【正文】 年土地供應(yīng)成交迚一步減少， 后市新增供應(yīng)壓力減輕 。 ? 南 市區(qū)： 南亞風(fēng)情第一城代表了匙域級商業(yè)中心的崛起，未來西山萬達(dá)廣場建成將再次完善片匙商業(yè)配套。世単花園酒庖二號院改擴(kuò)建項(xiàng)目開發(fā)方向分析匯報(bào) 昆明世単新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司 ? 2023年 6月 ，原項(xiàng)目組針對 泰姬酒店項(xiàng)目后續(xù)開収及丐単花園酒店二號院地塊的重新定位提出了多個(gè)開収方案，幵委托丐単投資公司針對各個(gè)方案開始迚行經(jīng)濟(jì)測算工作。 ? 西 市區(qū)： 西市匙尚無匙域級商業(yè)中心，人民路壹號廣場、保利六合、經(jīng)典雙城等大體量商業(yè)項(xiàng)目建成，方能使西市匙商業(yè)大有改觀 。 ? 目前昆明市商品房成交總量基本維持在年均 1000萬㎡左右， 住宅均價(jià)水平仍在繼續(xù)探底 ，但 由于市場新增供應(yīng)減少，后市壓力減輕，出現(xiàn)大幅“跳水”的可能性丌高，預(yù)期在明后年有望出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖 。 ? 較 近的商業(yè)類型物業(yè)基本都為與業(yè)市場，如園単花鳥市場、丐単車市等。 SWOT分析 世博園核心區(qū)探索轉(zhuǎn)型升級； 項(xiàng)目容積率有一定空間往低密方向開發(fā)，規(guī)避市場競爭紅海； 國家政策對房地產(chǎn)行業(yè)積極扶持，政策利好不斷 利用 世博園核心區(qū)規(guī)劃 ， 充分展示好片區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展 ， 突出項(xiàng)目稀缺感與投資價(jià)值 。 建議 若以經(jīng)濟(jì)、可售等角度進(jìn)行綜合考慮必須降低容積率才能有效確保項(xiàng)目開發(fā)合理性 ，若滿容開収，在目前投資客缺乏的市場條件下，高容產(chǎn)品銷售難以保證。 √ 項(xiàng)目定位方向建議 方向一：旅游購物風(fēng)情商街 方向二：總部基地商務(wù)園區(qū) 方向三：商務(wù)商業(yè)別墅區(qū) 優(yōu)點(diǎn)： ?項(xiàng)目定位主題方向明確，賬面利潤高 缺點(diǎn)： ?需要甲方強(qiáng)大資源配合，長期運(yùn)管 ?市場售賣難度大 優(yōu)點(diǎn)： ?資源環(huán)境與定位較為匹配，適合中高端辦公 缺點(diǎn)： ?昆明寫字樓市場過飽和，售賣周期長 ?產(chǎn)品形式單一 優(yōu)點(diǎn)： ?資源環(huán)境與定位較為匹配，產(chǎn)品形式豐富，賬面利潤高 ?彌補(bǔ)區(qū)域市場空白，跳出同質(zhì)化競爭圈，可售性強(qiáng) 缺點(diǎn)： ?容積率無法做滿，主題定位不明晰 從市場售賣角度及項(xiàng)目安全性方向出發(fā) 市場可進(jìn)入時(shí)期建議 整體市場庫存壓力，特別是商業(yè)商務(wù)物業(yè)，在未來 23年內(nèi)均不樂觀，如本案以商墅物業(yè)為主，則可避免同質(zhì)化競爭，應(yīng)速推售賣搶占市場客戶 商業(yè)市場 競品供應(yīng) 入市時(shí)機(jī)建議 2023年進(jìn)入開發(fā)，年底至2023年初售賣 20232023新增商業(yè)供應(yīng)減少 20232023商業(yè)用地成交 7352畝 20232023商業(yè)用地成交 2415畝 同比下降67% 20232023周邊城中村改造項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將有公寓、寫字樓供應(yīng) 常規(guī)商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加劇 以差異化產(chǎn)品入市，可極大降低市場風(fēng)險(xiǎn) ? 該報(bào)告僅僅是利用排除的方法來規(guī)避了一些產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，但是市場定位和產(chǎn)品定位的大量工作還需要迚一步深入研究。 ? 昆明金石不丐単興云都分別表示非常愿意參不項(xiàng)目工作甚至是不新匙公司合作開収該項(xiàng)目。 分布 物業(yè)類型 建筑面積 （㎡） 銷售面積 （㎡） 預(yù)估單價(jià) (元 /㎡ ) 賬面產(chǎn)值 （萬元） 銷售率（ %） 售賣產(chǎn)值（萬元） 地上 商業(yè) 1500 18000 2700 100% 2700 獨(dú)棟商墅 1030 28000 2884 100% 2884 雙拼商墅 2060 24000 4944 100% 4944 聯(lián)排商墅 10300 10300 20230 20600 100% 20600 酒店公寓 /寫字樓 29662 8500 25213 58% 14623 小計(jì) 地上總建面 44552 44552 56341 45751 住宅下車位 地下 停車位 14257 358 140000/個(gè) 5012 0% 0 小計(jì) 地下總建面 14257 5012 0 合計(jì) 總建筑面積 58809 61353 45751 項(xiàng)目開發(fā)總成本 45510 現(xiàn)金 銷售總額 45751 自持部分 酒店公寓 /寫字樓自持面積（㎡） 12458 車位（個(gè)） 358 現(xiàn)金平衡 注：按現(xiàn)金平衡要求，項(xiàng)目將自持㎡酒店公寓 /寫字樓。 充分利用區(qū)位優(yōu)勢及設(shè)計(jì)資源 ， 進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競爭 ， 主打區(qū)域 “稀缺別墅 ” ， 區(qū)別其他項(xiàng)目 。 地塊現(xiàn)狀及指標(biāo) ? 容積率： ? 建筑密度： 40% ? 限高： 40M ? 用地面積： ? 地塊形狀丌規(guī)則 ， 破差 12米 ， 地質(zhì)穩(wěn)定 ， 增加后期規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建造的難度 。 昆明商業(yè)發(fā)展趨勢 ? 昆明總體商業(yè)主線呈北 ——南 ——東南方向延伸，局部地點(diǎn)有匙域級服務(wù)中心； ? 新興販物中心、商業(yè)街匙大量入市，商業(yè)投資、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 東南片區(qū)： 現(xiàn)有商業(yè)多為與業(yè)市場，經(jīng)商人群眾多，商業(yè)較有活力，生活商業(yè)中心集中于丐紈城商圈。 ? 2023年 9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為 B2兼容 B1，項(xiàng)目開収方向有了更多的選擇性。 前 言 Contants 01 昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 02 昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 03 項(xiàng)目宗地分析 04 項(xiàng)目開發(fā)方向建議 05 單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算不比較分析 06 開發(fā)強(qiáng)度彈性分析 07 滿容開發(fā)業(yè)態(tài)配備建議 08 滿容開發(fā)現(xiàn)金平衡分析 09 方案優(yōu)選 第一部分 昆明 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 2023 2023 2023 2023 供應(yīng) 35555 18023 20562 成交 30458 16138 18646 昆明市土地供應(yīng)不成交情況 20232023年昆明土地成交放巨量，以拍地至開収上市時(shí)間 12年推算，二級市場供應(yīng)洪峰體現(xiàn)在 20232023年， 20232023年開始土地供求銳減，將減輕 20232023年市場供應(yīng)壓力 昆明一級市場表現(xiàn) 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局 昆明市土地成交以住宅為主，商業(yè)卙比較大，由土地市場成交情況可大致推算未來 12年的市場供應(yīng)情況，由于 2023及 2023年一級市場成交巨減，預(yù)期 20232023年新增供應(yīng)壓力丌大，主要面臨庫存去化壓力 昆明一級市場表現(xiàn) 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市國土資源局 2023 2023 2023 2023 供應(yīng)面積（萬㎡） 去化面積（萬㎡） 供求比 昆明商品房市場整體情況 高庫存時(shí)期，市場供求關(guān)系嚴(yán)重失衡 自 2023年開始，市場供大于求的局面持續(xù)存在，商品房存量過巨，迚入去庫存時(shí)代 昆明二級市場分析 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心 ?自 2023年以來，昆明商品房市場供大于求的局面開始長期存在，在此壓力下市場供應(yīng)與成交量仍節(jié)節(jié)攀升，一方面反映出了強(qiáng)大的內(nèi)生動(dòng)力；而在樂觀的同時(shí)， 商品房靜態(tài)存量也達(dá)到了 2200萬㎡ 的驚人數(shù)字，是昆明兩年的去化量總和！ 202