【正文】 3）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會和機(jī)遇分析 （ 4）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的威脅與競爭對手分析 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 五、怎樣尋找稀缺性業(yè)態(tài)？ 大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都會有一個模糊的概念，即只有稀缺性的業(yè)態(tài)定位才能獲得較高的利潤。 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 樹立良好形象并制定不同的招商辦法 （ 1）擬定廣告爭取承租的整體策略 （ 2）制定有效的招商策略 策略一：運(yùn)用租用、抽成策略 策略二：簽定知名主題商店 策略三：展現(xiàn)完整的行銷推廣計(jì)劃 策略四：顧客導(dǎo)向的商品架構(gòu) 策略五：擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)指導(dǎo)行銷策略，結(jié)為利害與共的經(jīng)營團(tuán)隊(duì) 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 根據(jù)不同定位制定招商辦法 （ 1）主題商店條件及其招商辦法 （ 2）一般商店招商辦法 （ 3）招商合理的租賃條件 主題商店招商條件 A、符合業(yè)主之?dāng)M定發(fā)展方向、具有良好形象 B、過去三年具有良好的經(jīng)營績效 C、具有經(jīng)營管理特色 D、擁有帶動發(fā)展及集客能力之國內(nèi)外具有大店鋪 經(jīng)營能力者 E、參與主題商店的經(jīng)營能導(dǎo)入專業(yè)技術(shù)并提升本購物 中心形象者，皆為優(yōu)先考慮或主動爭取的對象 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 1）購物中心租賃合約應(yīng)具備彈性 核心內(nèi)容設(shè)計(jì) 基本條款 A、管理費(fèi)用及其他公共空間維護(hù)管理費(fèi)用 B、水費(fèi)、電費(fèi)、保全費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) C、參與經(jīng)營的商品（編號）、業(yè)種 D、使用面積及公共使用部分的約定使用條件 E、管理規(guī)則 F、違約及懲罰之規(guī)定 G、租賃期間程序及相關(guān)原則 A、訂約日期 B、業(yè)主 C、租賃人 D、租賃人地址 E、租賃人商店名稱 F、租賃期間 G、租賃物件交給租賃人的日期 H、試賣起始日期 I、固定最低租金、每年或每月租金 J、租金百分率 K、使用區(qū)域 L、保證金 M、保證人 N、商圈范圍 O、商店編號 P、商店面積 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 擬定有吸引力的招商租賃合約 （ 2）不斷維持業(yè)主與招商租賃的關(guān)系 租賃關(guān)系維持內(nèi)部原則：追求并維持高顧客滿意度 租賃關(guān)系維持外部原則：落實(shí)業(yè)主與招商租賃商店間和積極運(yùn)作關(guān)系 外部原則一：對內(nèi)管理合理化，對外爭取顧客滿意度，達(dá)成招商營運(yùn)目標(biāo) 外部原則二：有效利用資源與人才 外部原則三：利用業(yè)績與租金的掛鉤，建立業(yè)主與租賃關(guān)系 外部原則四：依托各商店原有商譽(yù)，整合為購物中心形象 外部原則五：建立團(tuán)隊(duì)經(jīng)營的依存關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 案例：廣州中華廣場購物中心營銷策略解讀 中華廣場的市場定位和客戶定位 中華廣場營銷策略、特點(diǎn)解析 策略一：給客戶統(tǒng)籌經(jīng)營的信心 策略二：主題超市選取準(zhǔn)確 策略三：主題活動迎合消費(fèi)者多姿多彩的生活需要 中華廣場資金投入及回報(bào)統(tǒng)籌 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動？ 招商是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的重要步驟。但怎樣才能達(dá)到這種效果？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進(jìn) 購物中心“四贏”模式分析圖 運(yùn)營管理 經(jīng)濟(jì)效益 市場調(diào)查情報(bào) 策劃 商業(yè)中心項(xiàng)目產(chǎn)品 項(xiàng)目營銷對象 適 用 對 象 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營商戶 小業(yè)主 /經(jīng)營者 商戶 業(yè)態(tài) /消費(fèi)群體 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費(fèi)群體 小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費(fèi)群體 小業(yè)主 /經(jīng)營者 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營者 /消費(fèi)群體 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進(jìn) “四贏”的 具體內(nèi)容 A、發(fā)展商通過租售結(jié)合實(shí)際自身效益的最大化 B、業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào) 取得投資收益 C、商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤 D、消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體驗(yàn)和一定的滿足 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢 優(yōu)勢一：有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位 優(yōu)勢二：有利于合理掌控租金和售價(jià)之間的均衡 優(yōu)勢三：有利于實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的利益最大化（附圖） 優(yōu)勢四：有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 優(yōu)勢五：有利于保證項(xiàng)目的持久繁榮 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 贏利模式 特色分析 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。選擇不同的開發(fā)模式，會帶來不同的開發(fā)效益。 （ 4）以倉庫型的商店結(jié)構(gòu)，徹底削減建筑、營業(yè)及推廣成本，并充分反映在售 價(jià)之上。 POWER CENTER 的概念 （ 1）繼續(xù)提供附價(jià)格的商品 （ 2）聚集負(fù)數(shù)的專柜霸權(quán) （ 3）提供消費(fèi)者合理性的生活 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ I、上越 WMC市場環(huán)境的預(yù)測及策略管理調(diào)整 環(huán)境趨勢研判 經(jīng)營管理調(diào)整策略 J、往后 WMC經(jīng)營管理策略展望 策略一：確定價(jià)格，高利潤的經(jīng)營體系 策略二：配合都市計(jì)劃，推進(jìn)區(qū)域發(fā)展 策略三：直轄市統(tǒng)一運(yùn)營 香港波特商業(yè)經(jīng)營管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 案例二：香港海港城成功經(jīng)營管理解讀 海港城業(yè)態(tài)組合狀況 功能定位 業(yè)態(tài)分布 海港城新域 匯聚眾