【正文】 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 案例三：中信廣場(chǎng) ——中天購(gòu)物城運(yùn)營(yíng)管理策略解讀 A、中信廣場(chǎng) ——中天購(gòu)物城區(qū)域背景分析 B、中信廣場(chǎng) ——中天購(gòu)物城業(yè)態(tài)配置狀況及調(diào)整 C、中信廣場(chǎng) ——中天購(gòu)物城品牌推廣 策略一：借力打力 策略二：傳媒攻略 策略三：組織時(shí)尚展示活動(dòng) 策略四：外部環(huán)境整改 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 海運(yùn)大廈 海港塢（負(fù)一層）、第一層和第二層，從兒童天地、名牌時(shí)裝到時(shí)尚的家居用品。 POWER CENTER 的概念 （ 1）繼續(xù)提供附價(jià)格的商品 （ 2）聚集負(fù)數(shù)的專柜霸權(quán) （ 3）提供消費(fèi)者合理性的生活 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ I、上越 WMC市場(chǎng)環(huán)境的預(yù)測(cè)及策略管理調(diào)整 環(huán)境趨勢(shì)研判 經(jīng)營(yíng)管理調(diào)整策略 J、往后 WMC經(jīng)營(yíng)管理策略展望 策略一：確定價(jià)格，高利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)體系 策略二：配合都市計(jì)劃，推進(jìn)區(qū)域發(fā)展 策略三：直轄市統(tǒng)一運(yùn)營(yíng) 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 案例二：香港海港城成功經(jīng)營(yíng)管理解讀 海港城業(yè)態(tài)組合狀況 功能定位 業(yè)態(tài)分布 海港城新域 匯聚眾多大受歡迎的名牌進(jìn)裝店，如 DKNY， MAXCO等。 （ 2）傳統(tǒng)的摩爾購(gòu)物中心追求形象及舒適的虛榮型消費(fèi)， WMC則是追求 徹底的實(shí)際型消費(fèi)用。 業(yè)態(tài)分布 南區(qū) 中區(qū) 西區(qū) 以食品、雜貨為主 A、以北海道為中心，經(jīng)營(yíng)肉類、蔬果和鮮魚的廉價(jià)商店連鎖店COWBOY，僅在周六、日營(yíng)業(yè)。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ E、上越 WMC建筑概況 F、上越 WMC交通狀況 G、上越 WMC經(jīng)營(yíng)理念 附：上越 WMC業(yè)態(tài)組合（表） 經(jīng)營(yíng)理念 （ 1）增加消費(fèi)者選擇的幅度 （ 2）提供豐富的產(chǎn)品，由消費(fèi)者自行搭配使用 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 進(jìn)駐企業(yè) 共 90家，以食品、日用品及雜貨為中心的 COWBOY及 WINK公司為主，并加入 DIY、家具、家電及中古車等低價(jià)販賣的業(yè)態(tài)。 （ 4）以倉(cāng)庫(kù)型的商店結(jié)構(gòu)，徹底削減建筑、營(yíng)業(yè)及推廣成本，并充分反映在售 價(jià)之上。 （ 2）從消費(fèi)者的立場(chǎng)構(gòu)思整個(gè)開(kāi)發(fā)概念，重點(diǎn)為在中心內(nèi)各店業(yè)種及商品部分 重疊，形成適度競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生活力，帶給消費(fèi)者廣泛的選擇空間。 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展必須依賴后期良好的經(jīng)營(yíng)管理策略。 有機(jī)型開(kāi)發(fā)流程注重市場(chǎng)大環(huán)境對(duì)購(gòu)物中心定位的敏感度，故在實(shí)踐中采用較多。選擇不同的開(kāi)發(fā)模式，會(huì)帶來(lái)不同的開(kāi)發(fā)效益。 在聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一操作的基礎(chǔ)上，發(fā)展商可以根據(jù)專業(yè)公司結(jié)合招商和借助專業(yè)的意見(jiàn)綜合評(píng)估各項(xiàng)預(yù)期，進(jìn)行最終的確定，以實(shí)現(xiàn)利益最大化的目標(biāo)。 不租不售， 自主經(jīng)營(yíng) 同時(shí)賺取投資開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 又租又售 部分租，部分賣，出租部分起示范作用。但怎樣才能達(dá)到這種效果？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進(jìn) 購(gòu)物中心“四贏”模式分析圖 運(yùn)營(yíng)管理 經(jīng)濟(jì)效益 市場(chǎng)調(diào)查情報(bào) 策劃 商業(yè)中心項(xiàng)目產(chǎn)品 項(xiàng)目營(yíng)銷對(duì)象 適 用 對(duì) 象 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)商戶 小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)者 商戶 業(yè)態(tài) /消費(fèi)群體 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)者 /消費(fèi)群體 小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)者 /消費(fèi)群體 小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)者 發(fā)展商 /小業(yè)主 /經(jīng)營(yíng)者 /消費(fèi)群體 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)朝“四贏”目標(biāo)邁進(jìn) “四贏”的 具體內(nèi)容 A、發(fā)展商通過(guò)租售結(jié)合實(shí)際自身效益的最大化 B、業(yè)主通過(guò)所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報(bào) 取得投資收益 C、商家通過(guò)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) D、消費(fèi)者在消費(fèi)中得到體驗(yàn)和一定的滿足 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì) 優(yōu)勢(shì)一：有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項(xiàng)目定位 優(yōu)勢(shì)二：有利于合理掌控租金和售價(jià)之間的均衡 優(yōu)勢(shì)三：有利于實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的利益最大化（附圖） 優(yōu)勢(shì)四：有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系 優(yōu)勢(shì)五：有利于保證項(xiàng)目的持久繁榮 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 贏利模式 特色分析 只售不租 出讓產(chǎn)權(quán)，快速收回投資。消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境的注重引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)難題。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提倡專業(yè)團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一管理 堅(jiān)持統(tǒng)一招商原則 商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)規(guī)律 開(kāi)業(yè) 1——3年 品牌培養(yǎng)期 逐步實(shí)現(xiàn)收支平衡 開(kāi)業(yè) 4——6年 品牌旺盛期 投入減少租金上升盈利 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 九、如何完成大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的招商活動(dòng)？ 堅(jiān)持持續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)原則 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商流程總結(jié) 購(gòu)物中心 三大招商手法 A、通過(guò)業(yè)態(tài)定位鎖定招商目標(biāo) B、通過(guò)對(duì)目標(biāo)商的多方面評(píng)估，確認(rèn)它將為商業(yè)中心帶 來(lái)什么風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)效益 C、進(jìn)行全國(guó)性的媒體推廣，甚至是將目標(biāo)受眾群體重點(diǎn) 放在零售商、批發(fā)商、品牌商戶、供應(yīng)高包括消費(fèi)群 體。統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)對(duì)購(gòu)物中心的永續(xù)發(fā)展起著極大的作用。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 八、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的百分百銷售？ 樹(shù)立良好形象并制定不同的招商辦法 （ 1）擬定廣告爭(zhēng)取承租的整體策略 （ 2）制定有效的招商策略 策略一：運(yùn)用租用、抽成策略