【正文】 策略二：簽定知名主題商店 策略三：展現(xiàn)完整的行銷推廣計(jì)劃 策略四：顧客導(dǎo)向的商品架構(gòu) 策略五：擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)行銷策略，結(jié)為利害與共的經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 根據(jù)不同定位制定招商辦法 （ 1）主題商店條件及其招商辦法 （ 2）一般商店招商辦法 （ 3）招商合理的租賃條件 主題商店招商條件 A、符合業(yè)主之?dāng)M定發(fā)展方向、具有良好形象 B、過去三年具有良好的經(jīng)營績效 C、具有經(jīng)營管理特色 D、擁有帶動發(fā)展及集客能力之國內(nèi)外具有大店鋪 經(jīng)營能力者 E、參與主題商店的經(jīng)營能導(dǎo)入專業(yè)技術(shù)并提升本購物 中心形象者，皆為優(yōu)先考慮或主動爭取的對象 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 1）購物中心租賃合約應(yīng)具備彈性 核心內(nèi)容設(shè)計(jì) 基本條款 A、管理費(fèi)用及其他公共空間維護(hù)管理費(fèi)用 B、水費(fèi)、電費(fèi)、保全費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) C、參與經(jīng)營的商品（編號）、業(yè)種 D、使用面積及公共使用部分的約定使用條件 E、管理規(guī)則 F、違約及懲罰之規(guī)定 G、租賃期間程序及相關(guān)原則 A、訂約日期 B、業(yè)主 C、租賃人 D、租賃人地址 E、租賃人商店名稱 F、租賃期間 G、租賃物件交給租賃人的日期 H、試賣起始日期 I、固定最低租金、每年或每月租金 J、租金百分率 K、使用區(qū)域 L、保證金 M、保證人 N、商圈范圍 O、商店編號 P、商店面積 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 2）不斷維持業(yè)主與招商租賃的關(guān)系 租賃關(guān)系維持內(nèi)部原則：追求并維持高顧客滿意度 租賃關(guān)系維持外部原則：落實(shí)業(yè)主與招商租賃商店間和積極運(yùn)作關(guān)系 外部原則一：對內(nèi)管理合理化，對外爭取顧客滿意度，達(dá)成招商營運(yùn)目標(biāo) 外部原則二：有效利用資源與人才 外部原則三：利用業(yè)績與租金的掛鉤，建立業(yè)主與租賃關(guān)系 外部原則四：依托各商店原有商譽(yù)，整合為購物中心形象 外部原則五：建立團(tuán)隊(duì)經(jīng)營的依存關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 案例：廣州中華廣場購物中心營銷策略解讀 中華廣場的市場定位和客戶定位 中華廣場營銷策略、特點(diǎn)解析 策略一：給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營的信心 策略二：主題超市選取準(zhǔn)確 策略三：主題活動迎合消費(fèi)者多姿多彩的生活需要 中華廣場資金投入及回報(bào)統(tǒng)籌 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動？ 招商是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要步驟。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 七、如何尋求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡？ 通過最佳的投資回報(bào)方式尋求效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡 低利潤 高利潤 中高利潤 中低利潤 利潤 低風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn) 高風(fēng)險(xiǎn) 中高風(fēng)險(xiǎn) 中低風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)與利潤成正比例 風(fēng)險(xiǎn)：利潤 =1： 1 主力店 零售百貨類（低利潤 /低風(fēng)險(xiǎn)） 個(gè)體店 連鎖品牌店、便利店 （高利潤 /高風(fēng)險(xiǎn)） 專賣店 批發(fā)零售 （中高利潤 /中高風(fēng)險(xiǎn)） 次主力店 酒樓、小型專賣店超市、折扣店 （中高利潤 /中高風(fēng)險(xiǎn)） 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 商鋪的價(jià)格比住宅的價(jià)格高很多，面對著較高端的客戶群體。但前提條件是，在實(shí)際運(yùn)作中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一定要分析消費(fèi)者心理，明確消費(fèi)者需求及消費(fèi)動機(jī)，有目的地進(jìn)行商品組合。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點(diǎn) （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)和優(yōu)勢分析 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的弱項(xiàng)與劣勢分析 （ 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會和機(jī)遇分析 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的威脅與競爭對手分析 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個(gè)模糊的概念，即只有稀缺性的業(yè)態(tài)定位才能獲得較高的利潤。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有多元化的特色，應(yīng)該從項(xiàng)目、功能、業(yè)態(tài)、小業(yè)主、發(fā)展商、經(jīng)營者、消費(fèi)者、經(jīng)營管理等諸多方面進(jìn)行分析。 房地產(chǎn) 則是指城市居民出于居住、投資或其他目的而選擇的商業(yè)性房屋及相關(guān)設(shè)施。 個(gè)人 /家庭服務(wù) 指居民為使日常生活中更加方便或?yàn)橥瓿赡撤N目的而必須借助的，由各行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)所提供的各種支持，如：裝修服務(wù)、家政服務(wù)、電視節(jié)目等。 奢侈品 指消費(fèi)者除購買日常必須或必備的商品外，用剩余可自由支配的收入所購買的能夠滿足個(gè)人心愿的商品，如高檔化妝品、高檔服裝、珠寶鉆石以及藝術(shù) /收藏品等。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研有本質(zhì)的區(qū)別 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的多元化調(diào)研 多元化消費(fèi)市場研究 投資小業(yè)主定位調(diào)研 目標(biāo)商戶定位調(diào)研 多元化零售市場供求狀態(tài)研究 購物中心產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研 人口環(huán)境 行業(yè)環(huán)境 先行指標(biāo) 快速消費(fèi)品 個(gè)人 /家庭服務(wù) 耐用消費(fèi)品 同步環(huán)境 競爭環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 奢侈品 滯后指標(biāo) 消費(fèi)環(huán)境 金融 /保險(xiǎn)服務(wù) 嗜好品 房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研流程 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 住宅地產(chǎn)市場調(diào)研流程 宏觀市場調(diào)研 區(qū)域市場調(diào)研 消費(fèi)市場調(diào)研 目標(biāo)客戶定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)調(diào)研 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅 地產(chǎn)市場調(diào)研有何區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀市場研究 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域市場研究 （ 1）分析項(xiàng)目所屬區(qū)域的行業(yè)環(huán)境 （ 2）從競爭環(huán)境分析中尋找市場空白點(diǎn) （ 3）理解消費(fèi)市場和消費(fèi)環(huán)境 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 三、商業(yè)地