【正文】 3年 2023年 2023年 2023年 2023年 靜態(tài)存量 昆明 樓市商品房靜態(tài) 存量（萬㎡） 昆明市商品房高庫存的壓力凸顯，在全國市場普遍開始轉(zhuǎn)暖的大環(huán)境下，昆明市場表現(xiàn)仍顯疲軟 昆明二級市場分析 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心 昆明二級市場分析 近期市場成交較為平穩(wěn)，迚入傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季，市場仍無較大起色，預期年終促銷將拉勱成交量；而商品房成交均價環(huán)比下降，市場“以價換量”明顯 9月 10月 11月 12月 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 成交均價（元 /㎡ ） 8112 8200 8291 8173 8177 8189 8194 8163 8071 7949 7817 7789 7740昆明商品住宅 2023年 9月 2023年 9月成交均價 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 供應（萬㎡） 成交（萬㎡） 供求比 昆明商品房 2023年 2023年月度供求情況 昆明市主要商圈分布于市中心、南市匙及北市匙，丐単板塊內(nèi)主要存活指向性商業(yè) 昆明商圈分布現(xiàn)狀 ? 市中心： 三市街主力商圈，為昆明傳統(tǒng)商圈，曾是昆明唯一集中商業(yè)匙，吸引全市及絕大部分來昆外地人。 南市匙是目前昆明新興商業(yè)最為集中的匙域，代表了昆明城市的収展方向 。 第二部分 昆明市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 昆明市板塊劃分及屬性 新貴區(qū)域、中高端物業(yè)為主 傳統(tǒng)富人區(qū)，低密物業(yè)為主 區(qū)域級商業(yè)中心分布密集 區(qū)域競爭激烈 市中心核心地帶 區(qū)域相對封閉，發(fā)展相對落后 區(qū)域逐步成熟，人口涌入較多 板塊位置較偏，客戶認可度不高 區(qū)域競爭激烈，主要面向剛需市場 環(huán)境佳，心理距離遠，競爭較為激烈 昆明發(fā)展較活躍區(qū)域，客群基數(shù)大 昆明高端住區(qū)之一，已有多年無新高端項目供應 空港服務性物業(yè) 新興區(qū)域，區(qū)位及環(huán)境有一定優(yōu)勢，中低密項目為主 區(qū)域發(fā)展較慢，內(nèi)生客群市場 主要依賴內(nèi)生客群市場，區(qū)域相對獨立 區(qū)域競爭激烈，外來客群涌入較多 大學城及昆明行政中心拉動，投資客為主 主城區(qū) 東市區(qū) 南市區(qū) 西市區(qū) 北市區(qū) 東南片區(qū) 在售及潛在商業(yè)體量（萬㎡） 昆明各片區(qū)商業(yè)在售及潛在量 昆明未來商業(yè)匙主要集中于主城、南市匙及東南片匙，西市匙及北市匙也將逐漸形成規(guī)模 昆明各區(qū)域商業(yè)供應量 2023年 2023年 2023年 供應（萬㎡） 263去化（萬㎡） 89 57去化率 % % %昆明寫字樓公寓供求情況 昆明寫字樓公寓供求情況 寫字樓公寓產(chǎn)品供應逐年遞增，而去化率則大幅下降，單純依靠市場去化壓力巨大 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心 2023年 2023年 2023年 供應（萬㎡） 166去化（萬㎡） 30 39去化率 % % %昆明商業(yè)面積供求情況 昆明商業(yè)供求情況 商鋪產(chǎn)品整體去化率較低， 2023年去化率有所回升，年均去化介于 3040萬㎡之間 注：數(shù)據(jù)來源于昆明市房產(chǎn)信息中心 項目名稱 物業(yè)類型 預售證 時間 供應（萬㎡） 去化（萬㎡） 面積去化 率 去化周期 （月） 月均去化 （㎡） 均價 （元 /㎡） 霖嵐國際 寫字樓 % 22 3000 前期預售 中企萬派中心 寫字樓 46% 15 550 云路中心 寫字樓 % 18 840 人民路壹號廣場 寫字樓 % 20 360 保利六合 寫字樓 % 17 320 昆明廣場 寫字樓 70% 18 3600 南悅城 寫字樓 % 10 6000 紅星國際 寫字樓 % 17 1400 廣福城 寫字樓 % 22 3200 合計 —— —— % —— —— —— 昆明主要在售寫字樓項目供求分析 寫字樓市場去化月均 4001000㎡，需要大幅調(diào)低售價引入大客戶資源提升去化量 項目名稱 物業(yè)類型 預售證 時間 供應（萬㎡） 去化（萬㎡） 面積去化率 去化周期（月） 月均去化（㎡） 均價 （元 /㎡） 保利六合 精裝公寓 % 25 1380 1202313000 大宥城 公寓 % 12 550 前期 16000 現(xiàn) 12023 協(xié)信學府天地 公寓 % 14 650 75008500 綠地大城天地 公寓 % 7 700 85009500 南悅城 精裝公寓 % 10 800 返租 9300 簡裝 7000 H公寓 精裝復式 % 14 880 16000 萬科金域國際 公寓 % 25 830 毛坯 5500 裝修 6200 中天城理想中心 公寓 % 10 2023 7800 合計 —— —— 39% —— —— —— 昆明主要在售公寓項目供求分析 2023年后上市公寓項目月均去化約 700㎡，多數(shù)項目比前期售價下調(diào) 30%左右 項目名稱 物業(yè)類型 預售證 時間 供應（萬㎡） 去化（萬㎡） 面積去化 率 去化周期 （月） 月均去化 （㎡） 均價 （元 /㎡） 潤城第一大道 商鋪 % 33 320 南悅城 商鋪 % 4 1500 56萬（無公攤） 紅星國際 商鋪 % 18 510 廣福城 商鋪 % 14 200 保利六合 商鋪 % 21 350 212萬 昆明廣場 商鋪 % 17 860 協(xié)信學府天地 商鋪 % 17 490 大宥城 商鋪 % 7 1500 210萬 霖嵐國際廣場 商鋪 % 19 100 17萬 中企萬派中心 商鋪 % 13 200 合計 —— —— % —— —— —— 昆明主要在售商鋪產(chǎn)品供求分析 商鋪售賣情況普遍較差，月均去化 500㎡左右，去化周期較長 高標寫字樓租售價格 項目名稱 每平米月租金（元） 均價（元 /㎡） 云路中心 90140 16000 東方首座 140160 2500029000 萬達雙塔 —— 18000 保利六合 —— 20230 同德昆明廣場 150 25000 欣都龍城 120150 1700023000 金平果商務中心 100 1500017000 俊發(fā)中心 140 —— 順城 100130 2400030000 藍光昆侖中心