大的發(fā)展?jié)摿?。 行業(yè)集中度 ? 行業(yè)集中度 行業(yè)壁壘 商業(yè)地產(chǎn)資金密集型的特征導(dǎo)致行業(yè)進(jìn)入壁壘極低 。 進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低 大企業(yè)盲目擴(kuò)張 企業(yè)小型化 產(chǎn)品差別程度低 行業(yè)集中度低 市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng) ? 行業(yè)壁壘 行業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)者之一： 零售品牌商 2023年 ， 隨著青島樂(lè)都匯廣場(chǎng)的開(kāi)幕 ， 樂(lè)購(gòu)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身份完成了 “ 漂亮的轉(zhuǎn)身 ” 。 英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán) （ IICG） 全球 CEO泰格那先生宣布未來(lái) 5年將在中國(guó)投資 12億美元興建商業(yè)設(shè)施 。 ? 行業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng) 保利： 未來(lái)數(shù)年將以商品房住宅開(kāi)發(fā)為主的同時(shí)適度拓展商業(yè)地產(chǎn)等其他 物業(yè) 。 行業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng)者之二： 國(guó)內(nèi)一二線住宅開(kāi)發(fā)商 （保利、萬(wàn)科、龍湖、金地、遠(yuǎn)洋等） ? 行業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng) ?從 2023年開(kāi)始 ， 摩根士丹利就成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最為活躍的投資者 ， 在上海 、 北京 、 廣州 、 南京等中心城市共投資了十多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目 ， 涉及金額超過(guò) 100億人民幣 。 行業(yè)潛在 競(jìng)爭(zhēng)者之三： 海外 投資 公司 ? 行業(yè)潛在競(jìng)爭(zhēng) 行業(yè)購(gòu)買者 ?房地產(chǎn) 投資基金 、 保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者 ?公司 、 企業(yè) ?個(gè)人 投資者 商務(wù)談判能力 企業(yè)自建總部大樓 1 2 3 市場(chǎng) 上存有的購(gòu)買者 僅 機(jī)構(gòu)投資者擁有 較多的信息和較強(qiáng)的議價(jià)能力 公司 、企業(yè)有從購(gòu)買 者向潛在進(jìn)入者轉(zhuǎn)化的趨勢(shì) 現(xiàn)有市場(chǎng)上可能的替代品影響甚微 。 ?REITS、 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金以及資產(chǎn)抵押證券等手段在我國(guó)尚未成為正式的融資渠道 ， 但肯定是今后發(fā)展的方向 。 ? 融資模式 可供選擇的融資工具 股權(quán)融資 債權(quán)融資 創(chuàng)新型融資 公開(kāi)發(fā)行上市前 公開(kāi)發(fā)行上市后 ?境內(nèi)首次公開(kāi)發(fā)行上市 （ A股 ） ?境外首次公開(kāi)發(fā)行上市 （ 紅籌股 ） ?引入戰(zhàn)略投資者 ?產(chǎn)業(yè)投資基金 ?公募 /定向增發(fā) ?配股 ?股本認(rèn)股權(quán)證 ?開(kāi)發(fā)貸款 ?預(yù)收款 ?企業(yè)債 ?短期融資券 ?可轉(zhuǎn)換債 ?分離交易的可轉(zhuǎn)換債 ?可交換債 （ 試點(diǎn)中 ） ?上市公司債 ?房地產(chǎn)信托 ?資產(chǎn)證券化 （ ABS） ?資產(chǎn)支持商業(yè)票據(jù) （ ABCP） ?REITS ? 融資模式 銀行貸款占比較高，但融資成本偏高，強(qiáng)大持續(xù)的融資能力將是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 將形成以銀行信貸資金為主 ，資本市場(chǎng)融資 、 房地產(chǎn)信托 、 房地產(chǎn)業(yè)投資基金 、 REITS、 資產(chǎn)抵押證券以及利用外資等其他方式并存的多元化立體的融資體系 。 劣勢(shì) 由于 產(chǎn)權(quán)被分割出售后 ，經(jīng)營(yíng)權(quán)迅速分散 ， 開(kāi)發(fā)商無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商和統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理 ， 導(dǎo)致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂 ， 呈現(xiàn)一種無(wú)序狀態(tài) ， 導(dǎo)致最終經(jīng)營(yíng)不善等后果 ， 商鋪的價(jià)值也大大縮水 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 ?運(yùn)作特點(diǎn)： ?這種模式由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育 ， 營(yíng)造商業(yè)氛圍 ， 并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ， 通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值； ?前期項(xiàng)目策劃對(duì)項(xiàng)目成功至關(guān)重要 ， 特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)； ?投入大 、 資金回收周期長(zhǎng) ， 對(duì)資金能力要求高 。 劣勢(shì) 只租不售的開(kāi)發(fā)模式對(duì)于發(fā)展商的資金實(shí)力要求非常高 ， 資金壓力較大 ， 同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的發(fā)展商采取只租不售模式 ， 往往會(huì)遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家 ， 雖然經(jīng)營(yíng)收益穩(wěn)定 ，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低 ， 但是隨著商戰(zhàn)的升級(jí) ， 大商家所支付的租金回報(bào)較低；如果采取散租模式 ， 雖然能提高預(yù)期的租金收益 ， 但由于自身經(jīng)營(yíng)能力弱 ， 往往導(dǎo)致商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗 。 1 繼 成功投資開(kāi)發(fā)京西最大商品房項(xiàng)目 “ 世紀(jì)城 ” 后 ， 再次重拳出擊 ， 投資 38億 ， 打造世界最大的商業(yè)單體： 68萬(wàn) M2金源時(shí)代購(gòu)物中心 。 3 金源模式總結(jié)： ?首先 建造中檔次的大型住宅區(qū) ，采用低價(jià)銷售 ， 快速回籠資金； ?然后 再建設(shè)高檔次的 Shopping Mall， 提升該地段的人氣及商業(yè)氛圍； ?同時(shí) 推出大型的綜合住宅區(qū) ， 再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠； ?利用 回籠的現(xiàn)金以及造成的影響 ， 迅速在全國(guó)其他地方復(fù)制該模式 ， 實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張 。 低價(jià)快速銷售 120萬(wàn) M2的世紀(jì)城住宅區(qū) ， 在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá) 80億 。 低價(jià)快速引進(jìn)商家 ， 提升地段整體價(jià)值 。 通過(guò)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型。 適用 自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠 獲得大塊土地開(kāi)發(fā)權(quán) ， 能夠從后續(xù)的開(kāi)發(fā)中取得收益； 擁有 完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的 規(guī)劃 。 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 3） —— 主力店招商，租售結(jié)合 租 售結(jié)合的模式 ， 就是租一部分售一部分 ， 開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店 ， 再銷售一小部分商鋪 。 經(jīng)營(yíng) 要點(diǎn) ?以優(yōu)惠的租金引進(jìn)零售的主力店 、 次主力店 ， 盡管他們的租金一般都很低 ， 但這些大品牌的進(jìn)駐 ， 將聚集人氣 ， 帶旺該商場(chǎng) ， 總的來(lái)說(shuō)還是得大于失； ?通過(guò)主力店提升輔營(yíng)區(qū)的銷售價(jià)值 ， 同時(shí)必須找到輔營(yíng)區(qū)的準(zhǔn)確定位 ， 真正利用主力店的人流 。 家樂(lè)福 、 星巴克 、 肯德基等入駐 ， 使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功 。 租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)期的發(fā)展，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高 ? 租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力不足的問(wèn)題。 產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)模式在不斷更新?lián)Q代 ? 最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪又推出了商鋪銀行的概念。 對(duì)開(kāi)發(fā)商而言， 產(chǎn)權(quán)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn) ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式（ 4） —— 訂單模式 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 結(jié)合實(shí)際 在選址等方面不可照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn) ， 必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行 準(zhǔn)確選址 地段是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功因素 ， 選擇地段需結(jié)合客戶需求 、 商業(yè)氛圍 、 租金要求 、 交通狀況 、 周邊人口 、 城市規(guī)劃等各個(gè)方面來(lái)綜合考慮 1 2 規(guī)劃為本 有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)項(xiàng)目 。 有利于物業(yè)的長(zhǎng)久升值 。 良好的經(jīng)營(yíng)管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金 ， 更可在長(zhǎng)期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行 6 訂單地產(chǎn)模式 六大運(yùn)作要素 商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)模式的比較分析 名稱 定位 規(guī)劃 資金 招商 經(jīng)營(yíng) 出租模式 購(gòu)物中心 要求很高 對(duì)于業(yè)態(tài)組合，業(yè)種的豐富度和品牌要求極高 對(duì)自有資金要求極高；采用只租不售的方式，經(jīng)營(yíng)回收期長(zhǎng) 引進(jìn)有品質(zhì)的主力店是兲鍵；各店鋪之間形成有序的競(jìng)爭(zhēng)是必要條件 要求形成一套完善的管理體系，一般由專業(yè)的公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值 出售模式 小商品城 要求一般，但呈上升趨勢(shì) 對(duì)業(yè)態(tài)組合、業(yè)種等有一定要求 由于規(guī)模較小相對(duì)資金要求較低，從長(zhǎng)期看，主要以租為主，對(duì)自有資金要求不斷提高 隨著投資者越來(lái)越理性，對(duì)于招商的要求越來(lái)越大，由注重營(yíng)銷創(chuàng)新向注重品質(zhì)創(chuàng)新轉(zhuǎn)化 對(duì)經(jīng)營(yíng)的要求日趨提高 訂單模式 采用訂單方式，在協(xié)議開(kāi)始 已經(jīng)確定定位 對(duì)如何發(fā)揮協(xié)議伙伴之間的組合要求極高 由于有主力店投資，很大程度上減少了自有資金的壓力 在開(kāi)業(yè)前已經(jīng)確認(rèn)了主力店，主要是協(xié)調(diào)好主力店與其他店鋪的兲系 要求有一套完善的管理體系，對(duì)專業(yè)人才的要求提高 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢(shì)在必行。 ? 訂單 地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展形式； ? 對(duì)主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高； ? 與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深； ? 對(duì)管理和規(guī)劃的要求將更加提升； ? 對(duì)復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加 。 出租模式－購(gòu)物中心 出售模式－小商品城 訂單模式 ? 行業(yè)運(yùn)營(yíng)模式 盈利模式：可簡(jiǎn)單分為銷售與持有經(jīng)營(yíng) 盈利模式 銷售 持有經(jīng)營(yíng) 散售 整售 完全自營(yíng) 部分自營(yíng) 資本運(yùn)作 證券化 （ REITS、 CMBS) 納入上市公司 ? 盈利模式 五 、 商業(yè) 地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì) ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題 ? 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì) ? 未來(lái)人才發(fā)展趨勢(shì) ? 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在的問(wèn)題 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才 商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商 、 開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程 。 造成投資收益不佳 ， 導(dǎo)致投資者喪失信心 。 商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃 。 商業(yè)項(xiàng)目 “ 克隆 ” 多于創(chuàng)新 ， 只要有一次成功的案例便不斷的翻版和重復(fù) ， 使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化 。現(xiàn)在是工程技術(shù)人員較多 ， 而經(jīng)營(yíng)人員較少 ， 同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高 ， 這主要是由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚 ， 而商業(yè)地產(chǎn)最缺乏的就是既懂商業(yè) ， 又懂地產(chǎn) 、 既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才 。 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國(guó)際視野 ， 而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔 ，“ 武大郎開(kāi)店 ” 現(xiàn)象十分普遍 ， 優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來(lái) 。 2023年 “ 國(guó)五條 ” 出臺(tái)明確了控制目標(biāo) 、 貸款比例 、 限購(gòu)區(qū)域 、 個(gè)稅 、 二套房出售等的具體要求 。 商業(yè)用地