【正文】 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十二、選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)開發(fā)流程步驟 步驟一：準(zhǔn)確的產(chǎn)品設(shè)計(jì)（硬件 +軟件） A、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的硬件設(shè)計(jì) B、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的軟件設(shè)計(jì) 步驟二：購(gòu)物中心準(zhǔn)確定位的支持點(diǎn)分析（圖） A、圍繞市場(chǎng)定位展開項(xiàng)目推廣 B、明確功能定位 C、以業(yè)態(tài)定位吸引投資者 D、以主題定位搶占市場(chǎng)先機(jī) 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十二、選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 購(gòu) 物 中 心 定 位 購(gòu)物中心 定位 目標(biāo)投資 小業(yè)主定位 主題定位 市場(chǎng)定位 功能定位 經(jīng)營(yíng)方式 定 位 經(jīng)營(yíng)規(guī)模 定 位 目標(biāo)經(jīng)營(yíng) 商戶定位 目 標(biāo) 消費(fèi)群定位 業(yè)態(tài)定位 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十二、選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有機(jī)開發(fā)流程步驟 步驟三：準(zhǔn)確制定市場(chǎng)戰(zhàn)略 步驟四：營(yíng)銷執(zhí)行（銷售 +招商） 步驟五：運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合經(jīng)營(yíng)理念 步驟六：經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十三、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展？ 順利開門，賓客盈門并不意味著投資回報(bào)好，事實(shí)上，要想取得好的開發(fā)效益，必須著眼項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。 主力商品 生鮮三品、酒類、日用百貨、鞋、家電及家具。 香港酒店商場(chǎng) 各種珠寶首飾及手工精湛的洋服店， 3樓的 “絲綢之路 ”更是傳統(tǒng)工藝的聚集點(diǎn)。 （ 3）未邀請(qǐng)既有的大零售商來(lái)設(shè)店，而是與新的專柜霸權(quán)合作，揚(yáng)棄了大 零售商主導(dǎo)的傳統(tǒng)摩爾購(gòu)物中心做法，以逆向思維為策略重點(diǎn)。 （ 3）確保廣大的基地面積及停車場(chǎng)空間。 大型商業(yè)地產(chǎn)的第一次贏利模式 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十二、選擇什么樣的項(xiàng)目開發(fā)流程？ 同住宅開發(fā)一樣，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有不同的開發(fā)模式。那么，怎樣才能實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的人性化設(shè)計(jì)呢？ 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)影響后期經(jīng)營(yíng) 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn) 要點(diǎn)一：先策劃后設(shè)計(jì)，策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì) 要點(diǎn)二：注重各單位空間的個(gè)性 要點(diǎn)三：借鑒歐洲人性化設(shè)計(jì)尺度 要點(diǎn)四：因地制宜，入鄉(xiāng)隨俗 要點(diǎn)五：強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性 要點(diǎn)六：強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性 要點(diǎn)七：注重室外廣場(chǎng)的利用 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十、如何實(shí)現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 人性化規(guī)劃設(shè)計(jì)？ 大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)備忘錄 備忘一：利用燈光渲染 備忘二：色彩營(yíng)造氣氛 A、暖色系激發(fā)購(gòu)物欲望 B、低彩度挽留客戶 C、色彩搭配需適當(dāng) 備忘三：重視天花板裝潢照明、 備忘四：強(qiáng)化櫥窗裝潢照明 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 十一、如何取得發(fā)展商、小業(yè)主、 商戶、消費(fèi)者的四贏局面？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同住宅項(xiàng)目，它需要平衡更多利益關(guān)系，翻閱世界各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功史，尋求發(fā)展商、小業(yè)主、商戶、消費(fèi)者之間的四贏局面，是其成功的共同經(jīng)驗(yàn)。實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面營(yíng)銷，發(fā)展商必須樹立購(gòu)物中心的良好形象及擬定有吸引力的招商租賃合約。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ SWOT分析同樣適用于商業(yè)地產(chǎn) S：強(qiáng)項(xiàng)、優(yōu)勢(shì) W：弱項(xiàng)、劣勢(shì) O：機(jī)會(huì)、機(jī)遇 T：威脅、對(duì)手 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點(diǎn) 住宅 購(gòu)物中心 S ——優(yōu)勢(shì)分析 W——劣勢(shì)分析 O ——機(jī)會(huì)分析 T ——威脅分析 多元化 A B C D E F ABCDEF、 N是代表：項(xiàng)目本身、功能、業(yè)態(tài)、小業(yè)主、發(fā)展商 經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)管理等多方面的含義。 耐用消費(fèi)品 指日常生活必備，但消費(fèi)周期長(zhǎng)，重復(fù)消費(fèi)率低的商品，如家用電器、汽車等。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 以經(jīng)營(yíng)商業(yè)的心態(tài)操作商業(yè)地產(chǎn) 案例一： G市某大廈 （ 1）癥結(jié)分析一：以賣為主，營(yíng)銷操作不當(dāng) （ 2）癥結(jié)分析二：主題定位不確定 診斷處方：做好前期市場(chǎng)調(diào)研，深入了解零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例二： F市著名步行街某大型商業(yè)廣場(chǎng) （ 1）癥狀表現(xiàn)一：拖欠電費(fèi) （ 2）癥狀表現(xiàn)二：擴(kuò)建商鋪引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿 （ 3）癥狀表現(xiàn)三：物業(yè)管理屢遭業(yè)主投訴 （ 4）癥狀表現(xiàn)四：發(fā)展商欠債，導(dǎo)致商鋪即將拍賣 診斷處方：做好前期市場(chǎng)，深入了解零售業(yè)經(jīng)營(yíng)特性 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 一、為什么創(chuàng)業(yè)容易守業(yè)難？ 案例三： K市最大型地鐵上蓋商業(yè)城 癥狀表現(xiàn)：租戶紛紛退場(chǎng) 診斷處方：業(yè)態(tài)定位要形成互動(dòng)關(guān)系 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 二、如何把握商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的本質(zhì)區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)既有聯(lián)系又有區(qū)別。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問(wèn)題的分析 制作人：陳華 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)核心問(wèn)題的分析 自 2023年起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的普通化莫過(guò)于商業(yè)地產(chǎn)的 異軍突起。理解它們的本質(zhì)區(qū)別有助于理性開發(fā)項(xiàng)目。 奢侈品 指消費(fèi)者除購(gòu)買日常必須或必備的商品外，用剩余可自由支配的收入所購(gòu)買的能夠滿足個(gè)人心愿的商品，如高檔化妝品、高檔服裝、珠寶鉆石以及藝術(shù) /收藏品等。 香港波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司 深圳波特商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 四、如何在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)用 SWOT分析？ 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的 SWOT分析具有復(fù)合性的特點(diǎn) （ 1）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)和優(yōu)勢(shì)分析 （ 2）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的弱項(xiàng)與劣勢(shì)分析 （