【正文】 B、專賣店二家，分別經(jīng)營酒類及物 C、臨床檢驗中心及藥房（含化妝品及雜貨） 以流行品為主 A、由地方經(jīng)營者合組 PADIO公司，分租設(shè)店經(jīng)營流行商品 B、由開發(fā)者的子公司經(jīng)營食品及雜貨大超級市場 A、由當(dāng)?shù)亟?jīng)營者以自己為主的生活用品新業(yè)態(tài) B、家庭藝品 C、家具 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ H、上越 WMC策略重點與方向 上越 WMC 策略方向 （ 1）傳統(tǒng)的摩爾購物中心是環(huán)狀的多層結(jié)構(gòu)建筑，而 WMC則采取多棟開 放的形式。 與商家聯(lián)營 以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營。發(fā)展商若想在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中取得較好的經(jīng)濟效益，就必須通過最佳的投資回報方式規(guī)避風(fēng)險。 了解大型商業(yè)地產(chǎn)項目的調(diào)研流程，是進行商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的前奏。 看似繁榮的表象下，往往掩蓋著利潤暗流。 個人 /家庭服務(wù) 指居民為使日常生活中更加方便或為完成某種目的而必須借助的，由各行業(yè)專業(yè)機構(gòu)所提供的各種支持，如：裝修服務(wù)、家政服務(wù)、電視節(jié)目等。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營對購物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。 有機型開發(fā)流程注重市場大環(huán)境對購物中心定位的敏感度，故在實踐中采用較多。 海運大廈 海港塢（負一層）、第一層和第二層，從兒童天地、名牌時裝到時尚的家居用品。 （ 4）以倉庫型的商店結(jié)構(gòu)，徹底削減建筑、營業(yè)及推廣成本，并充分反映在售 價之上。但怎樣才能達到這種效果？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進 購物中心“四贏”模式分析圖 運營管理 經(jīng)濟效益 市場調(diào)查情報 策劃 商業(yè)中心項目產(chǎn)品 項目營銷對象 適 用 對 象 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營商戶 小業(yè)主 /經(jīng)營者 商戶 業(yè)態(tài) /消費群體 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費群體 小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費群體 小業(yè)主 /經(jīng)營者 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費群體 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進 “四贏”的 具體內(nèi)容 A、發(fā)展商通過租售結(jié)合實際自身效益的最大化 B、業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報 取得投資收益 C、商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤 D、消費者在消費中得到體驗和一定的滿足 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費者的四贏局面？ 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢 優(yōu)勢一：有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位 優(yōu)勢二：有利于合理掌控租金和售價之間的均衡 優(yōu)勢三：有利于實現(xiàn)發(fā)展商的利益最大化（附圖） 優(yōu)勢四：有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 優(yōu)勢五：有利于保證項目的持久繁榮 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費者的四贏局面？ 贏利模式 特色分析 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運用 SWOT分析？ 商業(yè)地產(chǎn)項目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項目的強項和優(yōu)勢分析 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項目的弱項與劣勢分析 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項目的機會和機遇分析 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項目的威脅與競爭對手分析 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個模糊的概念，即只有稀缺性的業(yè)態(tài)定位才能獲得較高的利潤。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項目。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 以經(jīng)營商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn) 案例一： G市某大廈 （ 1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營銷操作不當(dāng) （ 2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定 診斷處方：做好前期市場調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例二： F市著名步行街某大型商業(yè)廣場 （ 1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費 （ 2）癥狀表現(xiàn)二：擴建商鋪引起業(yè)主強烈不滿 （ 3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴 （ 4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣 診斷處方：做好前期市場，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例三： K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城 癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場 診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項目中運用 SWOT分析？ SWOT分析同樣適用于商業(yè)地產(chǎn) S：強項、優(yōu)勢 W：弱項、劣勢 O：機會、機遇 T：威脅、對手 商業(yè)地產(chǎn)項目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點 住宅 購物中心 S ——優(yōu)勢分析 W——劣勢分析 O ——機會分析 T ——威脅分析 多元化 A B C D E F ABCDEF、 N是代表：項目本身、功能、業(yè)態(tài)、小業(yè)主、發(fā)展商 經(jīng)營者、消費者、經(jīng)營管理等多方面的含義。那么，怎樣才能實現(xiàn)購物中心的人性化設(shè)計呢？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的 人性化規(guī)劃設(shè)計？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計會影響后期經(jīng)營 大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計要點 要點一：先策劃后設(shè)計，策劃引導(dǎo)設(shè)計 要點二：注重各單位空間的個性 要點三：借鑒歐洲人性化設(shè)計尺度 要點四：因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗 要點五：強調(diào)內(nèi)部空間的可視性 要點六：強調(diào)交通組織的引導(dǎo)性 要點七：注重室外廣場的利用 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的 人性化規(guī)劃設(shè)計？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計備忘錄