【正文】 此房產(chǎn)歸客戶所有，等于是發(fā)展商用 70％的方塊回購(gòu)商鋪前十年的使用權(quán)，前十年的租金也歸發(fā)展商所有，該種方法利于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，但不利于快速回收房款。 （ 4）返租，購(gòu)房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商，租價(jià)和租期由雙方協(xié)定。 商鋪的推廣銷售策略技巧有哪些 ? 主要有： （ 1）一次性付款：通常都有折扣。 ，投資者取得對(duì)商鋪的處置權(quán)，會(huì)產(chǎn)生種種難以預(yù)測(cè)的后果。 ? 投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于： 同，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一般 管理型商鋪 委托經(jīng)營(yíng)合同簽訂時(shí)，都附有若干期限的固定回報(bào)條款，即在市場(chǎng)啟動(dòng)初期的若干年限內(nèi)，由營(yíng)運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定利率支付租金回報(bào)，租賃期限相對(duì)穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 花費(fèi)的精力，經(jīng)營(yíng)管理公司具備對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理的能力，可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛涌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商與投資者共同把這個(gè)市場(chǎng)推向了高潮。像投資住宅一樣，北京也有一批瞄準(zhǔn)商鋪投資的炒家，哪兒的商鋪要開(kāi)始銷售了，這批人消息最靈通；第三類是外地人。 投資客心理分析 ? 投資商鋪的主要有三類人：一類屬于商鋪經(jīng)營(yíng)者。 ? 當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)小于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)乘以系數(shù) k，其中系數(shù) k＝調(diào)整后均價(jià) /類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。 ? 當(dāng)調(diào)整后的均價(jià)大于通過(guò)類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)時(shí)，一是用每套單元均價(jià)除以系數(shù) k，其中系數(shù) k＝調(diào)整后均價(jià) /類比量化定價(jià)法得出的均價(jià)。 ?各單元價(jià)格的微調(diào) ? 上述各單元的初步價(jià)格 相應(yīng)各單元的面積之和得出整個(gè)項(xiàng)目的總價(jià)，用總價(jià)除以總面積所得的調(diào)整后均價(jià)與我們前面通過(guò)類比量化定價(jià)法所得出的均價(jià)有一定的出入。 ? 綜合項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)格調(diào)整系數(shù)、戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)、單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)、景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)得出項(xiàng)目水平價(jià)格調(diào)整系數(shù)。故景觀價(jià)格調(diào)整系數(shù)就是指由于不同單元的景觀差異所造成的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。 ? (3)單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù) ? 單元朝向價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)單元的朝向、采光、平面布局、消費(fèi)習(xí)慣等而進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整系數(shù)。 ? (2)戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù) ? 戶型價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指從它的功能分區(qū)是否合理，采光通風(fēng)如何，是否有暗房，是否有恰當(dāng)?shù)拿娣e配合比等方面來(lái)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整的系數(shù)。 ? 根據(jù)項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù)和項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)，利用公式類比量化法的樓宇均價(jià) （ 1+項(xiàng)目位置價(jià)格調(diào)整系數(shù) ) （ 1+項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù) )得出各棟樓各層的均價(jià)，筆者將此價(jià)格稱之為樓層均價(jià)。針對(duì)不同樓層其價(jià)格調(diào)整系數(shù)見(jiàn)下表： ? 注：① m=k/N，其中 k為不同樓層系數(shù)之最大值，一般取 10%～ 15%。 不同樓層的定價(jià)方法 ? 項(xiàng)目樓層價(jià)格調(diào)整系數(shù)是指根據(jù)居民的生活習(xí)慣、樓層高低所體現(xiàn)的通風(fēng)采光、視野等差異來(lái)調(diào)整的樓宇價(jià)格。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、惟一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級(jí)城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是惟一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒(méi)有寫字樓和公寓租賃市場(chǎng)。 如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。 ? 這幾年北京的商鋪投資市場(chǎng)涌入了大量的外地投資人，如建外ＳＯＨＯ五次拍賣中有 4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開(kāi)盤溫州人提前 10多個(gè)小時(shí)就開(kāi)始排隊(duì)；銀科大廈 01號(hào)商鋪更是被神秘山西買家以 7500萬(wàn)買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最高紀(jì)錄。而資本化率是指物業(yè)購(gòu)買價(jià)格和營(yíng)業(yè)凈收入之間的比率，該值通過(guò)市場(chǎng)上的可比物業(yè)或市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料來(lái)獲得。 ? 在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（ＩＲＲ），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。 ? 投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素 我們?cè)谏綎|東營(yíng)曾經(jīng)對(duì)商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在 4％－ 5％；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在 8－ 10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在 10％－ 15％。 所以，開(kāi)發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許會(huì)差幾倍。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４?。比如新加坡之所以取得舉世矚目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，而在于強(qiáng)大的流通力；我國(guó)的香港之所以成為國(guó)際大都市，被評(píng)為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。流通力小于 1，不僅本地生產(chǎn)能力無(wú)法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力。即：競(jìng)爭(zhēng)力＝生產(chǎn)力＋流通力。 ? 因此我們可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。 ?對(duì)任何一個(gè)城市而言，由于級(jí)差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟?，關(guān)鍵是差異大小的問(wèn)題。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會(huì)首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。 ? 那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開(kāi)發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開(kāi)發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤(rùn)就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡(jiǎn)單。但在許多二、三級(jí)城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營(yíng)、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的 5－ 10倍，甚至更高。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)必須通過(guò)指定銀行代收、代付租金。 從事房屋租賃代理業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須與指定銀行簽訂租金代收、代付委托協(xié)議并按協(xié)議約定在該銀行開(kāi)設(shè)賬戶、交納租賃代理保證金。 房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。 ? 售后返租 (又稱售后包租、售后回租、售后承租 )是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的 ,將業(yè)權(quán)商鋪通過(guò)發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) ,商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報(bào)。 ?什么是包租 ? 包租一般是指商鋪或某些單身公寓吧 ,開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)承諾你買去的房產(chǎn)保證可以租出去 ... ? 具體是指商鋪開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中 ,承諾不僅可以代業(yè)主收租金 ,還保證合同年限到期后商鋪產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主 . 什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪 ? 所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪 ,即所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化概念 ,這是產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)詈诵?、最基礎(chǔ)的理念。死荷載指樓板，隔墻，門窗等建筑實(shí)際構(gòu)成部分。或采用雙層墻隔聲 1什么叫荷載？不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)荷載的要求？計(jì)算方法怎樣 ? 荷載是建貨梯應(yīng)考慮交通通道路線的便利性，和商業(yè)功能配置、業(yè)態(tài)的分布，以及物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)而相應(yīng)配比。 1隔墻的處理辦法 ? 兩戶之間的墻和樓板要有良好的隔聲。注意城市環(huán)境保護(hù)，防止污染，保證城市安全 1設(shè)備房的設(shè)計(jì)布局及面積要求 ? 設(shè)備用房單獨(dú)設(shè)置出入口，靠近次干道，避免和主次入口沖突。有利于交通運(yùn)輸 。地下水位不能太高，不應(yīng)布置在潮濕的洼地上 。 衛(wèi)生間的設(shè)計(jì)與配比要求 一戶衛(wèi)生間的總面積以 3—— 5平方米為宜，不應(yīng)小于 3平方米 .一般將洗臉與洗衣置于前室，廁所和洗浴放在一起 ?二十四、倉(cāng)庫(kù)的設(shè)計(jì)布局要求 倉(cāng)庫(kù)分 一般性綜合倉(cāng)庫(kù)和特種倉(cāng)庫(kù)（如冷藏，易燃，易爆）。 1幕墻設(shè)計(jì) 幕墻設(shè)計(jì)也是主要外立面的設(shè)計(jì)，是建筑臨街面，是建筑的展示面，有一定視覺(jué)效果要求幕墻材質(zhì)有大片玻璃幕墻，或通透玻璃幕墻，或粉飾幕墻，石才幕墻等 1主入口及次入口的規(guī)劃要求 ? 入口位置距道路交叉口的距離不應(yīng)小于 70米 ,主入口是大量車流人流交通的出入口 ,次入口主要是后勤，服務(wù)用房，管理等的出入口 1鋪位分割設(shè)計(jì)要考慮哪些因素 ?首先考慮是商鋪的單價(jià)比，還有市場(chǎng)的需求，和商鋪的定位，考慮到客戶的承受心里。 智能化的推進(jìn)還使辦公設(shè)備面貌一新，傳統(tǒng)的筆、墨、紙、圖板等將逐步減少或絕跡，取而代之的將是計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等設(shè)備。更重要的是，它有利于綜合布線，靈活設(shè)置接頭、插座，可保證在辦公位置重新調(diào)整時(shí)方便地連接和使用各種先進(jìn)設(shè)備。 ?以辦公樓為例，由于實(shí)現(xiàn)智能化，傳統(tǒng)的空間形式會(huì)受到明顯沖擊，封閉式的小開(kāi)間辦公室將部分或大部分地被開(kāi)敞式辦公室取代。 通訊自動(dòng)化系統(tǒng)目的在保證隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，其設(shè)備應(yīng)包括與國(guó)際聯(lián)網(wǎng)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、直撥電話、可視電話、電子郵件及電話會(huì)議、電視會(huì)議設(shè)備等。其宗旨是提高辦公質(zhì)量和決策水平，減少疏漏差錯(cuò)；提高效率，縮短處理公務(wù)的時(shí)間；改善辦公環(huán)境和條件使辦公人員從復(fù)雜、繁重的境況和條件下解脫出來(lái)。 大門熱風(fēng)幕或空氣幕宜采用自上向下送風(fēng)，條縫和孔口處的送風(fēng)速度應(yīng)保證氣流射向地面；熱風(fēng)幕送風(fēng)溫度不宜超過(guò) 50℃ 。 商店?duì)I業(yè)廳空氣調(diào)節(jié)，空氣處理宜采用噴水室或帶噴水的冷水表曲式冷卻器；冬季不應(yīng)加濕。 ? 當(dāng)計(jì)算人體散熱量時(shí)，應(yīng)考慮顧客和售貨員中成年男子、成年女子和兒童的比例及其散熱量不同的群集系數(shù)，一般可取 。防火面應(yīng)有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口 空調(diào)系統(tǒng) ? 參數(shù)名稱 夏季 冬季 人工冷源 天然冷源 干球溫度（ ℃ ） 26～ 28 28～ 30 16～ 18 相對(duì)溫度（ %） 55～ 65 65～ 80 30～ 50 平均風(fēng)速（ m/s） ～ ＞ ～ CO2濃度（ %） ≯ 最小新風(fēng)量（ m3/人 ?h） 商店?duì)I業(yè)廳通風(fēng)設(shè)備允許噪聲，頂層宜取45～ 55dB(A)，底層宜取 50～ 60dB(A)；當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較低時(shí)，采用下限允許值，當(dāng)周圍環(huán)境噪聲級(jí)較高時(shí)，采用上限允許值。 商場(chǎng)層高設(shè)計(jì)規(guī)范 ? 多層商場(chǎng)的平面柱網(wǎng)一般為 * * * 層高一般 —— 6米 ? 寫字樓層高設(shè)計(jì)規(guī)范 層高一般 ? 步行商業(yè)街的街寬要求 步行街要增加綠化，布置環(huán)境設(shè)施，如：座椅，休息廊，路燈，雕塑，水池，廣場(chǎng)，裝修店面，街寬至少 12米左右。必須由雙電源供電的用戶，進(jìn)線開(kāi)關(guān)之間應(yīng)有可靠的連鎖裝置。 低壓配電網(wǎng)一般采用放射式，負(fù)荷密度地區(qū)及電纜線路宜采用環(huán)式，市中心個(gè)別地區(qū)有條件時(shí)可采用格網(wǎng)式。 （ 2）高壓配電網(wǎng)架的結(jié)線方式，可采用放射式。當(dāng)負(fù)荷密度增加到一定程度時(shí)，可插入新的變電所，使網(wǎng)架結(jié)構(gòu)基本不變。 停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)與配比 停車場(chǎng)分為配建停車場(chǎng)和公共停車場(chǎng) 機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)的服務(wù)半徑，在市中心地區(qū)不應(yīng)大于 200米 在一般地區(qū)不應(yīng)大于 300米 自行車公共停車場(chǎng)的服務(wù)半徑宜為 50—— 100米，并不得大于 200米 城市公共停車場(chǎng)總面積 F=A*n*a F—— 停車場(chǎng)所需面積 A—— 城市規(guī)劃期末的汽車總數(shù) n—— 使用停車場(chǎng)的汽車百分?jǐn)?shù) a每輛汽車所占用的面積 城市公共停車場(chǎng)的用地總面積按規(guī)劃城市人口每人 ,其中： 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)的用地為 80%—— 90% 自行車停車場(chǎng)的用地為 10%—— 20% 燈光照明的要求 ? 照明除滿足視覺(jué)功能外，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)藝術(shù)效果 照明數(shù)量按工作精細(xì)度分級(jí) 照明質(zhì)量： 工作（明視）照明，環(huán)境（氣氛）照明，照度充分，高低根據(jù)需要，亮度均勻，明亮因地而異，盡量避免眩光，允許少量高光，陰影適可而止，追求立體效果，光源顯色性好，調(diào)動(dòng)顏色功能，方案實(shí)用經(jīng)濟(jì)，局部畫龍點(diǎn)睛，照度穩(wěn)定，消除頻閃效應(yīng) 居室人工照明應(yīng)大于 10lx（勒克司） 配電的要求 (1)高壓配電網(wǎng)架應(yīng)與二次送電網(wǎng)密切配合，可以互通容量。 ? 營(yíng)業(yè)部分設(shè)置的自動(dòng)扶梯應(yīng)符合下列規(guī)定： 一、自動(dòng)扶梯傾斜部分的水平夾角應(yīng)等于或小于 30176。 除此之外，兩者對(duì)商圈范圍的界定、競(jìng)合店的選出、進(jìn)駐成熟商圈的條件等等也有很大不同。對(duì)一般的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，建設(shè)周期一年， 35年收回建筑投資，接下來(lái)就是業(yè)態(tài)調(diào)整。地產(chǎn)商不僅希望未來(lái)商圈擴(kuò)大，同時(shí)希望商圈質(zhì)的提高。因?yàn)?，每一個(gè)成熟的店鋪都需要一個(gè)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商圈同質(zhì)化擴(kuò)大意味著適宜自己的顧客增加。對(duì)于剛剛起步的新區(qū)建設(shè)，用此數(shù)據(jù)與最低端商業(yè)活動(dòng)得以成立的最低要求進(jìn)行比較，直接就可以判斷項(xiàng)目的可行與否。特別是經(jīng)營(yíng)管理模式已經(jīng)定型的大型連鎖業(yè)，讓它去改變經(jīng)營(yíng)管理模式去適應(yīng)商圈及立地條件非常困難，所以，店鋪的商圈及立地條件就成了店鋪是否盈利的決定性因素。 三．對(duì)場(chǎng)所的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)使用目的不同 無(wú)論是零售商還是地產(chǎn)商，選址中都要對(duì)反映商圈及立地條件狀況的數(shù)