【正文】 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 制作人：陳華 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 自 2023年起，中國房地產(chǎn)市場最大的普通化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的 異軍突起。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會反響度均高于住宅項(xiàng)目， 故中國掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流。 看似繁榮的表象下，往往掩蓋著利潤暗流。商業(yè)地產(chǎn)的諸多風(fēng)險 決定了它是一種雙刃劍形式的投資種類。在面對商為地產(chǎn)開發(fā)時， 多一點(diǎn)理性思考，少一點(diǎn)感性熱潮，方能避開暗流，駛向成功。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ 核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 核心問題六：如可正確處理購物中心商品組合功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險的平衡？ 核心問題八：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動？ 核心問題十：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 核心問題十二：選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 核心問題十三：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商 長舒一口氣，終于可以坐下來享享清福了，但好景不長，租戶撤 場，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時間焦頭料額，望天興嘆，難道商業(yè)地 產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運(yùn)不可逆轉(zhuǎn)。 創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于 要看開發(fā)商是否有長遠(yuǎn)經(jīng)營的心態(tài)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 以經(jīng)營商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn) 案例一： G市某大廈 （ 1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營銷操作不當(dāng) （ 2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定 診斷處方：做好前期市場調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例二： F市著名步行街某大型商業(yè)廣場 （ 1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費(fèi) （ 2）癥狀表現(xiàn)二：擴(kuò)建商鋪引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿 （ 3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴 （ 4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣 診斷處方：做好前期市場，深入了解零售業(yè)經(jīng)營特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例三： K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城 癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場 診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項(xiàng)目。那么，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)有什么本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是什么？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)長期投資行為，必須著眼于全局，放長線釣大魚。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生期長，產(chǎn)生模型不一而足 住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 利潤 總銷售收入 （銷售額） 項(xiàng)目總開支 （開發(fā)成本） = – 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總收入 利潤 項(xiàng)目總成本 = – X營利模式 不定性可行性 Y營利模式 自營 銷售收入 租金 有入貨成本或 沒有入貨成本 短期 5年或 10年 或 N年 收入 =售貨利潤 + 現(xiàn)金流邊際利潤 或中期 收入 =租金 XN年 收入 =銷售面積 X售價（元 /平方米） 其中 N年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)； Y和 X 代表不定性收入模式。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研對象是商家 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多是一次性投資 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求發(fā)展商的資金儲備雄厚 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施功能需求多元化 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)講究以鬧為主，多選址交通條件好的地塊 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施要綜合全面 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具備較強(qiáng)的輻射力 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更注重綜合氣氛的營造 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)的營銷手法與住宅不同 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多以投資回報(bào)率、回報(bào)周期為營銷重點(diǎn) （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同的推廣階段，推廣對象、推廣手法 均有所不同 A、商鋪出售或出租階段，投放媒體廣告，吸引客戶 B、整體交鋪運(yùn)作階段，吸引消費(fèi)者光顧 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷周期短 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣節(jié)奏快 （ 5）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶更關(guān)心投資潛力 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 開發(fā)住宅項(xiàng)目前要進(jìn)行調(diào)研，開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目前也要進(jìn)行 市場調(diào)研。但商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研同住宅的市場調(diào)研有較 大的區(qū)別，切記不可將住宅調(diào)研的模式套用在商業(yè)地產(chǎn)市 場上。 了解大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研流程，是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的前奏。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研有本質(zhì)的區(qū)別 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 多元化消費(fèi)市場研究 投資小業(yè)主定位調(diào)研 目標(biāo)商戶定位調(diào)研 多元化零售市場供求狀態(tài)研究 購物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研 人口環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 先行指標(biāo) 快速消費(fèi)品 個人 /家庭服務(wù) 耐用消費(fèi)品 同步環(huán)境 競爭環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 奢侈品 滯后指標(biāo) 消費(fèi)環(huán)境 金融 /保險服務(wù) 嗜好品 房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程