【正文】 外廣場的利用 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的 人性化規(guī)劃設(shè)計？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計備忘錄 備忘一：利用燈光渲染 備忘二：色彩營造氣氛 A、暖色系激發(fā)購物欲望 B、低彩度挽留客戶 C、色彩搭配需適當(dāng) 備忘三：重視天花板裝潢照明、 備忘四：強化櫥窗裝潢照明 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費者的四贏局面？ 商業(yè)地產(chǎn)項目不同住宅項目，它需要平衡更多利益關(guān)系，翻閱世界各大商業(yè)地產(chǎn)項目的成功史，尋求發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費者之間的四贏局面，是其成功的共同經(jīng)驗。 只租不售 產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。 分割產(chǎn)權(quán)商鋪進行出售 然后從投資者手中取得經(jīng)營權(quán)，對購物中心進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，可以收回部分投資，而且能掌握經(jīng)營權(quán)。 與商家聯(lián)營 以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營。 大型商業(yè)地產(chǎn)的第一次贏利模式 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 同住宅開發(fā)一樣，商業(yè)地產(chǎn)項目有不同的開發(fā)模式。目前，業(yè)界較多采取有機型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目多采取有機型開發(fā)流程 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的機械開發(fā)流程 情報 策劃 產(chǎn)品 執(zhí)行 資源 市場調(diào)研分析、房地產(chǎn)的情報搜集 房地產(chǎn)開發(fā)銷售策劃、宣傳廣告策劃 規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計、建筑、裝修、硬件機械設(shè)施維護 代理公司、營銷公司、廣告公司、物業(yè)管理公司 土地資源和來自各方房地產(chǎn)領(lǐng)域的合作資源 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目多采取有機型開發(fā)流程 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的有機型開發(fā)流程 商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理 商業(yè)地產(chǎn)情報 商業(yè)地產(chǎn)策劃 商業(yè)營銷 商業(yè)運營經(jīng)營管理 商業(yè)招商 商業(yè)運營策劃 商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品情報 商業(yè)管理軟件平臺設(shè)計 A B C D E 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的有機開發(fā)流程步驟 步驟一：準(zhǔn)確的產(chǎn)品設(shè)計（硬件 +軟件） A、項目產(chǎn)品設(shè)計的硬件設(shè)計 B、項目產(chǎn)品設(shè)計的軟件設(shè)計 步驟二：購物中心準(zhǔn)確定位的支持點分析（圖） A、圍繞市場定位展開項目推廣 B、明確功能定位 C、以業(yè)態(tài)定位吸引投資者 D、以主題定位搶占市場先機 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 購 物 中 心 定 位 購物中心 定位 目標(biāo)投資 小業(yè)主定位 主題定位 市場定位 功能定位 經(jīng)營方式 定 位 經(jīng)營規(guī)模 定 位 目標(biāo)經(jīng)營 商戶定位 目 標(biāo) 消費群定位 業(yè)態(tài)定位 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十二、選擇什么樣的項目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項目的有機開發(fā)流程步驟 步驟三：準(zhǔn)確制定市場戰(zhàn)略 步驟四：營銷執(zhí)行（銷售 +招商） 步驟五：運營管理結(jié)合經(jīng)營理念 步驟六：經(jīng)濟利潤最大化 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ 順利開門，賓客盈門并不意味著投資回報好，事實上，要想取得好的開發(fā)效益，必須著眼項目的可持續(xù)發(fā)展。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ 經(jīng)營管理決定發(fā)展可能性 實現(xiàn)良好經(jīng)營管理的策略分析 案例一：日本上越 WMC購物中心先進經(jīng)營管理策略鑒賞 案例二：香港海港城成功經(jīng)營管理解讀 案例三：中信廣場 ——中天購物城運營管理策略解讀 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 經(jīng)營管理決定發(fā)展可能性 A、經(jīng)營管理是業(yè)態(tài)布局定位的離合器 B、經(jīng)營管理是商品功能定位的延伸 實現(xiàn)良好經(jīng)營管理的策略分析 策略一：策劃指導(dǎo)操作執(zhí)行 策略二：策劃商場組織 策略三：利用相關(guān)設(shè)計圖與經(jīng)營管理互動 策略四：利用廣場定期策劃推廣活動 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 案例一：日本上越 WMC購物中心先進經(jīng)營管理策略鑒賞 A、上越 WMC所在地經(jīng)濟背景 B、上越 WMC所在地業(yè)態(tài)分布狀況介紹 C、上越 WMC開發(fā)前景 D、上越 WMC項目開發(fā)概念（表） 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ 上越 WMC 項目開發(fā)概念 （ 1）集合經(jīng)營低價格日用品的專賣店，向消費者提倡新生活形態(tài)，首創(chuàng)日本式 的大型折扣店購物中心。 （ 3）確保廣大的基地面積及停車場空間。 （ 5）自 1994年 7月開業(yè)之后，不僅成為地方性最大的摩爾購物中心，且因徹底 追求低價格的導(dǎo)向和設(shè)店組和適當(dāng)，以近似美式作風(fēng)而備受矚目，出獲得 專業(yè)人士的好評。 主力商品 生鮮三品、酒類、日用百貨、鞋、家電及家具。 B、專賣店二家，分別經(jīng)營酒類及物 C、臨床檢驗中心及藥房（含化妝品及雜貨） 以流行品為主 A、由地方經(jīng)營者合組 PADIO公司，分租設(shè)店經(jīng)營流行商品 B、由開發(fā)者的子公司經(jīng)營食品及雜貨大超級市場 A、由當(dāng)?shù)亟?jīng)營者以自己為主的生活用品新業(yè)態(tài) B、家庭藝品 C、家具 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展？ H、上越 WMC策略重點與方向 上越 WMC 策略方向 （ 1）傳統(tǒng)的摩爾購物中心是環(huán)狀的多層結(jié)構(gòu)建筑，而 WMC則采取多棟開 放的形式。 （ 3）未邀請既有的大零售商來設(shè)店，而是與新的專柜霸權(quán)合作，揚棄了大 零售商主導(dǎo)的傳統(tǒng)摩爾購物中心做法，以逆向思維為策略重點。 海洋中心 新潮流時尚服裝和皮具店，另外，此區(qū)更集合各式各樣的影音器材和家具店。 香港酒店商場 各種珠寶首飾及手工精湛的洋服店， 3樓的 “絲綢之路 ”更是傳統(tǒng)工藝的聚