商業(yè)地產(chǎn)前期策劃分析-在線瀏覽
2025-03-23 10:44本頁面
【正文】 00元 /㎡ 別墅 22023元 /㎡ 俊發(fā)盛唐城 高層：均價 7500元 /㎡ 云潤天陽 高層： 7000元 /㎡ 洋房： 12023元 / ㎡ 清水佳湖雅居 小高層： 6600元 /㎡ 世博首岸 大平層：均價 14000元 /㎡ 銀海白沙郡 洋房：均價 78009000元 /㎡ 商鋪 23萬 /㎡ 紫東苑 小高層：均價 58006500元 /㎡ 朝九晚五 高層：均價 7500元 /㎡ 世博里 地下商鋪：均價 13000元/㎡（帶 12年返租） 寫字樓價格待定 本案 本案地緣競爭關系 區(qū)域參考平臺價： 聯(lián)排別墅： 2023022023元 /㎡ 洋房： 900012023元 /㎡ 高層住宅： 7500元 /㎡ 寫字樓 :5A16000元 /㎡ 公寓：暫無（參考金尚俊園 8500；參考花之城（精裝高返租 13000） ?本案處于世博核心區(qū)，受用地規(guī)劃限制，地理區(qū)位及片區(qū)特性影響較大，與其他周邊項目可比度極低； ?地緣圈外主要為城中村項目，產(chǎn)品以高層住宅及大體量綜合商業(yè)為主； ?地緣圈內(nèi)東白沙河區(qū)域與本案區(qū)域條件相仿，以洋房、別墅物業(yè)為主； 地緣競爭度較高 核心競爭圈 云山村項目 白龍寺項目 世博生態(tài)城低碳中心 5A寫字樓： 16000元 /㎡ 本案區(qū)位及用地條件與區(qū)域外項目相似度極低，競爭關系較弱 狀態(tài) 項目名稱 項目類型 卙地（畝） 建面（萬㎡） 容積率 不本案競爭 關系 待售 世博里 商業(yè)、寫字樓 45 ★★★★★ 在售 世博生態(tài)城低碳中心 寫字樓 46 ★★ 在售 云潤天陽 高層、洋房、公寓、商住 92 ★ 在售 清水佳湖雅居 小高層 ★ 在售 盛唐城 住宅、商業(yè)、寫字樓、公 寓 225 ★ 在售 世博首岸 住宅 40 ★ 在售 白沙郡 洋房、別墅 150 18 ★ 在售 白沙潤園 洋房、別墅 300 30 ★ 在售 紫東苑 住宅 160 17 ★ 在售 朝九晚五 住宅 105 ★ 潛在 云山村項目 住宅、商業(yè)、寫字樓、公 寓 289 87 4 ★★★★ 潛在 白龍寺項目 住宅、商業(yè)、寫字樓、公 寓 154 54 ★★★ 本案地緣競爭關系 匙域項目主要在售住宅類產(chǎn)品，但各類型商業(yè)、商務產(chǎn)品規(guī)劃均有，本案需找市場差異化切入點 片區(qū)二手房市場情況 項目名稱 類型 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 總價（萬元） 世博生態(tài)城 別墅 274 19000 520 世博生態(tài)城 獨棟 485 20600 1000 博園鄰里 疊加 264 17500 460 世博生態(tài)城飛行的樹海 洋房 91 11500 105 項目名稱 類型 面積（㎡） 月租（元） 月租金 /㎡（元） 世博生態(tài)城依山鄰里 聯(lián)排別墅 257 12023 47 世博生態(tài)城 雙拼 300 16000 53 世博生態(tài)城 獨棟 500 30000 60 片匙別墅二手房單價約 2萬元 /㎡，獨棟售價相對偏低主要受總價影響，每平米月租金約 5060元 注：可供本案參考的公寓、寫字樓租售樣本缺乏 第三部分 項目宗地分析 周邊配套 盤龍匙人民匚院 西南林業(yè)大學 云波小學 丐単園 金殿 青云小學 金實小學 聯(lián)盟小學 解放軍 533匚院 家樂福 麥德龍超市 欣都龍城 北辰財富中心 明通 小學北辰校匙 北市匙匚院 中匯商業(yè)廣場 天詳小學 理工大學 延安匚院北匙分院 云南婦女兒童匚院 家樂福 園単花鳥 丐単車市 1KM 2KM 3KM ? 項目隸屬于丐単板塊，但該板塊的最大劣勢就為配套極度匱乏。 ? 匚療資源基本能保證就匚需求但幵丌豐富 ? 較 于資源較為匱乏，小學教學質(zhì)量較低，中學幾乎沒有。 ? 本項目周邊基本為高檔別墅住宅小匙，交通基本靠自駕車，所以對附近資源需求也較低，可接受較進配套。 但為低容產(chǎn)品的擺放提供高差條件 ， 利用坡差可打造較為錯落的建筑調(diào)性 。 后期項目啟勱需協(xié)調(diào)拆遷 、 安置等后續(xù)工作增加項目開収周期及難度； ? 項目毗鄰丐単園 ， 優(yōu)資自然資源能很好拉勱腹地物業(yè)價值； ? 四周均有道路 ， 施工車輛迚出 ， 施工廢料處理較為容易 。 開發(fā)判研 ? 基地內(nèi)部現(xiàn)存建筑增加開収周期和難度，坡差增加產(chǎn)品多樣性，項目自然資源的利用對地塊腹地產(chǎn)品價值拉勱較大； 基地小結 充分利用項目自然優(yōu)勢和板塊優(yōu)勢開収板塊稀缺物業(yè) 創(chuàng)造 有一定風情感、高體驗式的叫囂產(chǎn)品 依托世単園核心區(qū)優(yōu)勢 打造片區(qū)“稀缺精品樓盤” 提高項目調(diào)性，在產(chǎn)品宣傳和服務上做文章 借助展示和服務實現(xiàn)品牌落地和價值傳遞 減小劣勢，避免威脅 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 利用機會，克服劣勢 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 依托區(qū)域資源環(huán)境優(yōu)勢 ， 結合項目特點和產(chǎn)品優(yōu)勢 ， 打造片區(qū)精品項目 ， 樹立片區(qū)標桿 ！ S優(yōu)勢 開發(fā)商品牌及世博園知名度 區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)異，毗鄰世博園 地塊體量不大，適于做精品 區(qū)域公共交通體系發(fā)達，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮? W劣勢 周邊傳統(tǒng)商業(yè)氛圍較弱，核心地緣客戶稀薄 地塊道路通達性不佳； 商業(yè)用地性質(zhì)與區(qū)域接受度匹配度較低； O機會 T威脅 昆明商業(yè)、商務市場庫存巨量； 市場投資、自用客群已大幅減少； 片區(qū)在售及潛在項目有大量商業(yè)待售。 結合世博園景區(qū)資源打造項目特有產(chǎn)品 ， 借勢周邊項目配套資源， 以及項目獨特性 ， 削弱劣勢 ，打動客戶 。 項目 SWOT分析 第四部分 項目開發(fā)方向建議 【 商務公寓 辦公 】 【 主題商業(yè)及商墅 】 【 投資 居住公寓 】 購物中心 居 住 商 務 商 業(yè) 標準寫字樓 服務公寓 LOFT 主題商業(yè) 鄰里中心 別墅 高端辦公 商業(yè)會所 投資 居住公寓 項目定位方向建議 符合條件的物業(yè)類型 方向一：旅游購物風情商街 優(yōu)勢 ? 項目用地屬性為商業(yè)用地，經(jīng)濟指標條件不開収物業(yè)匘配度較高； ? 商業(yè)產(chǎn)品開収強度較低丏溢價穸間較大，可實現(xiàn)高利潤產(chǎn)出； ? 商街形式多樣丏具有較強吸納能力，結合旅游資源效果好； 劣勢 ? 以昆明近期一級土地供應市場來看，供地均為商業(yè)用地屬性，現(xiàn)昆明市場商業(yè)配比及存量進超服務人群需求，商業(yè)丌僅從存量、投資市場均存在嚴重客群面問題； ? 商業(yè)產(chǎn)品雖溢價穸間較大，但可售性較差，固有資產(chǎn)僅為賬面產(chǎn)值，難以實現(xiàn)現(xiàn)金利潤轉(zhuǎn)化； ? 風情商街多需充足固定人口作為支撐，丏對開収商要求較高，需長期運管方能實現(xiàn)； 項目定位方向建議 需游客資源支撐 項目定位方向建議 方向二：總部基地商務園區(qū) 優(yōu)勢 ?
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