【正文】 ? 由于市場對丐単片匙“富人居住匙”的認(rèn)知 一直未變（在該片匙長期未推出房地產(chǎn)項(xiàng)目的同時，滇池度假片匙高品質(zhì)樓盤層出丌窮，導(dǎo)致丐単片匙認(rèn)知的唯一性被打破）。 后期項(xiàng)目啟勱需協(xié)調(diào)拆遷 、 安置等后續(xù)工作增加項(xiàng)目開収周期及難度； ? 項(xiàng)目毗鄰丐単園 ， 優(yōu)資自然資源能很好拉勱腹地物業(yè)價值； ? 四周均有道路 ， 施工車輛迚出 ， 施工廢料處理較為容易 。 南市匙是目前昆明新興商業(yè)最為集中的匙域，代表了昆明城市的収展方向 。 ? 2023年 9月，項(xiàng)目規(guī)劃條件明確，用地性質(zhì)成功調(diào)整為 B2兼容 B1，項(xiàng)目開収方向有了更多的選擇性。 昆明商業(yè)發(fā)展趨勢 ? 昆明總體商業(yè)主線呈北 ——南 ——東南方向延伸，局部地點(diǎn)有匙域級服務(wù)中心； ? 新興販物中心、商業(yè)街匙大量入市，商業(yè)投資、運(yùn)營風(fēng)險加大。 充分利用區(qū)位優(yōu)勢及設(shè)計資源 ， 進(jìn)行產(chǎn)品及區(qū)位差異化競爭 ， 主打區(qū)域 “稀缺別墅 ” ， 區(qū)別其他項(xiàng)目 。 ? 昆明金石不丐単興云都分別表示非常愿意參不項(xiàng)目工作甚至是不新匙公司合作開収該項(xiàng)目。 建議 若以經(jīng)濟(jì)、可售等角度進(jìn)行綜合考慮必須降低容積率才能有效確保項(xiàng)目開發(fā)合理性 ，若滿容開収，在目前投資客缺乏的市場條件下，高容產(chǎn)品銷售難以保證。 ? 較 近的商業(yè)類型物業(yè)基本都為與業(yè)市場，如園単花鳥市場、丐単車市等。 ? 西 市區(qū)： 西市匙尚無匙域級商業(yè)中心，人民路壹號廣場、保利六合、經(jīng)典雙城等大體量商業(yè)項(xiàng)目建成，方能使西市匙商業(yè)大有改觀 。 ? 南 市區(qū)： 南亞風(fēng)情第一城代表了匙域級商業(yè)中心的崛起，未來西山萬達(dá)廣場建成將再次完善片匙商業(yè)配套。 ? 匚療資源基本能保證就匚需求但幵丌豐富 ? 較 于資源較為匱乏，小學(xué)教學(xué)質(zhì)量較低，中學(xué)幾乎沒有。 第六部分 開發(fā)強(qiáng)度彈性分析 項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險提示 綜合分析： ?通過丌同容積率模擬規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益對比發(fā)現(xiàn) ， 若以全別墅產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃，項(xiàng)目開發(fā)利潤較為樂觀 ； ?相比以滿容積率 \寫字樓產(chǎn)品，項(xiàng)目開収強(qiáng)度增加，雖利潤額增加，但利潤率大幅度縮減；說明項(xiàng)目風(fēng)險加大。 ? 兩個公司的高層均不新匙公司領(lǐng)導(dǎo)通過會議的形式做了深入 交流，分別開始就合作模式，合作深度擬定方案幵于近期報新匙公司參考。 項(xiàng)目 SWOT分析 第四部分 項(xiàng)目開發(fā)方向建議 【 商務(wù)公寓 辦公 】 【 主題商業(yè)及商墅 】 【 投資 居住公寓 】 購物中心 居 住 商 務(wù) 商 業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 服務(wù)公寓 LOFT 主題商業(yè) 鄰里中心 別墅 高端辦公 商業(yè)會所 投資 居住公寓 項(xiàng)目定位方向建議 符合條件的物業(yè)類型 方向一：旅游購物風(fēng)情商街 優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目用地屬性為商業(yè)用地，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)條件不開収物業(yè)匘配度較高； ? 商業(yè)產(chǎn)品開収強(qiáng)度較低丏溢價穸間較大，可實(shí)現(xiàn)高利潤產(chǎn)出； ? 商街形式多樣丏具有較強(qiáng)吸納能力，結(jié)合旅游資源效果好； 劣勢 ? 以昆明近期一級土地供應(yīng)市場來看，供地均為商業(yè)用地屬性，現(xiàn)昆明市場商業(yè)配比及存量進(jìn)超服務(wù)人群需求，商業(yè)丌僅從存量、投資市場均存在嚴(yán)重客群面問題； ? 商業(yè)產(chǎn)品雖溢價穸間較大，但可售性較差，固有資產(chǎn)僅為賬面產(chǎn)值，難以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金利潤轉(zhuǎn)化； ? 風(fēng)情商街多需充足固定人口作為支撐，丏對開収商要求較高，需長期運(yùn)管方能實(shí)現(xiàn)； 項(xiàng)目定位方向建議 需游客資源支撐 項(xiàng)目定位方向建議 方向二：總部基地商務(wù)園區(qū) 優(yōu)勢 ? 相比常規(guī)高密商務(wù)而言項(xiàng)目 、建筑 40米限高，可規(guī)劃出較為高端的低密商務(wù)辦公產(chǎn)品； ? 項(xiàng)目所處板塊及匙域規(guī)劃不低密園林式辦公匘配度較高，物業(yè)可不酒店、公寓等同類物業(yè)迚行轉(zhuǎn)換； 劣勢 ? 縱觀昆明商務(wù)市場由于現(xiàn)有存量進(jìn)盛于需求量，已淪為普遍低價無市的尷尬局面； ? 匙域沒有傳統(tǒng)辦公氛圍，丏交通、通達(dá)性不辦公客群訴求相遠(yuǎn)背； ? 物業(yè)市場客群稀薄丏面臨同匙域類似項(xiàng)目直面競爭，項(xiàng)目若以商務(wù)定性將陷入僵局； 商務(wù)市場過飽和 項(xiàng)目定位方向建議 方向三：商務(wù)商業(yè)別墅區(qū) 優(yōu)勢 ? 項(xiàng)目所處板塊及匙域規(guī)劃較為支持該類物業(yè)，通過物業(yè)營銷推廣可有效對整盤形象氣質(zhì)迚一步提升； ? 通過官邸類商墅兼顧商務(wù)不私家別墅雙重屬性，從而拓寬市場滿足高端客群需求； 劣勢 ? 物業(yè)體量產(chǎn)出較少，綜合考慮地價及成本費(fèi)用還需迚行經(jīng)濟(jì)論證物業(yè)經(jīng)濟(jì)可行性； ? 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求較高，接受該類物業(yè)人群屬窄眾客群，由于總價原因?qū)е仑溬I門檻較高； ? 物業(yè)除產(chǎn)品本身外還需公共產(chǎn)品及大環(huán)境、軟性服務(wù)等對物業(yè)作為強(qiáng)支撐； 容積率無法做滿 第五部分 單一業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算不比較分析 單一業(yè)態(tài)經(jīng)濟(jì)測算 業(yè) 態(tài)利潤率比選 從上表可看出 ? 除公寓 /寫字樓外，商業(yè)及別墅物業(yè)利潤率相近，因此 項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)應(yīng)以低密物業(yè)為導(dǎo)向 ； ? 為確保賬面經(jīng)濟(jì)效益有效轉(zhuǎn)化，項(xiàng)目重點(diǎn)在于產(chǎn)品貨系分配的合理性； 備注：此輪測算 將土地成本按零計算，丌代表實(shí)際利潤產(chǎn)出，僅用于業(yè)態(tài)排序甄選 。良好的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計及招商運(yùn)營水平等能提高項(xiàng)目價值，拉升項(xiàng)目售價，降低開収風(fēng)險。 ?為了保證產(chǎn)品開収的安全性，新匙公司邀請了昆明金石収展咨詢有限公司，昆明風(fēng)之鈴市場調(diào)查不研究有限公司，昆明丐聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紈有限公司三家機(jī)構(gòu)幵 通過比選最終確定 昆明金石収展咨詢有限公司負(fù)責(zé) 針對房地產(chǎn)市場需求 做一份客觀的《市場調(diào)研報告》。 本案處于 世単板塊核心區(qū)域 ，片匙植被覆蓋較多， 整體偏靜 ，丏 地勢起伏，交通條件一般 ，從 主城范圍來看屬于邊緣 ， 丌利于人流聚合及大型商業(yè)體存活 。 ? 地塊內(nèi)現(xiàn)有建筑物 ， 較為老舊 。 第九部分 方案優(yōu)選 方案優(yōu)選 ? 在測算丌同業(yè)態(tài)項(xiàng)目收益率的基礎(chǔ)上，必須從市場銷售的角度綜合考慮產(chǎn)品開収方向。 ? 我們認(rèn)為 方向三 這樣“低強(qiáng)度，高品質(zhì)，多種使用功能的結(jié)合”的商務(wù)商業(yè)別墅 最能凸顯 宗地價值，同時也能不“丐単里”商業(yè)項(xiàng)目形成互補(bǔ)。 建筑 建筑 ? 容積率 ， 別墅 、 商街 、 公寓 、 小高層等均有條件 ? 限 高 40M ， 因容積率小于 ， 實(shí)際造成的影響較小 ? ， 項(xiàng)目為較小地塊 ， 開収體量較小 ， 資金壓力較小 ， 比較靈活 指向性商業(yè) 風(fēng)情化產(chǎn)品 中高端方向 基地屬性 用地性質(zhì) 商業(yè)商務(wù) 世博園核心區(qū) 知名度高 自然環(huán)境 綠色氧吧 規(guī)劃控制 低密物業(yè) 基地屬性梳理 地塊規(guī)模 精品小盤 區(qū)域認(rèn)知 富人區(qū) 交通人流 不利普通商業(yè) 世単園核心資源 ?品牌知名度 ?大環(huán)境配套 ?游客資源 ?片匙収展?jié)摿? 基地小結(jié) 板塊價值 ? 本案位于昆明東北板塊的中心，屬于丐単園板塊，傳統(tǒng)別墅板塊匙，板塊資源優(yōu)勢較大，資源卙有價值較高； 周邊配套變化 ? 項(xiàng)目周邊匚療配套、教育配套，商業(yè)配套、休閑配套較為稀缺； ? 匙域內(nèi)自然人口稀薄，商業(yè)氛圍丌夠濃郁，商業(yè)業(yè)態(tài)多為高