【正文】 又要承擔(dān)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、安全目標(biāo)。職務(wù)設(shè)計(jì)與分析：職務(wù)設(shè)計(jì)與分析是組織設(shè)計(jì)最基礎(chǔ)工作。優(yōu)點(diǎn)：集指揮和管理職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)統(tǒng)一，行動(dòng)效率高。12簡答職能制的優(yōu)缺點(diǎn)：答：：即能發(fā)揮職能機(jī)構(gòu)專業(yè)管理的作用，又便于領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一指揮。1簡答如何按需設(shè)置機(jī)構(gòu)答：對(duì)象即管理規(guī)模、復(fù)雜程度、設(shè)備設(shè)施的更新管理要求即管理水平、專業(yè)化水平管理原則即統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、精干高效1論述項(xiàng)目組建的步驟：（1）根據(jù)企業(yè)批準(zhǔn)的“項(xiàng)目管理實(shí)施規(guī)劃大綱”，確定項(xiàng)目經(jīng)理部的管理任務(wù)和組織形式。（3）確定人員、職責(zé)、權(quán)限（4）由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)“項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書”進(jìn)行目標(biāo)分解。（普通住宅3萬平方米以上，非住宅1萬平方米以上需進(jìn)行招投標(biāo)15簡答物業(yè)管理的階段：答：一、期物業(yè)管理階段：獲取項(xiàng)目前期介入前期物業(yè)管理 二、物業(yè)管理階段正常期物業(yè)管理項(xiàng)目更迭⑴合同到期⑵合同不到期①業(yè)主更換物業(yè)公司②物業(yè)公司退出提前3個(gè)月以書面形式提出1敘述物業(yè)管理的內(nèi)容：招投標(biāo)前期介入接管驗(yàn)收入住檔案建立基礎(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)8關(guān)系維護(hù)二、內(nèi)外部制度的建立制度：是指以書面形式表達(dá)的并在一定范圍內(nèi)公示的，要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行為的準(zhǔn)則。主體是指物業(yè)企業(yè)和業(yè)主（所有權(quán)人）主體是指：參與人員客體是指：物、是活動(dòng)物業(yè)管理制度制訂的依法守約原則中的守約指的是什么？依法主要依據(jù)哪些法律、法規(guī)？守約：開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》依法：遵循《物權(quán)法》、《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》、發(fā)改委《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）》、《勞動(dòng)合同法》等法律、法規(guī)。章先生對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理制度制定缺乏系統(tǒng)了解。二、用物業(yè)管理制度做事、管人的監(jiān)督執(zhí)行者⑴物業(yè)管理制度的學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、教育從項(xiàng)目組建落實(shí)⑵項(xiàng)目各級(jí)管理人員做用物業(yè)管理制度做事、管人的模范⑶從項(xiàng)目組建起項(xiàng)目經(jīng)理將制度落實(shí)作為頭等大事抓緊⑷項(xiàng)目分包服務(wù)商的監(jiān)控管理。三、公共法和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避民法通則：損害賠償?shù)脑瓌t？補(bǔ)償性、制裁性、附帶性民法通則：損害賠償?shù)姆秶?？積極損失、消極損失、精神損失，如給債權(quán)人的信譽(yù)及其他人身權(quán)造成的損失。合同法：違約行為構(gòu)成要件：要有不履行或不完全履行合同義務(wù)的行為當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí)違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系合同法：違約責(zé)任形式繼續(xù)履行合同；支付違約金；賠償損失；定金罰則；其他形式合同法：涉及知識(shí)：物業(yè)公司的管理服務(wù)義務(wù)：第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，第一時(shí)間制止第一時(shí)間報(bào)告合同法：保管合同：實(shí)踐性合同（簽訂于合同以外還需要交付標(biāo)的物，相對(duì)于諾成性合同（一諾即成））原則上無償合同（輕過失免責(zé)）不要式、雙務(wù)合同（雙方互付義務(wù)為雙務(wù)合同，單務(wù)合同僅是一方付出義務(wù)）保管合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有，而非由保管人取得所有權(quán)或是有權(quán)。物權(quán)法：物權(quán)法制度所有權(quán)制度用益物權(quán)制度（出租等）共有制度相鄰制度建筑物區(qū)分所有制度不動(dòng)產(chǎn)登記制度遺失物拾得制度埋藏物發(fā)現(xiàn)制度物權(quán)法：權(quán)力范圍使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)（了解）10物權(quán)法：共有權(quán)的范圍界定由區(qū)分所有建筑物專有部分以外的其余部分不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設(shè)施經(jīng)區(qū)分所權(quán)人約定供共同使用的專有部分與其附屬物。（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）1治安管理處罰法：治安管理處罰種類警告罰款行政拘留吊銷公安機(jī)關(guān)發(fā)放的許可證對(duì)違反治安管理的外國人，可以附加適用限期出境或者驅(qū)逐出境因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的，責(zé)令其12個(gè)月內(nèi)不等進(jìn)入體育場館觀看同類比賽，違反者強(qiáng)行帶離出場辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品，賭具、賭資等應(yīng)當(dāng)收繳違反治安所得的財(cái)物，追繳退還被害人，沒有被害人的，登記造冊(cè)，公開拍賣或按有關(guān)規(guī)定處理，所得款項(xiàng)上繳國家。保安員應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止發(fā)生在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法犯罪行為，對(duì)制止無效的違法犯罪行為應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警，同時(shí)采取措施保護(hù)現(xiàn)場。（重點(diǎn)）1綜合分析：王某2000年1月入住某小區(qū)，自入住之日起向物業(yè)公司交納了2000年1月至2001年1月的物業(yè)管理費(fèi)，從2001年2月至今王某以物業(yè)公司服務(wù)不到位為由，拒不交納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司也一直沒有催收相關(guān)費(fèi)用。（1）物業(yè)公司能否起訴王某要求其支付物業(yè)管理費(fèi)。《物業(yè)費(fèi)追繳通知單》《律師函》（均需業(yè)主簽收）綜合分析：在某小區(qū)公示欄中物業(yè)公司明確告知該小區(qū)不得飼養(yǎng)寵物，業(yè)主張某飼養(yǎng)一只小狗，物業(yè)公司多次勸說，張某不聽，后物業(yè)公司及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告相關(guān)情況。小男孩樂樂能否以物業(yè)公司未盡管理義務(wù)要求物業(yè)公司賠償。（2） 責(zé)任人賠償兒童樂樂的損失應(yīng)當(dāng)包括哪幾項(xiàng)？醫(yī)療費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、交通費(fèi)、營養(yǎng)費(fèi)民法通則：案例分析：某小區(qū)李某在小區(qū)行走至門棟時(shí)，突然被樓上扔出來的煙缸擊傷，李某詢問該樓所有業(yè)主，無人承認(rèn)，無奈李某找到物業(yè)公司，以物業(yè)公司未盡到管理責(zé)任，要求物業(yè)公司給予經(jīng)濟(jì)賠償問李某損失應(yīng)由誰承擔(dān)？答應(yīng)由小區(qū)居民承擔(dān)，物業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)賠償（侵權(quán)法87條公共侵權(quán)）公共侵權(quán)應(yīng)提供損害事實(shí)擊傷以后的損失證據(jù)四、專業(yè)法物業(yè)管理?xiàng)l例1122333445556（黃皮書）第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪?guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；　?。ㄈ﹫?zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；　?。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；　?。┓伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的其他義務(wù)。　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。　　第十條　同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！〉谑l　業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加?！　I(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！　I(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。第三十三條　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第三十八條　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。第五十二條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。　　第五十三條　業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（雙告知）第五十六條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。7條：市維修基金管理機(jī)構(gòu)與市房地產(chǎn)行政主管部門指定的商業(yè)銀行簽訂委托協(xié)議后，開立市維修基金專戶。業(yè)主會(huì)成立后，市維修基金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)維修基金明細(xì)賬目，提供給業(yè)主會(huì)委托的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代管。天津市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法第4條4條：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅及非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘一個(gè)具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)的或者同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)普通住宅規(guī)模在3萬建筑平方米以下，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)合同期滿，物業(yè)管理企業(yè)不再續(xù)約或者提前解除合同，業(yè)主會(huì)重新選聘新物業(yè)管理企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：（1） 在解除合同3個(gè)月前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)，就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15天。（2） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主會(huì)選聘新物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。（4） 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，項(xiàng)業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：A物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊(cè)。D商品住宅維修基金明細(xì)賬目和明細(xì)臺(tái)帳。（5）新物業(yè)管理企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理企業(yè)。公司開發(fā)了一個(gè)住宅小區(qū)后，準(zhǔn)備自己成立一個(gè)物業(yè)服務(wù)公司。（1） 設(shè)立物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，應(yīng)具備哪些條件？（資質(zhì)管理辦法和公司法）應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)（一二三級(jí)資質(zhì)）（2） 物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立一般要經(jīng)過哪些步驟？申請(qǐng)受理—審查—批準(zhǔn)（3） 物業(yè)服務(wù)公司有哪些權(quán)利和義務(wù)？　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)?！　〉谌龡l 從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀?！　〉谌鍡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。（4） 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的違反哪些規(guī)定？如何進(jìn)行處罰？p108違反了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，《物業(yè)管理?xiàng)l例》資質(zhì)審批部門將不予批準(zhǔn)。綜合分析：在一個(gè)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)公司將所管物業(yè)項(xiàng)目的樓內(nèi)一樓電梯旁的公共部位約100平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。（1） 物業(yè)公司應(yīng)如何處理利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的情況。（應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后（雙二分之一），按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積在三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 政府提倡和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)和其他物業(yè)所有權(quán)人通過招標(biāo)投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第七條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。第十一條 招標(biāo)人可以委托依法設(shè)立的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)（以下統(tǒng)稱招標(biāo)人）辦理招標(biāo)事宜。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)不得同時(shí)為一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目承擔(dān)招標(biāo)和投標(biāo)業(yè)務(wù)。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊临Y源和房屋管理局備案。 （一）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書； （三）新建項(xiàng)目《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件； （五）招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提交招標(biāo)代理委托書；第十四條 招標(biāo)人到物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)受理時(shí)需提供以下要件：　?。ㄒ唬短旖蚴形飿I(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案通知》原件；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； 　 （七）其他材料。第二十八條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人?！　〉诙艞l 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)?！　⊥稑?biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。 禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正