【正文】 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 （ 1）先行指標(biāo)分析 先行指標(biāo)指數(shù)的構(gòu)成 A、 消費(fèi)品和原料的新訂單 B、庫存的實(shí)際變化 C、流動(dòng)資產(chǎn)總額的變化 D、敏感性物價(jià)的變化 E、成套設(shè)備的合同及訂單 F、新頒發(fā)的私人住宅建筑許可證 G、凈經(jīng)濟(jì)主體的組成 H、銷售及招商不暢公司的比例 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 （ 2）同步指標(biāo)和滯后指標(biāo) 同步指標(biāo)和滯后指標(biāo) A、國(guó)民生產(chǎn)總值及價(jià)格平減指數(shù) B、失業(yè)率 C、零售指數(shù) D、個(gè)人收入 E、個(gè)人消費(fèi)支出 F、工業(yè)生產(chǎn)指數(shù) G、全國(guó)采購經(jīng)理協(xié)會(huì)指數(shù) H、商業(yè)庫存 I、工廠訂單 J、住房開工率 K、消費(fèi)物價(jià)指數(shù) L、生產(chǎn)物價(jià)指數(shù) 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的多元化消費(fèi)市場(chǎng)研究 消費(fèi)品類別表 消費(fèi)品類別 具體內(nèi)容 快速消費(fèi)品 指消費(fèi)者在日常生活中必須使用的，消耗量大且必須進(jìn)行快速重復(fù)消費(fèi)的用品，如：食品、飲料、個(gè)人 /家庭衛(wèi)生護(hù)理用品等。但商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研同住宅的市場(chǎng)調(diào)研有較 大的區(qū)別，切記不可將住宅調(diào)研的模式套用在商業(yè)地產(chǎn)市 場(chǎng)上。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生期長(zhǎng)，產(chǎn)生模型不一而足 住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 利潤(rùn) 總銷售收入 （銷售額） 項(xiàng)目總開支 （開發(fā)成本） = – 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型 總收入 利潤(rùn) 項(xiàng)目總成本 = – X營(yíng)利模式 不定性可行性 Y營(yíng)利模式 自營(yíng) 銷售收入 租金 有入貨成本或 沒有入貨成本 短期 5年或 10年 或 N年 收入 =售貨利潤(rùn) + 現(xiàn)金流邊際利潤(rùn) 或中期 收入 =租金 XN年 收入 =銷售面積 X售價(jià)（元 /平方米） 其中 N年代表永久年數(shù)或不定年數(shù)； Y和 X 代表不定性收入模式。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項(xiàng)目。 創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難并非大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的定局，關(guān)鍵在于 要看開發(fā)商是否有長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)的心態(tài)。在面對(duì)商為地產(chǎn)開發(fā)時(shí)， 多一點(diǎn)理性思考，少一點(diǎn)感性熱潮，方能避開暗流，駛向成功。 看似繁榮的表象下，往往掩蓋著利潤(rùn)暗流。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 制作人：陳華 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 自 2023年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的普通化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的 異軍突起。由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率、社會(huì)反響度均高于住宅項(xiàng)目， 故中國(guó)掀起了一股狂熱的商業(yè)地產(chǎn)投資潮流。商業(yè)地產(chǎn)的諸多風(fēng)險(xiǎn) 決定了它是一種雙刃劍形式的投資種類。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問題的分析 核心問題一：為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 核心問題二：如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 核心問題三：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研有何區(qū)別？ 核心問題四：如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ 核心問題五：怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 核心問題六：如可正確處理購物中心商品組合功能定位與消費(fèi)者的關(guān)系？ 核心問題七：如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？ 核心問題八：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 核心問題九：如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？ 核心問題十：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 核心問題十一：如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 核心問題十二：選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 核心問題十三：如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 好不容易將商鋪全部銷售出去，招商狀況也頗為良好，發(fā)展商 長(zhǎng)舒一口氣，終于可以坐下來享享清福了，但好景不長(zhǎng)，租戶撤 場(chǎng)，業(yè)主鬧事，發(fā)展商一時(shí)間焦頭料額，望天興嘆，難道商業(yè)地 產(chǎn)創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難的命運(yùn)不可逆轉(zhuǎn)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 以經(jīng)營(yíng)商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn) 案例一： G市某大廈 （ 1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營(yíng)銷操作不當(dāng) （ 2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定 診斷處方：做好前期市場(chǎng)調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例二： F市著名步行街某大型商業(yè)廣場(chǎng) （ 1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費(fèi) （ 2）癥狀表現(xiàn)二：擴(kuò)建商鋪引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿 （ 3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴 （ 4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣 診斷處方：做好前期市場(chǎng)，深入了解零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例三： K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城 癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場(chǎng) 診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動(dòng)關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。那么，商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)有什么本質(zhì)區(qū)別？商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是什么？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資行為，必須著眼于全局，放長(zhǎng)線釣大魚。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研對(duì)象是商家 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多是一次性投資 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要求發(fā)展商的資金儲(chǔ)備雄厚 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施功能需求多元化 （ 1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)講究以鬧為主，多選址交通條件好的地塊 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施要綜合全面 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)具備較強(qiáng)的輻射力 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更注重綜合氣氛的營(yíng)造 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)